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廣州樓市準(zhǔn)"零首付"調(diào)查分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-20
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- 中研網(wǎng)訊：
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是否推出"零首付"措施，歷來是房地產(chǎn)市場中，買方市場還是賣方市場的分水嶺。在廣州，已經(jīng)出現(xiàn)接近于"零首付"的分期首付，這被視作樓市出現(xiàn)拐點的又一標(biāo)志
目前，廣州近六成樓盤降價，開發(fā)商的促銷手段也是五花八門。但從眾多的喧鬧之中，一則信息還是引起了本刊的特別關(guān)注：2月底，廣州富力桃園特別推出首期免息月供計劃，全價近70萬元的商品房，首付只需11萬元(首付比例約為16%)即可輕松入住。
11萬元入住，這跟2001～2003年時廣州樓市流行的"零首付"入住，已經(jīng)相差無幾。
然而，根據(jù)《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)[2007]359號)，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
顯然，11萬元的首付額度，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低過這份通知中的最低首付比例要求。
開發(fā)商：分期首付振奮銷售
3月6日下午4時，本刊記者以買房人身份，走進(jìn)了廣州富力桃園銷售中心，目前在售的是富力桃園第五期諾丁郡Ⅱ期莊園單位。
廣州富力地產(chǎn)股份有限公司銷售策劃部的黃健明接待了記者。當(dāng)記者表示對"11萬即可入住東風(fēng)西環(huán)市西地鐵沿線物業(yè)，售9900元/平方米起"的促銷戶型很感興趣時，這位銷售人員說，這一價格只有兩套，在3月2日促銷當(dāng)日就已經(jīng)售完。
看到記者很是失望，他推薦了其他低首付戶型，低首付比例與促銷廣告中的戶型相當(dāng)。比如諾丁郡Ⅱ期E棟，有一套90平方米左右的戶型，實售單價在11300元/平方米左右。如果購買這個房型，首付只需交納20萬元，首付款額略低于總房款的20%。
根據(jù)該樓盤的銷售方式，按央行規(guī)定應(yīng)當(dāng)首付在30%甚至更高的購房者，超過20萬元首付的其余部分，可以分9個月至一年(最晚不晚于該房的交房時間)，按月打到開發(fā)商的賬戶上，并且這些分期支付的首付款，不計利息。
"銀行不是硬性要求首次購房者必須交齊房屋首付的三成，才可批準(zhǔn)貸款嗎？"當(dāng)記者表示疑慮時，這位銷售人員很肯定地說："絕對不會的，我們跟辦理銀行已經(jīng)達(dá)成了默契，銀行是默許我們這么操作的，這點你不用擔(dān)心。"
他還提醒說："主要看你自己的償還能力。因為假如現(xiàn)在購買，需要從銀行貸款的話，將面臨兩頭還貸。"
還以這套90平米的戶型來計算，如果購房者分期20年向銀行歸還房貸，將會每個月交銀行房貸約6000元；而一年內(nèi)的分期首付，則還需向開發(fā)商每月支付首付款約1萬元。
據(jù)銷售人員介紹說，這則廣告很引人注意，使得該樓盤的銷售較前幾個月大有回升。他取來近一個月來的銷售統(tǒng)計資料給記者看，從2月初至今，富力桃園諾丁郡Ⅱ期已經(jīng)銷售房屋90余套。雖然，最終采用分期首付的只有幾戶，但這一信息對于振奮銷售的作用是勿庸置疑的。
3月8日，廣州金沙灣中海金沙灣開盤，記者致電該銷售中心，銷售人員也表示："如果購房者一定要要求分期按月交付首期，他們可以考慮。"當(dāng)日，廣州番禺區(qū)的祈福水城接受認(rèn)購登記，該樓盤銷售人員稱："可先過來看看戶型，若確定要買，可以再商量具體支付首期方式。"
銀行：是否知情？
