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2008年杭州樓市主旋律
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-4-3
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- 中研網(wǎng)訊：
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去年底,杭州推出樓盤一次開盤量必須達(dá)到3萬平方米以上的新政，然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，還有開發(fā)商在3萬平方米的預(yù)售證領(lǐng)出后，依然分批慢慢賣。
樓盤有意無意分幾批開盤，每批房源只有幾十套，一開盤就擺出“房源有限、要買請早”的姿態(tài)——曾以為這樣的捂盤銷控現(xiàn)象將在3萬平方米新政出臺后消失得無影無蹤。可是沒想到，“上有政策下有對策”，杭州樓市又出現(xiàn)了一種變相捂盤的新苗頭。
從去年11月起，杭州市出臺新政策，要求已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤一次開盤量必須達(dá)到3萬平方米以上。近日，記者在上透明售房網(wǎng)瀏覽相關(guān)信息時偶然發(fā)現(xiàn)，有個別樓盤領(lǐng)出的預(yù)售證房源數(shù)量和實(shí)際開盤數(shù)量不符。有幾幢樓會奇怪地顯示無預(yù)訂也無預(yù)售的現(xiàn)象。是開發(fā)商在變相捂盤還是無人問津？記者對這一現(xiàn)象背后的真實(shí)情況進(jìn)行了調(diào)查。
現(xiàn)象——領(lǐng)了預(yù)售證，房子照樣不賣
樓盤A，2008年3月領(lǐng)出新一批房源的預(yù)售證，有300套房源。而實(shí)際上，其中有5幢公寓樓被“藏”了起來。透明網(wǎng)上顯示其預(yù)售預(yù)訂量為零。記者致電售樓處，售樓人員表示這5幢樓還未開盤，但可受理意向金。該項目負(fù)責(zé)人向記者解釋：這5幢樓是因?yàn)橐?guī)劃更改所以延遲開盤，但4月初估計就可以開盤。
樓盤B，2008年1月領(lǐng)出新一批房源的預(yù)售證。記者查詢了該樓盤的推盤情況，發(fā)現(xiàn)這屬同一批預(yù)售證的6幢樓并不是一次性推出的，而是在3個月內(nèi)分三次推出。
樓盤C，2008年3月領(lǐng)出一批房源的預(yù)售證，但有幾幢已領(lǐng)預(yù)售證的樓雖然也“掛”在網(wǎng)上，但預(yù)訂和預(yù)售房源一欄均顯示零。記者致電售樓處，想購買這兩幢樓的房子，售樓先生明確表示，這兩幢樓還沒正式開盤，有意向者可以先登記。
既然已經(jīng)上網(wǎng)，怎么可以不開盤？面對記者的質(zhì)疑，售樓人員振振有詞：領(lǐng)了證并不一定要一次性銷售，何時推盤還需根據(jù)公司的銷售策略和推盤節(jié)奏。
調(diào)查——變相捂盤主要有3種類型
這樣的情況在目前的杭州樓市是否普遍？記者委托漢嘉機(jī)構(gòu)對今年1月份后新領(lǐng)預(yù)售證的樓盤進(jìn)行了梳理。根據(jù)統(tǒng)計，共有29個樓盤在1月份后有新推房源，應(yīng)該說，大多數(shù)樓盤還是遵循“3萬平方米一次性開盤銷售”的規(guī)定的，變相捂盤還是少數(shù)現(xiàn)象。
某知情人士分析道，之所以變相捂盤，原因不外乎為了促銷。開發(fā)商限量銷售有兩大好處：一是分批推出房源，銷售比例高，可以“制造”相對漂亮的銷售業(yè)績。二是銷售業(yè)績好了，可以形成“熱銷”現(xiàn)象，吸引客戶，有效帶動后期房源銷售，甚至可以因此提價。
具體來看，變相捂盤的樓盤又分哪幾種類型？記者發(fā)現(xiàn)，主要有3類情況：
一是新盤。對于這類首次推盤或首幾批推盤的樓盤來說，對市場的認(rèn)可還屬于試探階段。如樓盤A，開發(fā)商只推部分房源，為的是試探樓市。
二是老盤。如樓盤C，該樓盤早已達(dá)到預(yù)售條件，不能再拖了，但開發(fā)商還是想分批慢慢賣。
三是尾盤。去年12月份新開盤的某知名樓盤，在同一時間領(lǐng)了兩個預(yù)售證共6幢房子。記者上網(wǎng)查詢后發(fā)現(xiàn)，這6幢房子是分兩個預(yù)售證領(lǐng)出的。有3幢樓為一個預(yù)售證，成交量極低，只有3套房源成交。而另3幢樓已有50套房子成交。對此，該公司相關(guān)人士透露，他們并沒有禁止意向客戶購買成交量極低的3幢樓房源，但如果有客戶去售樓部問詢，他們只會推薦成交高的那3幢樓。對于這一類樓盤而言，已經(jīng)過了其旺銷期，成本已經(jīng)收回，開發(fā)商“捂盤”更多是因?yàn)椴怀钯Y金，剩余房源想賣個高價。
觀點(diǎn)——打擊囤房還需補(bǔ)漏洞
去年8月，杭州市房管局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)(銷)售管理相關(guān)事宜的通知》稱，房屋用途為“住宅”的商品房在申請商品房預(yù)(銷)售審批時所有房源必須一次性全部上網(wǎng)對外公開銷售。去年11月，杭州市房管局又下發(fā)了《關(guān)于申報商品房預(yù)銷售計劃的通知》，規(guī)定建筑面積在3萬平方米以上的樓盤，一次性申報預(yù)銷售面積必須在3萬平方米以上；而總建筑面積在3萬平方米以下的樓盤，則必須一次性銷售。這兩項新規(guī)定意味著，只要是建筑面積在3萬平方米以上的樓盤，新推房源必須在3萬平方米以上，而且是一次性上網(wǎng)銷售。
有人質(zhì)疑：如果說3萬平方米只是領(lǐng)預(yù)售證的概念，那么，這條新政對打擊“囤房”是否形同虛設(shè)？
可以設(shè)想，現(xiàn)在之所以變相捂盤的樓盤為數(shù)不多，原因不排除有些樓盤考慮更多的是回籠資金，或者也可能是有些開發(fā)商還沒想到這一招。某按規(guī)定一次性推出500多套房源的城北某開發(fā)商在記者聊起這件事時就表示驚訝：竟然還有這樣的事？某違規(guī)開發(fā)商也不諱言：如此有人向房管部門投訴，這樣做自然不行。
今年樓市供應(yīng)量較大，房價的平抑有望得以實(shí)現(xiàn)。如果這一苗頭被大規(guī)�！皬�(fù)制”，我想，樓市的實(shí)際供應(yīng)量還是在開發(fā)商的控制之中。
我們關(guān)心的是，政府部門在出臺一條新政的時候，能否定期回訪一下，關(guān)注其執(zhí)行的力度，并及時查漏補(bǔ)缺。
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