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2007年四大問題困擾房地產(chǎn)市場
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-21
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
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日前，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合國務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院、建設(shè)部政策研究中心和國務(wù)院有關(guān)部門的專家，發(fā)布了關(guān)于2007年中國房地產(chǎn)市場運行情況的分析報告，對去年房地產(chǎn)市場的特點和呈現(xiàn)的問題進行了解讀。
房價地價同時上漲
去年11月和12月，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅連續(xù)兩個月高達10.5%。專家認為，流動性過剩、土地購買價格和開發(fā)建設(shè)成本上漲較快、對房價上漲的預(yù)期和投資性房地產(chǎn)比例提高及住房有效供應(yīng)不足等原因，導致了全國商品房價格普遍加速上揚。
其中，地價上漲過快被認為是最重要的原因之一。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，去年前三季度，全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8%。值得關(guān)注的是，本輪地價飛漲，并非只局限于東部大城市，部分中西部城市也加入其中。
地價的過快上漲，導致土地資源過快、過度向資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司集中。
市場仍然供不應(yīng)求
在人民幣升值、流動性過剩、房地產(chǎn)市場預(yù)期看好的背景下，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快。2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.4個百分點，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。
投資大幅度的增長，卻沒有緩解市場供不應(yīng)求的矛盾。2007年商品住宅銷售面積同比增長近1/4，高于同期竣工面積增幅近20個百分點。
專家認為，三大原因?qū)е律唐纷》渴袌鲇行Ч⿷?yīng)不足。一是部分開發(fā)商囤地，去年全國完成土地開發(fā)面積占待開發(fā)土地面積的約2/3。二是二手房交易市場和租賃市場不活躍。據(jù)40個重點城市2007年全年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二手住房成交面積與新建商品住房登記銷售面積的比例為40%。三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整進展緩慢。去年新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的，基本上是供應(yīng)多少，銷售多少，供不應(yīng)求的矛盾突出。
“夾心層”的住房問題凸現(xiàn)
國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后，低收入家庭在住房問題上看到了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房問題就凸現(xiàn)了出來。尤其是在房價較高、漲幅較快的大中城市，這一矛盾十分突出。
專家認為，幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機制，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。
四季度市場出現(xiàn)調(diào)整
去年四季度，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅連續(xù)3個月下降，部分地區(qū)出現(xiàn)了有價無市的情況。11月后，一些城市地價也大幅回落，甚至出現(xiàn)土地流拍。
市場出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是多方面的。一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)6次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求。二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價房計劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購房需求。三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力。
今年將進一步回歸理性
2008年，在快速城鎮(zhèn)化、居民收入持續(xù)增加以及人民幣升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當前房地產(chǎn)市場面臨的主要問題。
同時，今年房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不確定因素，美國次貸危機的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策，必將導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張。另一方面，提高第二套房貸的首付比例、多次加息，也將導致個人按揭貸款投放量的減少，對市場產(chǎn)生較大影響。
盡管今年的房地產(chǎn)市場存在諸多的不確定因素，但各級政府促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅定的。專家認為，2008年房地產(chǎn)市場將朝著“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房價過快上漲”的目標邁出實質(zhì)性步伐，市場將進一步回歸理性。
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