近幾年來，我國的房價一直呈現(xiàn)著持續(xù)上漲、居高不下的態(tài)勢，已成為政府亟待解決的首要問題和人民十分關注的問題。為此，2003年以來國務院陸續(xù)出臺了一系列宏觀調控政策，建設部等部委也開展了對房地產市場的專項治理，以期房屋市場價格的穩(wěn)定。但是幾年過去了，住房價格仍然不斷攀高，不僅大城市和沿海發(fā)達地區(qū)的房價漲勢強勁，而且在中小城市和欠發(fā)達地區(qū)的房價也大幅上漲，且大有愈演愈烈之勢。例如北京的回龍觀地區(qū)，2001年，普通商品房每平米的價格約在2800元左右，2004年的價格每平米約為3600元左右，現(xiàn)在則每平米為9000元以上。據統(tǒng)計，今年5月份，全國70個大中城市房價同比上漲6.4%，其中北京、深圳、溫州、廣西北海等城市的房價漲幅已超過10%以上。

 

　　顯然，目前我國的房屋價格已背離了商品的價值規(guī)律，超出了絕大多數人的購買能力，是不正常的。究其原因，既有房地產供給結構的不合理、市場需求增加、土地資源稀缺等內在原因，也有市場上大量游資與投機者對房地產價格的炒作、開發(fā)商哄抬房價等外在原因，情況是復雜的，造成房屋價格飛漲的原因是多方面的。主要原因有以下5個方面。

 

　　供需矛盾造成房價上漲

 

　　過去，我國是一個住房困難的大國，人均居住面積較低，居住狀況不盡人意。改革開放以來，隨著經濟的繁榮、房地產業(yè)的興起，人均住房面積大幅提升，使我國告別了城鎮(zhèn)住房短缺的時代，同時也大大刺激了人們對住房的需求。一是國民經濟的發(fā)展，人們收入的增長，激發(fā)了城鎮(zhèn)居民對住房的新需求。從近些年的房地產市場可以看出，許多居民改善住房的需求在不斷增長，小居換大居，舊房換新房，許多居民在積極地改善自己的住房條件和居住環(huán)境。據調查，約有相當多的居民、特別是一些年輕的居民有購房打算，他們稱，如果有可能的話，是準備購買住房的。此外，城市改造拆遷，涌現(xiàn)出大量無房居民，所有這些都對新住房提出了需求。二是流動人口的增長對住宅產生巨大需求。在市場經濟條件下，大量流動人口的出現(xiàn)對城鎮(zhèn)住房的租賃、購買提出了巨大需求，以北京、上海、廣州等城市為例，各自城市的外來流動人口多達300萬到400余萬，如此大量的流動人口，不但成為了這些城市房屋租賃市場的消費主體，也壯大了新房購買者的隊伍。據筆者了解，這些人中的一些稍有成就者，在所在城市購買住房者是屢見不鮮的。三是城市新增人口對住房的需求。四是對一些大城市及發(fā)達地區(qū)的沿海城市來說，房屋的購買者有相當一部分來自其它地區(qū)，甚至來自國外。

 

　　從住房的供給情況看，近年來，房地產投資雖然仍在增長，但增速有所回落。住房供給相對較少，人們對住房的需求日益增長，使得供求關系失衡，必然會形成供需矛盾，使住房的價格因需求而上漲。

 

　　地價上漲推動房價上漲

 

　　由于我國人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的買賣競爭愈來愈激烈，導致土地價格不斷攀升。從近幾年的土地、房屋市場價格來看，土地出讓價格的增長幅度大于房屋價格增長的幅度。在現(xiàn)實中我們往往可以看到，當一塊土地要出售時，往往會有十幾個甚至幾十個土地購買者參與競拍。有的地塊在經過一番激烈的競拍之后，有時竟能拍出一個天價來，而這些地價款必然要攤入房屋的價格中。此外，近年來，建筑材料的增長也增加了房屋的成本。

 

　　炒買炒賣造成房價攀升

 

　　據筆者了解，炒買炒賣房產的現(xiàn)象在許多城市都是存在的，把購置房產作為一種投資的消費者也在逐漸增加。這些人購房的目的并不是為了居住，而是為了投資、倒賣。他們認為，買賣房屋比炒股風險小，更穩(wěn)定，更合算，為此，他們有的利用自己手中雄厚的資金，有的向他人大量借貸，有的則通過銀行貸款購買房屋。他們購房后，要么出租，要么一手進、一手出，要么尋找機會以更高的價格賣出，從中獲取較大利益。他們與開發(fā)商、代理商互動，向房地產市場發(fā)出錯誤信息，干擾房地產市場的正常秩序，造成或助長房屋價格的攀升。

 

　　開發(fā)商捂盤惜售抬高房價

 

　　從近幾年房地產市場的情況看，囤積土地、房屋、捂盤惜售已成為部分房地產開發(fā)商最常用的抬高房價賺取更高利潤的手段。這些開發(fā)商為獲取更大利潤，想方設法囤積土地、空置房屋、捂盤惜售或捂盤不售，制造房屋越來越緊缺的假象，并借機抬高房屋價格。有的房地產開發(fā)商則在樓房開盤時，花錢顧人排隊購房，造成虛假的“搶購”聲勢，使一些購房者產生錯覺，加入“搶購”行列，隨之開發(fā)商便抬高房屋價格。還有的房地產開發(fā)商與代理商相勾結，隨意抬高售房價格。如北京西五環(huán)某一房地產開發(fā)小區(qū)，2006年4月，該小區(qū)樓房開盤時每平方米為6300元；同年底每平方米上升為8000元；2007年5月每平方米上升為9600元。從中可以看出，這種價格的飛漲全是人為哄抬起來的，是極不正常的。

 

　　經濟適用房、廉租房建設不足

 

　　應該看到，住房是一種不同于其他社會商品的、具有社會保障功能的特殊商品，它既是商品，又應更多地體現(xiàn)其社會的特殊保障功能。因此，各國政府在開發(fā)住房這一商品時，是十分重視其社會保障功能的。在我國，住房的保障功能主要體現(xiàn)在對低收入家庭的經濟適用房、廉租房制度上，而從我國這些年的房地產開發(fā)來看，顯然，對經濟適用房和廉租房的開發(fā)比例太低，抓得也不緊，沒有把優(yōu)先開發(fā)經濟適用房、廉租房、限價房作為房地產開發(fā)的重點。以北京來說，該市于2006年初公布了在三年內要建2000萬平方米的各種類型的保障性住房，但時至今日，除西三旗限價房和宋莊地塊有動靜外，其他項目都無動靜，照這樣下去，恐怕低收入家庭要想得到一套經濟適用房或廉租房是很困難的。在這種情況下，相當一部分低收入家庭在近期看不到解決保障性住房的希望，便無奈地選擇借錢購房，本人身邊就有兩個這樣的例子。無疑，這部分人加入購房者行列，客觀上進一步加大了供求矛盾。

 

　　住房問題是關系到民生的重要問題，也是關系到創(chuàng)建和諧社會的重要問題，對此，黨中央、國務院歷來是很重視的。相信，隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的加大，解決低收入家庭保障性住房等一系列新政策的出臺，加上央行升息、提高準備金率、控制信貸投放節(jié)奏等措施的采取，我國的房價會逐漸穩(wěn)定的。