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2008年房地產(chǎn)增長態(tài)勢
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-24
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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“房地產(chǎn)的拐點”這個提法，在2007年底爆發(fā)，成為中國一個極為流行的話題，我在Google上搜索這個詞，居然有接近800萬個相關條目，可見話題的流行程度之高。所謂“拐點”，意思是說房地產(chǎn)在2007年瘋狂暴漲，由于中央聯(lián)系出臺一系列宏觀調(diào)控的政策，在年底開始被抑壓，出現(xiàn)了泡沫化的價格下降的趨勢，因為下跌，用數(shù)學名詞“拐點”形容。這個提法從2007年年底開始流行，好多人因此都認為房地產(chǎn)價格要下降了，很多計劃買樓的人因而多抱觀望態(tài)度，導致幾個樓價奇高的城市的成交率直線下降，但是到元旦之后，這個話題似乎又“風云突變”，出現(xiàn)了一些反對這個提法的人，甚至說“拐點”之爭，在新年里出現(xiàn)了“拐點”。
有人鉆牛角尖，說“拐點”在數(shù)學上僅僅表示轉(zhuǎn)折，不表示上升或下降，因此“拐點”是個偽命題。當然，說偽命題的人也有兩類，一類是認為“拐點”說法是把房地產(chǎn)問題簡單化的麻醉劑，對正確認識房產(chǎn)目前暴漲的機能有掩蓋的作用；還有一派是認為根本就不存在“拐點”的問題。
因為工作關系，我在2007年12月份和2008年元月份，在深圳、北京、蘇州、天津、成都、重慶、廣州、武漢等城市和一些大房地產(chǎn)公司的負責人開會，主要討論規(guī)劃和建筑問題，會議間也自然涉及到銷售議題，的確知道樓盤銷售出現(xiàn)壓力，出現(xiàn)了停滯不前的情況，好些地產(chǎn)商告訴我一、兩個禮拜里面一套都銷售不出去的情況都有，是他們多年來都沒有遇到過的，房地產(chǎn)商的確遇到壓力，但是我也看到，盡管面臨著嚴厲的宏觀調(diào)控，大部分城市的樓市并未出現(xiàn)大規(guī)模的降價現(xiàn)象。好像深圳、上海、北京的一些樓盤都維持了高價，深圳個別樓盤出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，但整體還是維持著縮量價高的局面。買樓的人少了，是在持觀望態(tài)度，其實地產(chǎn)商也在觀望，價格卻并沒有真正降下來。一些人認為，從緊的貨幣政策將會結(jié)束開發(fā)商暴利的好日子；處于上行通道中的利率走勢，也將進一步加大樓市投資者的成本，二手房的賣家不得不掂量惜售的代價；而買家則必然考慮貸款成本增加后的承受能力，買房行動也可能因此趨于理性；人們的房產(chǎn)投資和消費的預期正在改變。不過，我看有專家說：“這種純邏輯意義上的推論，尚無實際數(shù)據(jù)的佐證。此種自娛自樂是一種麻醉劑。它會造成一種虛幻的景象，即有關房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策已經(jīng)產(chǎn)生了立竿見影的效果，其實未必。簡言之，時下我們對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及國人的居住狀況的全國性普查都沒有，各種數(shù)據(jù)、指數(shù)又充斥著盲人摸象的特色；而相關建設部門和房地產(chǎn)管理部門的權(quán)威言論以及隨之而來的辟謠、解釋，更是為這種虛幻平添了云遮霧障。所以，輕易地釋放拐點煙幕既是誤導民眾，對于政府下一步保障住房民生也沒什么好處。我們對保障住房民生的困難有足夠清楚的認識，而不應把某些地方的房價這一特例推衍至全局、提前宣告房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的勝利。事實上，目前房地產(chǎn)業(yè)所遭遇的土地壟斷困局、保障型住房的財政困局等核心難題均未破解。就在一些人為拐點歡呼雀躍之時，有關房地產(chǎn)人士直言不諱：我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，并未發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。中國社會科學院的研究表明，人民幣升值、城市化進程和人口紅利對于我國房地產(chǎn)市場的支撐作用，至少可以延續(xù)到2010年�？吹竭@些研究，我們能為拐點自娛自樂嗎？”