記者在富力桃園諾丁郡Ⅱ期還從該樓盤銷售人員手中，取得一份印有與該銷售中心掛鉤的三家銀行的賬號憑條。這三家銀行分別是工商銀行廣州下九路支行、農(nóng)業(yè)銀行廣州東山支行、招商銀行廣州世貿(mào)支行。
3月7日上午9時，記者按圖索驥先來到位于廣州市荔灣區(qū)下九路36號的工商銀行廣州下九路支行。這里的負(fù)責(zé)人馮經(jīng)理告訴記者，她以前從未聽說過此事。該支行負(fù)責(zé)個人信貸的工作人員，也表示不知情，需要調(diào)查一下。
當(dāng)天上午11時，記者又趕到位于廣州市東風(fēng)東路745號的農(nóng)業(yè)銀行廣州東山支行提出采訪要求，最終由農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行的宣傳經(jīng)理陳旭接待了記者。
"不清楚此事，也許是地產(chǎn)銷售部門為了得到銷售提成，所做出的個人行為，不見得是公司行為，還是要調(diào)查一下。"陳旭如此作答。
陳旭還強調(diào)說，"目前嚴(yán)控信貸，銀行的審批考核是相當(dāng)嚴(yán)格的，必須經(jīng)過支行和上屬分行兩級考核審批，才能獲準(zhǔn)。發(fā)現(xiàn)任何不良現(xiàn)象將會立刻引起注意。"
但廣州合富置業(yè)的一位人士卻告訴記者，銀行對此事的態(tài)度當(dāng)然是"避之唯恐不及"，怕涉嫌違規(guī)放貸說不清楚，所以要把自己"摘"干凈。但他同時也表示，開發(fā)商的分期付首付，如果沒有銀行的默許是實現(xiàn)不了的。
從2007年開始銀根緊縮，嚴(yán)控貸款，靠房貸為主要營收支柱的銀行，日子相當(dāng)難挨，銀行對此肯定是睜一只眼閉一只眼。
3月7日下午2時，記者以買房人的身份，來到位于廣州環(huán)市東路371～375號的招商銀行廣州世貿(mào)支行。
該支行負(fù)責(zé)一手房交易的工作人員邢磊接待了記者。她介紹說：申請貸款需開具本人的收入證明(貸款支出占月收入的一半)、工資流水、身份證、戶口本、婚育證明等。其中存折工資流水中的存款余額應(yīng)該反映出能夠交納房貸的30%。并將已經(jīng)交納房價30%的首付款發(fā)票收據(jù)及復(fù)印件交給申請貸款的銀行審核。
當(dāng)記者講明看中富力桃園諾丁郡Ⅱ期的房子，并打算參加富力的首期免息月供計劃，這樣就無法提供三成首付完全繳納的發(fā)票憑證時。邢磊肯定地說："貸款是肯定能辦理的，提供不出發(fā)票憑證，出示股票、基金的收入證明，一樣可以辦理，只要能證明你的償還能力就行。關(guān)鍵還是看你自己。"
她同時表示，對于富力桃園的這種促銷手法，他們(銀行方面)是知道的。其實，分期交付首期房款在廣州的房地產(chǎn)界不算是營銷創(chuàng)新，現(xiàn)在也還有其他地產(chǎn)商這樣做。
記者隨后仍以買房人身份走訪了幾家工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行的營業(yè)網(wǎng)點，工作人員均表示，分期交付首期房款也可以從銀行貸出錢來，只要能證明自己在廣州有正式工作，有償還能力就行。
就在記者調(diào)查的過程中，陳旭再次撥通記者的電話澄清此事。"我已經(jīng)詢問過相關(guān)的業(yè)務(wù)部門，分期交付首期的方式絕對不可能經(jīng)過我行的支行辦理出來。"陳旭說。
3月10日下午，記者又收到來自工商銀行廣州省分行營業(yè)部的回復(fù)稱："我行認(rèn)為，相關(guān)的營銷創(chuàng)新都要符合《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》的規(guī)定。為此，我行將與富力集團(tuán)積極溝通，共同探討這種銷售方式的操作性，防范可能帶來的風(fēng)險，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的房貸服務(wù)。"
而在廣州市銀監(jiān)局，接待記者的該局辦公室主任李建平，對記者所了解到的情況未置可否："對于分期交付首期等問題，廣州市銀監(jiān)局下屬的統(tǒng)計信息處正在對廣州地產(chǎn)市場做這方面的調(diào)查，但因結(jié)果還沒有出來，現(xiàn)在還沒法答復(fù)。"
