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上海樓市復(fù)蘇情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-4-2
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 上海 樓市 房地產(chǎn) 深圳 北京 杭州
- 中研網(wǎng)訊：
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根據(jù)近期對(duì)上海樓市的持續(xù)觀察和所收集的一些數(shù)據(jù)和信息，雖然我們目前尚無(wú)法做出"房?jī)r(jià)重新上漲"的結(jié)論，但新房成交量的回升是不可否認(rèn)的事實(shí)。從2008年1月下旬起，上海樓市的成交量持續(xù)下滑，直到春節(jié)期間降至冰點(diǎn)。節(jié)后前三周，成交雖略有起色，但是還不如1月份的水平。但是，進(jìn)入3月份之后，成交量持續(xù)顯著放大，16日到22日的日均成交已經(jīng)達(dá)到672套，基本恢復(fù)到去年同期的水平，而最近幾天的成交量更是上升到700套以上的高水平，相當(dāng)于去年5月－9月間樓市旺銷時(shí)的水平。
為什么上海會(huì)提前復(fù)蘇？
之前市場(chǎng)普遍的預(yù)期是：受政策的影響，上海樓市應(yīng)該經(jīng)歷一段觀望期，明顯復(fù)蘇估計(jì)要到下半年。那么，為什么上海樓市的復(fù)蘇會(huì)提前呢？
我們認(rèn)為，除了季節(jié)性因素以外，2005、2006年的樓市調(diào)整使得部分的"剛性需求"推遲釋放，而2007年樓市結(jié)束調(diào)整后的"報(bào)復(fù)性反彈"又來得特別迅猛，很多人又沒趕上。因此，當(dāng)2008年的市場(chǎng)稍有調(diào)整，這部分需求又開始"逢低吸納"。
眾所周知，上海樓市的上一次調(diào)整開始于2005年的4月。在中央的"國(guó)六條"頒布之前，上海率先出臺(tái)了"期房限制轉(zhuǎn)讓"等抑制投機(jī)的政策。
其后兩年，上海樓市的成交量也隨之下降。我們回顧這段歷史是想說明：受觀望心理的影響，2005、2006年的成交量并未反應(yīng)正常的自住需求。換言之，那兩年的成交低于了正常水平。我們估計(jì)，如果不考慮由預(yù)期導(dǎo)致的投資需求和由于房?jī)r(jià)上漲對(duì)購(gòu)買力形成的損害，上海每年正常的自住需求應(yīng)該在2300萬(wàn)平方米左右（接近過去七年的平均數(shù)）。如果這個(gè)判斷成立的話，那么過去三年，上海本地大約有1500萬(wàn)平方米的自住性需求被暫時(shí)抑制住了。眾所周知，受股票市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的影響，2007年上海樓市的反彈是以一種相當(dāng)迅速的節(jié)奏展開的，房?jī)r(jià)的上漲大約只用了不到半年時(shí)間。很多人還沒有來得及看房選房，就錯(cuò)過了購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)。這可以從當(dāng)時(shí)經(jīng)常見諸報(bào)端的"房東跳價(jià)"的報(bào)道中得到佐證。到這里，導(dǎo)出我們的結(jié)論也就順理成章了：這些未能在去年及時(shí)買房的自住性購(gòu)房者，一看到最近房?jī)r(jià)有調(diào)整跡象、選擇余地增多，便開始考慮"逢低吸納了"，而這正是支持上海樓市提前復(fù)蘇的基本力量。
上漲？根本就沒有下跌！
如果僅從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)看，上海房?jī)r(jià)根本就沒有下跌過！根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室（一個(gè)半官方的機(jī)構(gòu)）披露的數(shù)據(jù)：從2007年12月開始，上海二手房?jī)r(jià)格的月漲幅從之前幾個(gè)月的4%左右快速回落到1%左右。雖然漲幅不斷縮減，但截至到2月份為止的數(shù)據(jù)表明月漲幅仍舊為正，房?jī)r(jià)并沒有下跌。
或許有人會(huì)拿上海萬(wàn)科元宵節(jié)降價(jià)促銷的案例來質(zhì)疑以上數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。根據(jù)我們的了解，上海二手房指數(shù)是根據(jù)當(dāng)月對(duì)城市各主要區(qū)域的定點(diǎn)抽樣數(shù)據(jù)編制，過去幾年跟蹤上海房?jī)r(jià)的效果也不錯(cuò)。因此，合理的解釋是：萬(wàn)科的降價(jià)只是個(gè)案、或者二手房抽樣可能有時(shí)間滯后因素。
無(wú)論怎樣，基本可以確認(rèn)的是"過去幾個(gè)月，上海房?jī)r(jià)漲速肯定放慢，但也沒有明顯的降價(jià)"。
上海房?jī)r(jià)易漲難跌
