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樓市拐點(diǎn)"真與假摔"深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-21
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn) 樓市 美國(guó) 廣州 上海 深圳
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在房?jī)r(jià)的所有利好題材都遭到惡炒，嚴(yán)重透支的情況下，面對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國(guó)內(nèi)民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的房?jī)r(jià)，國(guó)際熱錢(qián)還敢接過(guò)接力棒，繼續(xù)向上惡炒嗎？由于政策限制帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)累積漲幅過(guò)高、投資習(xí)慣及國(guó)外金融市場(chǎng)流動(dòng)性高度緊張等原因，熱錢(qián)不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候進(jìn)入中國(guó)樓市。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該順勢(shì)而為，及時(shí)降低房?jī)r(jià)，讓利于民。
近日，筆者參加了一個(gè)研討會(huì)，我注意到，許多開(kāi)發(fā)商表示，目前低迷的房?jī)r(jià)只是一個(gè)假象，所謂的“拐點(diǎn)”也只是房?jī)r(jià)的“假摔”，隨著熱錢(qián)的涌入，中國(guó)樓市一定會(huì)迎來(lái)一波波瀾壯闊的漲勢(shì)。其理論依據(jù)是：
其一，人民幣的升值效應(yīng)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，以本幣標(biāo)價(jià)的土地和房屋的資產(chǎn)價(jià)格必然隨著本幣升值預(yù)期的不斷增加而愈發(fā)具有投資吸引力，因?yàn)橥顿Y者能夠獲得人民幣升值和房地產(chǎn)增值雙重收益，目前我國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格由于人民幣升值正處于增值周期。
其二，中美利差倒掛。3月18日晚，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息75個(gè)基點(diǎn)，中美利率倒掛的局面進(jìn)一步加劇。國(guó)際熱錢(qián)不僅受到升值收益的吸引，同時(shí)還將受到利差的吸引，匯差加利差所形成的綜合效應(yīng)，將吸引國(guó)際熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)樓市，從而，推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)再上一個(gè)新的臺(tái)階。
早在去年，類(lèi)似的這種觀點(diǎn)就已令人耳熟能詳，甚至有相關(guān)數(shù)據(jù)證明熱錢(qián)在涌入。去年，有媒體報(bào)道稱(chēng)，“境外資金非正常流動(dòng)課題組”報(bào)告顯示，目前有3000億元人民幣熱錢(qián)在中國(guó)炒房。
筆者找到了報(bào)道的原文：廣東專(zhuān)家受命成立的“境外資金非正常流動(dòng)課題組通過(guò)問(wèn)卷等方式，向30多家地下錢(qián)莊的主要參與者發(fā)出調(diào)查�！笆茉L(fǎng)者”給出的答案令課題組驚詫?zhuān)ㄟ^(guò)非正常途徑入境的3000多億元外資中，正有相當(dāng)大的比例的資金在深圳、廣州、上海等地暗自潛行，并且“棄股炒樓”的跡象明顯，進(jìn)一步把高企的房?jī)r(jià)推上新高。
老實(shí)說(shuō)，看到這則報(bào)道，我對(duì)“地下錢(qián)莊主要參與者”的誠(chéng)實(shí)非常感慨，他們不僅接受調(diào)查，還主動(dòng)坦白熱錢(qián)流到了樓市，并且，指出熱錢(qián)流到的具體地點(diǎn)，以便為有關(guān)部門(mén)調(diào)查取證提供方便。同時(shí)，我也非常感慨廣東相關(guān)專(zhuān)家的勇氣，他們竟敢用問(wèn)卷的形式去向地下錢(qián)莊的主要參與者發(fā)出調(diào)查，以掌握熱錢(qián)流向。
不妨讓我們一起看看這些地方的房?jī)r(jià)走勢(shì)。熱錢(qián)流向廣州、上海、深圳樓市的報(bào)道，出自去年9月，當(dāng)時(shí)被眾多媒體熱炒。而差不多正是從那個(gè)時(shí)候起，廣州、深圳的房?jī)r(jià)開(kāi)始步入調(diào)整階段，就全國(guó)范圍而言，截至目前，廣州、深圳的房?jī)r(jià)下降幅度最大、下跌速度最快。也就是說(shuō)，隨著熱錢(qián)大量涌入廣州、深圳，這些地方的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了明顯的下跌。這合乎邏輯嗎？
因此，所謂熱錢(qián)拯救中國(guó)房?jī)r(jià)、再次推高房?jī)r(jià)的說(shuō)法，更像是一種幻覺(jué)�，F(xiàn)在的實(shí)際情況是，許多地方的樓市成交量都在下跌，顯示出來(lái)的狀態(tài)是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金在撤離而不是在涌入。筆者認(rèn)為，國(guó)際熱錢(qián)不可能在這個(gè)時(shí)候進(jìn)入中國(guó)樓市。理由是：