提出“拐點”這個說法的人之一，應該是萬科的王石，具體的時間我不太記得了，好象是在2007年12月初在中央電視臺的一個經(jīng)濟論壇中回答記者問的時候說的，之后坊間流傳甚廣，并且有人言之琢琢的說萬科要降價的幅度是每平方米3－4千元。12月17日和18日，我在云南麗江的“悅榕莊”參加萬科的一個小型會議，20多個人，王石主持，也談到拐點的說法，并沒有坊間流傳的那樣具體，僅僅是一個對宏觀調(diào)控下價格過高城市的預期意見而已。
因為房地產(chǎn)在2007年經(jīng)歷了這樣從急速的攀升到放緩的過程，因此引起社會各方面的關注，2008年會如何發(fā)展，也是一個很大的議題。有些媒體找我寫文章，是希望我從自己的角度談談看法，這篇文章就是在這樣的一個背景下寫的。我不是房地產(chǎn)方面的專家，僅僅是因為設計的緣故，從規(guī)劃、建筑、景觀、策劃、廣告等方面和房地產(chǎn)開發(fā)有關系而已，所以自己的看法僅僅是很非專業(yè)的個人觀點而已。
2007年是房地產(chǎn)“井噴”的一年，頭三個季度房地產(chǎn)的增長幅度和價格漲得驚人，各地樓價普遍的快速上漲讓地產(chǎn)商從樓盤銷售中獲得巨大利潤回報，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)公司萬科就增長得很驚人的，截至2007年11月止，這個集團全國20多個城市開發(fā)項目總銷售額約460億元，比去年的212億元翻了一倍多。而同期萬科資本市場上的表現(xiàn)更加驚人：2006年底萬科市值約800億元，而今年11月初萬科A股價最高超過40元，市值達2800億元，雖然目前股價隨大市震蕩回落至28元左右，市值仍接近2000億元。資本市場的增值比銷售總額增長高出一大截。保利地產(chǎn)上市時間約在一年左右，其公司的股價漲幅在800%左右。廣東碧桂園也是增長驚人，掌控公司過半數(shù)股權(quán)的創(chuàng)始人楊國強，他那個二十多歲的女兒，因此一夜之間成為中國首富。這個公司于2007年4月20日在香港上市，半年內(nèi)最高市值一度飆升至2200億港元，近期受低價圈地調(diào)查等負面消息及地產(chǎn)股整體回落影響，市值依然在1500億港元左右，2007年借香港上市脫胎換骨的內(nèi)地房企不下10家，包括SOHO中國、遠洋地產(chǎn)、奧園集團等。12月中旬，一家名不見經(jīng)傳的河南房地產(chǎn)公司“鑫苑置業(yè)”還跑到紐約證券交易所掛牌上市，融資3億美元，成為首家登陸美國股市的國內(nèi)地產(chǎn)商。
專家分析說在這一波境外上市大潮背后，有眾多國際投行基金在推波助瀾，它們或作為戰(zhàn)略投資者先期購入中國房企股權(quán)，或上市時以機構(gòu)認購方式吃下大部分配售股份，然后通過其影響力和市場操作，推高目標公司股價，吸引中小投資者，伺機套現(xiàn)。這就是國際資本為中國房地產(chǎn)資產(chǎn)重新定價的一個典型過程，中國房地產(chǎn)市場的井噴，是國際投資者給中國成功的地產(chǎn)商們發(fā)獎金的表現(xiàn)，原因是他們看好中國經(jīng)濟發(fā)展前景，看好中國房地產(chǎn)市場成長空間。國際國內(nèi)資本的熱烈追捧，國內(nèi)中小散戶股民的奉獻，造成了房地產(chǎn)商的巨大爆增財富。
在這種龐大的資金涌入的背景下，當然地價飆升到令人難以置信的地步，10年前我開始當萬科的顧問的時候，幾十萬一畝就很貴了，今年上千萬元一畝也不是什么奇怪的事情了，所謂“地王”的天價地拍賣層出不窮，這樣的資金投入，刺激了通貨膨脹的壓力增加，政府不得不采用強硬的手段來抑制，存款準備金率多次上調(diào)，房貸政策收緊，加息頻頻；廉租房等相關政策陸續(xù)出臺，一系列穩(wěn)定長期發(fā)展趨勢的政策正在陸續(xù)出臺，流動性泛濫的現(xiàn)象得到初步控制。萬通的馮侖說這標志著地產(chǎn)行業(yè)進入了一個市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段。兩年前政府出臺了很多抑制房價過熱的政策，其針對的重點是開發(fā)商，希望開發(fā)商能夠降低房價，輿論也開始對開發(fā)商發(fā)起道德譴責，因為他們認為房價是開發(fā)商炒起來的。近兩年政府意識到房價的問題是一個很綜合的問題，個別開發(fā)商可能導致個別樓盤價格上漲，但全國性的市場看漲不可能是房地產(chǎn)商合謀造成的。更何況單個房地產(chǎn)商占的市場份額非常小，最大的地產(chǎn)公司也就占全國市場份額的2%，根本不足以影響整體價格。因此現(xiàn)在是綜合調(diào)控時期的開始。
