中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨十大挑戰(zhàn)

　　中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛在發(fā)布會(huì)上稱，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨以下幾個(gè)方面的挑戰(zhàn)：

　　第一個(gè)挑戰(zhàn)，制度缺陷導(dǎo)致主體沖動(dòng)，主體沖動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)失衡。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所面臨的最深層的問題，就是制度問題。國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，有一個(gè)增長(zhǎng)的沖動(dòng)，地方政府炒買土地的沖動(dòng)，金融體系信貸的沖動(dòng)，開發(fā)企業(yè)全體建房的沖動(dòng)。購(gòu)房者不僅有消費(fèi)的沖動(dòng)，也有投機(jī)和投資的沖動(dòng)。這些沖動(dòng)會(huì)導(dǎo)致幾個(gè)失衡，首先是供求結(jié)構(gòu)的失衡，盡管供了很多，但是由于一些投機(jī)和投資的存在，總是跟不上現(xiàn)實(shí)的需求。在需求結(jié)構(gòu)上也存在著失衡，投資者和投機(jī)者的需求擠壓了普通消費(fèi)者的需求。在供給領(lǐng)域，尤其在中低檔房，甚至包括保障房的比例大大難以適應(yīng)相應(yīng)的需求，需求也存在失衡。

　　第二個(gè)挑戰(zhàn)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在一個(gè)重要的問題是動(dòng)力不足，對(duì)房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重，保增長(zhǎng)和調(diào)房?jī)r(jià)存在兩難。到明年宏觀投資增長(zhǎng)可能要放慢，，這不是短期能解決的，明年還會(huì)存在問題。同時(shí)，明年還同時(shí)存在著通貨膨脹的壓力，通貨膨脹來臨的時(shí)候?yàn)榱吮Ｖ禃?huì)怎么辦？可能又會(huì)導(dǎo)致去買房來保值，所以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也帶來壓力和挑戰(zhàn)。

　　第三個(gè)挑戰(zhàn)，多種因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的預(yù)期。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1.土地資源稀缺的預(yù)期。2.中國(guó)城市化等因素；3.人民幣升值預(yù)期；5.中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)；6.媒體炒作；7.預(yù)期管理缺乏。

　　第四個(gè)挑戰(zhàn)，開發(fā)市場(chǎng)。房地產(chǎn)較高的行業(yè)毛利率，2009年毛利率50%以上，房地產(chǎn)進(jìn)入門檻低，銷售方式便于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，大量企業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)這幾年迅速增加，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省是浙江省，在2009年百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名中有70%都涉足了房地產(chǎn)。另外，許多跟房地產(chǎn)不相關(guān)的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)大量轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　第五個(gè)挑戰(zhàn)，貨幣供應(yīng)寬松導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金暴增，流動(dòng)性充裕，貨幣供應(yīng)收緊并不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)銳減。貨幣供應(yīng)量的增加導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，開發(fā)商和購(gòu)房人首先捕捉到信息開始入場(chǎng)成交，成交量的上升推動(dòng)銷售價(jià)格增長(zhǎng)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有影響，但是影響不像對(duì)一些中小企業(yè)那么嚴(yán)重。

　　第六個(gè)挑戰(zhàn)，土地拍賣助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素沒有解決，土地融資助長(zhǎng)地價(jià)上漲。這個(gè)最基本的制度設(shè)計(jì)短期內(nèi)還沒出來，所以有時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)一些推波助瀾的現(xiàn)象。

　　第七個(gè)挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控很久了，這種緊縮的調(diào)控對(duì)市場(chǎng)行為各方的壓力越來越大，即使不會(huì)出現(xiàn)停止，但是也會(huì)出現(xiàn)一些削減的情況。比如，地方政府難以承受、開發(fā)商難以承受、銀行難以承受。另外，如果收緊了，經(jīng)過一個(gè)周期以后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)供給短缺？而在需求方面出現(xiàn)一個(gè)“十字”以后，到一定時(shí)期會(huì)不會(huì)有一個(gè)很強(qiáng)的增長(zhǎng)？當(dāng)然，這種調(diào)控對(duì)于中央政府也有一定壓力。這是住房市場(chǎng)本身面臨的很重要的問題，非常強(qiáng)的緊縮對(duì)各方都帶來很大的壓力。

　　第八個(gè)挑戰(zhàn)，目前保障性住房是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)問題一箭雙雕的措施，但是目前保障性住房的資金沒有保障。保障性住房體系沒有建立，現(xiàn)在推出的公租房的目標(biāo)、主體都非常不明確，所以保障房快速進(jìn)展也有一定的問題。

　　第九個(gè)挑戰(zhàn)，目前調(diào)控本身目標(biāo)不明確，任務(wù)不具體，政策不連續(xù)，責(zé)任不落實(shí)，執(zhí)行力有待加強(qiáng)。

　　最后，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、全球金融、國(guó)際游資虎視眈眈對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的覬覦也是對(duì)房地產(chǎn)的重大挑戰(zhàn)。

　　針對(duì)上述十大挑戰(zhàn)，倪鵬飛提出了自己的建議。他認(rèn)為，2011年和以后，調(diào)控的措施和政策建議有以下幾點(diǎn)：

　　1.增加調(diào)控任務(wù)：確保穩(wěn)健增長(zhǎng)，防止通貨膨脹，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，遏制資產(chǎn)價(jià)格上漲。要把資產(chǎn)價(jià)格問題作為調(diào)控的重要任務(wù)之一。

　　2.堅(jiān)定調(diào)控的決心�，F(xiàn)在各方和地方政府在博弈，有很多開發(fā)企業(yè)、投資者都在賭政府有沒有決心、有沒有意志。我們也存在著許多促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，調(diào)整房地產(chǎn)有效的條件和手段。中央國(guó)家，尤其是中央政府一定要加大調(diào)控的信心，堅(jiān)定調(diào)控的決心。不動(dòng)搖，不妥協(xié)、不松懈。