不過，我們認(rèn)為，短期內(nèi)上海房?jī)r(jià)立刻大漲的可能性不大，這是由于開發(fā)商積聚了幾個(gè)月的新盤將在4－5月份集中推出，短期供應(yīng)壓力有所增加，而當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、股票市場(chǎng)都已今昔比了，財(cái)富效應(yīng)不復(fù)存在，另外，與投資客相比，自住性購(gòu)房更加理性，精挑細(xì)選的購(gòu)房行為不會(huì)產(chǎn)生"價(jià)格共振"。此外，最近三個(gè)月（截至到2月份）批準(zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)大于當(dāng)月成交，顯示供略大于求的局面仍未改變。從過去的數(shù)據(jù)看，2006年9月份以后，市場(chǎng)的供求平衡才逆轉(zhuǎn)，而房?jī)r(jià)的明顯起動(dòng)是在6個(gè)月后，也就是2007年的3月份。
不過，我們對(duì)上海樓市中期的走向較為樂觀。至少我們確信，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，上海的房?jī)r(jià)表現(xiàn)會(huì)更加堅(jiān)挺。首先，上海的中期供應(yīng)壓力較小。2004年以后，上海每年的土地供應(yīng)量（住宅可建面積）不到1000萬(wàn)平方米，持續(xù)小于成交量，意味著市場(chǎng)上在建及未售的房屋在減少。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)顯示，最近幾個(gè)月的可售新房面積維持在500－600萬(wàn)平方米，而兩年前這個(gè)數(shù)字在1500萬(wàn)平方米左右；其次、從房?jī)r(jià)收入比的角度，上海房?jī)r(jià)也比深圳、北京更可負(fù)擔(dān)些；第三、上海最近幾年的城市軌道交通投資巨大，已建在建的地鐵線路多達(dá)十幾條。交通便捷度的改善，提升了郊區(qū)住房的可居住性，變相降低了房?jī)r(jià)�？傊顿Y者有充分的理由對(duì)上海樓市的未來持相對(duì)樂觀的看法。實(shí)際上，我們認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)上漲的概率比下跌更大。
上海是不是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)？
上海是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)？除了房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)以外，我們可以輕而易舉地提供一個(gè)反例：2005-2006年間，上海樓市在持續(xù)調(diào)整，但深圳、北京的房?jī)r(jià)卻如火如荼地上漲�？梢�，超出了一定的區(qū)域范圍，房地產(chǎn)市場(chǎng)之間缺乏必然的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
盡管如此，我們認(rèn)為，長(zhǎng)三角各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間確實(shí)存在一定的聯(lián)動(dòng)性。根據(jù)我們的觀察，上海和浙江省的溫州、杭州等市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)更加明顯，而與"蘇錫常"的聯(lián)動(dòng)關(guān)系稍弱。對(duì)此，我們的解釋是，這些城市之間的商務(wù)往來更加密切，異地購(gòu)房的情況比較多，購(gòu)房者樂于在城市之間進(jìn)行選擇比較，替代效應(yīng)更明顯些。因此，從上海樓市提前復(fù)蘇的角度看，我們對(duì)長(zhǎng)三角樓的樂觀判斷又多了一個(gè)理由。
各地房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
深圳：成交量恢復(fù)到去年同期水平
受價(jià)格回落的帶動(dòng)，深圳市場(chǎng)成交量繼續(xù)上揚(yáng)，3.14－3.20一周的日均成交面積環(huán)比上漲28%，與去年3月日均預(yù)售面積持平。
北京：交易量攀升至去年同期97%的水平
在3.22－3.28一周時(shí)間內(nèi)，北京期房住宅日均簽約量環(huán)比上漲23%，并回升到去年3月份97%的水平。北京3月份的日均簽約量相當(dāng)于去年同期63%的水平。
杭州：純住宅市場(chǎng)穩(wěn)步攀升
3.17－3.23，杭州商品房交易量環(huán)比回落（受萬(wàn)科金色城品帶動(dòng)，寫字樓銷售量大增），但較此前兩周仍有明顯回升，并相當(dāng)于2007年3月日均成交量92%的水平。同時(shí)，純住宅市場(chǎng)交易仍維持穩(wěn)中有升的局面。
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