分期首付：樓市拐點的標(biāo)志
廣州樓市自2007年下半年來表現(xiàn)慘淡。從廣州市房管局公布的今年1月份廣州城區(qū)十區(qū)的市場數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)房價已跌破萬元，一手住房成交均價為9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元。成交量也一再下挫，1月份廣州十區(qū)一手住房成交量僅為35萬平方米，創(chuàng)下近年成交量最低點。另一數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，廣州十區(qū)當(dāng)月共完成一手商品住宅簽約2067套，日均簽約74套，創(chuàng)造了近兩年來的日均最低紀(jì)錄。
當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)還統(tǒng)計到，今年春節(jié)期間的樓價比2007年"十一"黃金周前下降了20%～30%。而在今年1月，所做的經(jīng)濟(jì)學(xué)家調(diào)研結(jié)果還顯示，35.7%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期廣州、深圳等一線城市的房價還會繼續(xù)下跌。"關(guān)鍵看三月能否回暖。"開發(fā)商們少有的達(dá)成了共識：打算拼死一搏，全力制造一波銷售小高峰，他們認(rèn)為只要刺激出一波好的行情，就能令市場重新由陰轉(zhuǎn)晴，吸引那些觀望的海外熱錢重新追捧中國房地產(chǎn)。
因此從2月中下旬開始，諸如"多重優(yōu)惠""打折降價""買房送車位""推出半價單位"等等促銷手段令人目不暇接。
是否推出"輕松首付"措施，歷來是買方市場還是賣方市場的分水嶺。"目前市場出現(xiàn)滯銷和成交低迷、房價下跌的態(tài)勢，這種現(xiàn)象至少說明開發(fā)商已經(jīng)有些不擇手段進(jìn)行促銷，市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。我覺得可將其視為出現(xiàn)拐點的標(biāo)志。"寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同對《中國新聞周刊》說。
韓世同也警告稱："在房價過高的階段允許零首付或低首付是十分危險的做法，因為只要房價小幅波動就有可能導(dǎo)致原本不具備供樓能力的購房者斷供和棄貸。相對而言，開發(fā)商只是承擔(dān)小額的風(fēng)險，而大額的風(fēng)險則在由銀行承擔(dān)。"
假如購買一套100萬元的房子，業(yè)主首付三成向銀行貸款七成，那么銀行就會對業(yè)主是否具備70萬元本金基礎(chǔ)上再加利息的還貸能力做出評估。若業(yè)主只是首付了一成，那么他事實上面臨90萬元本金的還貸壓力，超過了銀行對他評估的70萬元還貸能力，開發(fā)商降低的首付價差就將成為銀行的風(fēng)險。而購房者一旦脆弱的資金鏈斷裂，最終面臨無錢可還，將被驅(qū)逐出屋的厄運，銀行貸出去的巨額貸款則將變成手頭積壓的"爛尾房"。
3月6日，在全國人大會議間隙接受記者采訪的中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，他可以確定中國不會發(fā)生類似美國的次貸危機(jī)。支持他這一判斷的最大理由，正是因為中國不允許降低房貸首付款比例，中國不可能"零首付"。
仍在勉力支撐的房地產(chǎn)開發(fā)商、大大降低了房貸業(yè)務(wù)的銀行、居民們更加難以實現(xiàn)的購房夢，還有嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)更熱的宏觀政策，以及防范風(fēng)險擴(kuò)大化的監(jiān)管要求，以上多方的微妙博弈仍在繼續(xù)。突破這一困局的嘗試還將不斷上演。
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