其一，政策限制與政策預(yù)期。我國(guó)從去年開(kāi)始，實(shí)施了限制外籍人士購(gòu)房、限制外資炒房的政策，外資涌入炒房的難度加大。更重要的是，我國(guó)目前調(diào)控政策的核心是“雙防”，重點(diǎn)是防止通貨膨脹，而要達(dá)到將CPI控制在4.8%的目標(biāo)，首先就必須控制房?jī)r(jià)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，必然帶動(dòng)糧食價(jià)格的上漲（一是比價(jià)復(fù)歸因素；二是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲，也帶動(dòng)土地所生產(chǎn)的糧食價(jià)格上漲；三是房?jī)r(jià)漲激發(fā)土地開(kāi)發(fā)熱，導(dǎo)致耕地減少，糧價(jià)上漲。），而且，我國(guó)樓市是非常典型的政策市，它的價(jià)格走向與政策面密切相關(guān)，這既增加了熱錢(qián)流入的政策風(fēng)險(xiǎn)，也減少了熱錢(qián)炒房的收益預(yù)期。
其二，房?jī)r(jià)累積漲幅過(guò)高。包括人民幣升值在內(nèi)的所有對(duì)房地產(chǎn)利好的因素，都已經(jīng)充分挖掘。體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，就是許多城市的房?jī)r(jià)都漲了兩倍以上，一些重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)甚至漲了三倍以上。熱錢(qián)涌入任何一個(gè)地方，其目的都是為了獲取暴利。在房?jī)r(jià)的所有利好題材都遭到惡炒，嚴(yán)重透支的情況下，面對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國(guó)內(nèi)民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的房?jī)r(jià)，熱錢(qián)還敢接過(guò)接力棒，繼續(xù)向上惡炒嗎？即使拋卻政策因素，僅此一條，熱錢(qián)恐怕也會(huì)非常忌諱。熱錢(qián)追求的是短期賺錢(qián)效應(yīng)，講求快進(jìn)快出，它們可不想被套在中國(guó)，且套在高位。
其三，投資習(xí)慣。研究美國(guó)的樓市，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其房?jī)r(jià)漲跌周期大部分時(shí)間都在十年以上，這在某種程度上影響了國(guó)外投資者的習(xí)慣。我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了10年以上，目前即使不是上漲周期向下跌周期過(guò)渡之時(shí)，至少也是上漲周期的尾聲，國(guó)外熱錢(qián)會(huì)在這個(gè)時(shí)候介入中國(guó)樓市嗎？更何況，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)就源于房?jī)r(jià)下跌，美國(guó)許多投資者對(duì)因此被套的噩夢(mèng)還心有余悸。
因此，所謂熱錢(qián)大量涌入中國(guó)樓市的說(shuō)法，最多不過(guò)是開(kāi)發(fā)商這一既得利益集團(tuán)為自己壯膽，繼續(xù)忽悠民眾踴躍買(mǎi)房，以逃避樓市正常調(diào)整規(guī)律的造勢(shì)“藝術(shù)”而已。但是，有些經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不可抗拒的，理性的開(kāi)發(fā)商會(huì)果斷走出昔日房?jī)r(jià)飛漲所帶來(lái)的暴利美夢(mèng)，順勢(shì)而為，通過(guò)降價(jià)讓利于民，及時(shí)盤(pán)活資金，維持良性運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是通過(guò)欺騙，通過(guò)編織美麗的謊言維持高房?jī)r(jià)幻象。
事實(shí)上，目前，熱錢(qián)不僅不可能大量流向中國(guó)樓市，甚至有可能抽逃。受次債危機(jī)影響，美國(guó)金融市場(chǎng)流動(dòng)性的高度緊張，亟需資金。而且，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的股票市場(chǎng)都是實(shí)行保證金交易的，在股票大幅下跌時(shí)，如果不能及時(shí)追加保證金就將被強(qiáng)行平倉(cāng)。在這種情況下，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的一部分熱錢(qián)不得不從全球其他經(jīng)濟(jì)體（包括中國(guó)在內(nèi)）抽走——這一結(jié)果可能正好跟一些開(kāi)發(fā)商的期許相反，這有可能促使先前進(jìn)入中國(guó)樓市的熱錢(qián)抽逃一部分，如果從這個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)還應(yīng)該有一波快速的下跌。
綜上，指望熱錢(qián)拯救低迷的房?jī)r(jià)是徒勞的。盡管如此，我們?nèi)皂殨r(shí)刻保持警惕，防止一些開(kāi)發(fā)商因?qū)Y金的渴求而對(duì)熱錢(qián)投懷送抱，通過(guò)與熱錢(qián)的聯(lián)姻里應(yīng)外合，大搞私下交易，熱炒房?jī)r(jià)，惡化民生，加劇通脹壓力，加大宏觀調(diào)控的難度。
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