好像中國房地產(chǎn)市場在2007年的這種“井噴”，或者狂飆發(fā)展，從國際資金市場的角度來看是正常的，資金總是尋找最大的回報點，這個包括外國和國內(nèi)的資金，也包括散戶手頭的資金，加起來相當龐大了。這些資金造就了房地產(chǎn)開發(fā)商的巨大財富，也造成了投資者對于房地產(chǎn)市場的一種暴利的錯覺，刺激更多資金的涌入。頭三個季度的熱絡，揭示了一個綜合調(diào)控的缺失會造成的問題，迫使政府出手，因此，2008年的房地產(chǎn)市場將是一個越來越趨向理性的過程，雖然不會立即成熟，但是會逐步走向成熟，樓價、地價好像脫韁野馬這樣的飆升情況，應該不再了。
那么，從我這樣一個側(cè)重于規(guī)劃、設計角度來接觸房地產(chǎn)的人來看，未來這個產(chǎn)業(yè)會有些什么變化和發(fā)展趨向呢？我以為有如下這幾點，是對今年的估計，或者會是發(fā)展趨勢，或者是需要促進的方向。
首先，我看房地產(chǎn)會保持增長態(tài)勢，速度會減慢。我認為國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)崩盤的情況，依然會有一定的增長，不過速度和幅度不會再和2007年一樣了。之所以這樣說，是因為住房需求依然存在，資金投資的傾向依然存在，國家也需要保持房地產(chǎn)這個國民經(jīng)濟的大行業(yè)適度發(fā)展；
其次，我認為政府會持續(xù)公布新的調(diào)控法令，進一步綜合控制這個產(chǎn)業(yè)，中國的房地產(chǎn)開發(fā)走向成熟的方向；
其三，政府對土地控制會日益嚴格。政府在土地的批用方面會越來越謹慎，對于大規(guī)模囤積土地的開發(fā)商會采用更加嚴厲的管理方法，那種利用手頭資金大量囤積土地的情況會越來越少，而已經(jīng)囤積了的土地，或者會很快開發(fā)，或者會不得不拿出來拍賣；
其四，我認為這次的調(diào)控，會導致總體開發(fā)水平的提高。在開發(fā)方面，因為土地日益稀缺，政府管理越來越嚴格，開發(fā)商會逐步擺脫現(xiàn)在這種潦草的高速開發(fā)模式，走向比較精細、注意質(zhì)量、注意城市織體的開發(fā)方向，也就是說在規(guī)劃和建筑、景觀設計上走向日益成熟的方向；
在建造住宅這種產(chǎn)品上，我認為精裝修會日益成為主要產(chǎn)品方向。大規(guī)模的開發(fā)，對環(huán)境、資源都造成很大的負面影響，比如毛坯房的方式，直接造成因為業(yè)主裝修的第二次污染，在發(fā)達國家基本沒有毛坯房的開發(fā)背景下，精裝修是必然發(fā)展方向。萬科已經(jīng)把逐步擴大精裝修房發(fā)展為產(chǎn)品的主要方向放到議事日程上了，國內(nèi)的開發(fā)會越來越朝這個方向發(fā)展的；
而在住宅建設中，環(huán)境、生態(tài)保護、節(jié)能等因素越來越突出，開始超越僅僅掛在口頭說的階段，走向?qū)嵤┑乃�，能夠在這方面有作為的開發(fā)商會是贏家，而真正的贏家是居民、城市；
住房在幾年前走的純產(chǎn)業(yè)化是有問題的，因為這樣基本取消了照顧低收入群體的住房的政府公共產(chǎn)品的供應，不利于和諧發(fā)展，不利于社會矛盾的舒緩，因此政府會進一步提高中低水準的住房投放量，政府和開發(fā)商開始結(jié)合來解決社會低層的住房困難問題，政府會一方面通過70/90（開發(fā)項目中有70％的住宅是在90平方米以下的）的這類法令來強迫開發(fā)商負擔部分低收入住房問題的解決，我估計政府自己也可能會走向或者自己開發(fā)（普遍性不高），或者以核定的開發(fā)商代為開發(fā)，來建造低收入住房，因此會涌現(xiàn)一些朝這個方向發(fā)展的開發(fā)公司，配合政府的低利潤廉價住房的開發(fā)；
大量的外部資金涌入房地產(chǎn)市場，造成一定程度的投資刺激的泡沫化，因此，政府對投入房地產(chǎn)市場的國際資金的管理會越來越嚴格，保證政府在宏觀方面的調(diào)控能力，不至于失控而造成崩盤的情況。
因此，說2008年的房地產(chǎn)發(fā)展，我看還是飆升逐步放緩背景下的穩(wěn)定進步，少數(shù)幾個存在泡沫的城市，特別是深圳、北京、上海會出現(xiàn)局部的價格輕微下跌，而從全國來看，總體情況還是會在現(xiàn)在的基礎上穩(wěn)定的朝上走的。
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