11月15日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》，明確境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房�！锻ㄖ�》規(guī)定，境外個(gè)人在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，還需特別提交在境內(nèi)工作超過1年的證明，以及名下在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。

　　分析人士認(rèn)為，這一新版"限購(gòu)令"是對(duì)2006年出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》的重申，但是執(zhí)行力度更強(qiáng)。不過在"限外令"出臺(tái)的一周內(nèi)（11月15日~11月21日），上海樓市成交量?jī)r(jià)不降反升。

　　欲阻擋熱錢

　　在樓市調(diào)控背景下發(fā)布的 "限外令"，與2006年的"限外令"相比，尺度明顯更為嚴(yán)格，其目的十分明確，即阻擋熱錢再度成為炒房的游資。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)近日表示，這一政策是當(dāng)前樓市調(diào)控政策的組成部分，其意圖是限制新增需求。

　　記者通過上海一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，目前上海已全面執(zhí)行新版限外政策，在上海購(gòu)房的境外人士必須出具一份購(gòu)房自住承諾書以及相關(guān)勞務(wù)證明。但中介機(jī)構(gòu)表示，境外人士的婚姻狀況、家庭關(guān)系比較隱秘，目前的限外政策只能針對(duì)個(gè)人，境外人士家庭的購(gòu)房狀況難以嚴(yán)格限制。

　　但上海房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，在"滬12條"出臺(tái)1個(gè)月后的11月份上半月，上海一手商品住宅成交均價(jià)依然高位運(yùn)行，成交均價(jià)21803元/平方米，環(huán)比僅小幅下跌7.57%。同時(shí)，有八成單價(jià)5萬元/平方米以上的新盤逆市漲價(jià)。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，在目前整個(gè)外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化的前提下，中國(guó)樓市預(yù)期并不明朗，撤離樓市的部分游資在其他投資渠道繞了一圈后，很有可能重新選擇進(jìn)入樓市。國(guó)務(wù)院出重拳抑制物價(jià)及近日A股市場(chǎng)下挫，在一定程度上會(huì)阻斷熱錢炒作，逼迫游資重返樓市。

　　央行此前公布的最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)9月外匯占款新增2896億元，創(chuàng)下近8個(gè)月以來的新高。11月4日，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)第二輪定量寬松政策，再次向全世界釋放天量流動(dòng)性。有關(guān)分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，對(duì)全球泛濫的資金而言，中國(guó)無疑是"最佳"投資場(chǎng)所。

　　總體影響有限？

　　據(jù)業(yè)內(nèi)分析師介紹，目前境外人士在中國(guó)買房的比例并不高，即便是深圳，高峰期也不超過5%，而廣州等地的比例僅為1%。"限外令"主要影響的區(qū)域是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體影響有限。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，"限外令"并未真正打中中國(guó)海外熱錢炒房的"七寸"。上海易居地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，海外基金購(gòu)房，一般不會(huì)直接買房，而是通過收購(gòu)企業(yè)股權(quán)的形式間接持有物業(yè)。2005年前后，上海外資購(gòu)房占新建商品住宅銷售比重的6%~8%，近兩年已大降至2%左右。值得關(guān)注的是，從近期開發(fā)商資金來源的結(jié)構(gòu)變化判斷，外資進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)的資金增長(zhǎng)較快。

　　在包括"限外令"在內(nèi)的重壓之下，上周（11月15日~11月21日），上海市成交面積反而出現(xiàn)大幅上漲。佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品房成交面積為30.6萬平方米，與前周相比大漲25.4%；成交均價(jià)為21283元/平方米，環(huán)比前周上漲了11.3%。商品住宅成交面積環(huán)比前周上漲了34.6%，結(jié)束了連續(xù)5周的下挫趨勢(shì)。

　　佑威地產(chǎn)研究中心副主任陸麒麟認(rèn)為，上周全市商品住宅成交均價(jià)再次出現(xiàn)大幅反彈，與中高端項(xiàng)目的集中成交有關(guān)。上周銷售較好的兩個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)寧八八中心和慧芝湖花園，相比兩年前的售價(jià)都出現(xiàn)了一倍多的漲幅。

　　開發(fā)商年底減少開盤

　　在"限外令"出臺(tái)的第二天，商務(wù)部新聞發(fā)言人姚堅(jiān)表示，商務(wù)部已經(jīng)重點(diǎn)監(jiān)視外資進(jìn)入房地產(chǎn)的情況，但目前還沒有發(fā)現(xiàn)外資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響。之所以對(duì)外資"重點(diǎn)監(jiān)視"，是因?yàn)槟壳巴赓Y進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的速度明顯高于其他領(lǐng)域。

　　在各種"限令"之下，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)變得不樂觀。漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡表示，年內(nèi)，上海二手房交易量將遠(yuǎn)低于去年的29.8萬套。截至今年10月底，整個(gè)上海二手房市場(chǎng)只成交了13萬套。"11月、12月仍是二手交易低迷期"。

　　上海有開發(fā)商表示，年內(nèi)再獲開發(fā)貸款已經(jīng)基本沒有希望，只能等到明年年初排隊(duì)申請(qǐng)。隨著銀行放貸縮緊，目前只能靠銷售回籠資金，但目前買家觀望氣氛濃厚，開發(fā)商開盤并不積極。"年底前再開200多套，賣完這一批年內(nèi)就結(jié)束銷售，明年再定另一批房源的開盤時(shí)間。"

　　佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品房新增供應(yīng)33.1萬平方米，環(huán)比前周下跌3%，商品住宅新增供應(yīng)14.1萬平方米，環(huán)比前周下跌53%。據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，12月上海預(yù)開64個(gè)樓盤，環(huán)比減少22%，同比減少21%。

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