　　3.明確調(diào)控的目標(biāo)：政策目標(biāo)應(yīng)該保證“投資持續(xù)增長(zhǎng)，銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，價(jià)格理性回歸”。對(duì)于不同的城市可以確定出不同的指導(dǎo)性的價(jià)格上漲目標(biāo)或者變化目標(biāo)。比如對(duì)一些房?jī)r(jià)過高、增長(zhǎng)過快的就不能漲，必須降。但是對(duì)一些情況相反的，可以有一定的漲幅，這個(gè)漲幅一定要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之下。

　　4.穩(wěn)定調(diào)控政策。有時(shí)候我們寬松的政策不是給消費(fèi)者帶來好處，而是給投資者、投機(jī)者帶來好處，這都是由于政策不穩(wěn)定、不具體、不細(xì)化導(dǎo)致的，所以就需要穩(wěn)定政策。同時(shí)要對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的變化給予及時(shí)的引導(dǎo)，尤其是針對(duì)市場(chǎng)的一些炒作和傳言給予及時(shí)應(yīng)對(duì)。我注意到今年中央政府有關(guān)部門這點(diǎn)做的非常成功，市場(chǎng)上有些人曾經(jīng)放出一些傳言來，想在市場(chǎng)上炒作，有關(guān)部門及時(shí)做出了回應(yīng)。

　　5.細(xì)化調(diào)控方案：針對(duì)未來可能出現(xiàn)的問題、為實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，需要將調(diào)控對(duì)象進(jìn)一步細(xì)化，通過對(duì)供給、需求、區(qū)域、時(shí)間和產(chǎn)品的細(xì)化管理達(dá)到調(diào)控的目的。

　　6.落實(shí)問責(zé)制度。實(shí)施目標(biāo)管理，繼續(xù)推進(jìn)，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制。

　　7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投資，加快完善住房保障體系，明確主體，落實(shí)責(zé)任。我們計(jì)劃是500多億但是現(xiàn)在增加多800億，但是這個(gè)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我認(rèn)為還要再這個(gè)基礎(chǔ)上翻一番。只有這個(gè)幅度達(dá)到足夠的量，才能真正對(duì)市場(chǎng)起到一箭雙雕的作用，一個(gè)是有利于解決民生問題，另一個(gè)也能起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。中央如果拿出更多比例來，我想地方政府也能配套更多比例，形勢(shì)會(huì)有很大改觀。

　　8.建立長(zhǎng)效機(jī)制。包括改革土地、金融、財(cái)政、開發(fā)等等。這有一個(gè)過度的過程，但是宜早不宜晚。

　　在對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期方面，2011年《住房綠皮書》預(yù)測(cè)：明年住房市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。

　　2011年《住房綠皮書》綠皮書預(yù)測(cè)指出，2011年預(yù)計(jì)住房市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降。第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會(huì)降價(jià)或變相降價(jià)，銷售面積則可能因房?jī)r(jià)下降而上升；2011年第2季度，地方政府調(diào)控措施可能會(huì)變相放松，價(jià)格將相對(duì)平穩(wěn)，銷售面積上升；2011年第3季度，市場(chǎng)供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房?jī)r(jià)有一定的上漲壓力；2011年第4季度，調(diào)控政策可能重新趨緊，房?jī)r(jià)與銷售量相對(duì)穩(wěn)定。

　　倪鵬飛在分析時(shí)認(rèn)為，2011年中國(guó)住房市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。2011年中國(guó)住房市場(chǎng)要繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降，或者叫穩(wěn)中略降，市場(chǎng)還有小幅的波動(dòng)。理由有以下幾點(diǎn)：

　　1.中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致；

　　2.中央在住房調(diào)控問題上態(tài)度堅(jiān)決、意志堅(jiān)定，對(duì)房?jī)r(jià)采取了露頭就打的策略。從目前形勢(shì)來看，中央確實(shí)采取了見高就打，這一點(diǎn)也是非常重要的。

　　3.預(yù)計(jì)在2011年保障性住房的投資會(huì)大幅增加，住房保障力度會(huì)明顯加大；

　　4.住房投機(jī)已經(jīng)受到了抑制，住房消費(fèi)者的預(yù)期繼續(xù)發(fā)生分化。

　　5.緊縮的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大，房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款的約束趨緊，會(huì)給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來極大的約束，這一點(diǎn)就可以避免到2010年那個(gè)矛盾的問題。我們說2010年盡管政府出臺(tái)了很多措施，由于貨幣政策寬松，大量流動(dòng)性抵消了這個(gè)，所以2011年這個(gè)局面會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。我們之所以形成這個(gè)框架，其中一個(gè)很重要的原因就是第五點(diǎn)。

　　35大中城市平均房?jī)r(jià)泡沫29.5%

　　《住房綠皮書》指出，通過對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。

　　分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。

　　泡沫較高，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%~50%之間的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武漢(0.481)、長(zhǎng)春(0.473)、寧波(0.444)、哈爾濱(0.417)、大連(0.400)、貴陽(yáng)(0.369)、上海(0.365)、鄭州(0.346)、成都(0.300)。

　　存在一定的泡沫，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長(zhǎng)沙。

　　泡沫較低，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以內(nèi)的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、廈門、�？�、銀川、烏魯木齊。

　　最后，綠皮書指出，泡沫指數(shù)的取值在0~1之間，泡沫指數(shù)越大，說明該城市房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。需要注意的是，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)的估計(jì)不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾。而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能。此外，在大多數(shù)條件下，不能僅依據(jù)房?jī)r(jià)泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房?jī)r(jià)的走向。

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