社會(huì)效益表現(xiàn)突出

    首先，支持了就業(yè)再就業(yè)工程，減輕了社會(huì)壓力。物業(yè)管理在消化剩余勞動(dòng)力、促進(jìn)就業(yè)和再就業(yè)等方面具有重要作用，就我們調(diào)查的情況來看，在被調(diào)查的137家企業(yè)中，共有20757名從業(yè)人員；其中，屬于政府機(jī)關(guān)人員分流283人，企事業(yè)單位人員分流133人，部隊(duì)轉(zhuǎn)復(fù)軍人2025人，下崗、待業(yè)人員再就業(yè)3826人，大、中專畢業(yè)生分配3830人，農(nóng)民工吸納10548人，殘疾人及其他人員安置112人。

    其次，積極參與了社會(huì)公共事務(wù)管理，促進(jìn)了社會(huì)和諧。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共709起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件401起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)1153次。

    再次，熱心參與社會(huì)公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來企業(yè)先后贊助社會(huì)事業(yè)經(jīng)費(fèi)29.81萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費(fèi)7.22萬元。

    環(huán)境效益初步顯現(xiàn)

    由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，其發(fā)展增強(qiáng)了人們的環(huán)境意識(shí)，提高了文明生活習(xí)慣，促進(jìn)了環(huán)保材料的應(yīng)用。尤其是在我市創(chuàng)建國家文明城市過程中，物業(yè)管理行業(yè)積極參與，貢獻(xiàn)了應(yīng)有的力量。

    建管不分的狀況得到改善

    被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有59家，占企業(yè)總數(shù)43.07%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)78家，占56.93%。從上述比例來看，開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)和非開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)比例約各占一半，非開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)所占比例略高于開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)，建管不分的狀況已得到較大程度的改變。

    積極采取措施為業(yè)主謀利

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營效益，其中企業(yè)2008年通過改善服務(wù)，提高房屋出租率等，為業(yè)主增加租金收益15萬元。還有企業(yè)通過節(jié)能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)效益17.4萬元。

    居住物業(yè)比重大、經(jīng)濟(jì)效益低

    對(duì)我市居住物業(yè)的平均物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無電梯的商品房的為1.36元/平方米，有電梯的商品房為1.87元/平方米，獨(dú)立式別墅為2.36元/平方米；對(duì)辦公用房的收費(fèi)為2.65元/平方米，對(duì)商業(yè)用房的收費(fèi)為3.16元/平方米。管理費(fèi)大部分項(xiàng)目包括了公共水電費(fèi)用。由以上數(shù)據(jù)看出，居住物業(yè)的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率明顯低于辦公物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。而在目前的物業(yè)管理項(xiàng)目中，居住物業(yè)仍占市場(chǎng)的主流，具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為：住宅項(xiàng)目285個(gè)，建筑面積2336.09萬平方米，分別占總項(xiàng)目數(shù)的86.63%和總建筑面積的72.41%。居住物業(yè)比重大，但其收費(fèi)較低，一定程度上造成了物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益較低。

    薪酬競(jìng)爭(zhēng)力低、福利差

    根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)匯總，2008年物業(yè)服務(wù)企業(yè)全市職工平均工資為26068.96元/人•年，而同期全市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資為35284元/人•年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全市城鎮(zhèn)在崗職工平均工資。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資三千多元，而基層操作人員的年均收入僅為17262.42元，不到社會(huì)平均工資的一半，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。

    除了薪酬競(jìng)爭(zhēng)力低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的福利也很差。極大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對(duì)全體職工購買保險(xiǎn)，即使購買了社會(huì)保險(xiǎn)、繳納了住房公積金，其購買基數(shù)和繳存比例也非常低。

    行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題

    根據(jù)137家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個(gè)方面：

    社會(huì)評(píng)價(jià)不高、普遍存在偏見

    社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差；有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)；而各種輿論媒體對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的正面報(bào)道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)民眾和輿論，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響；另外，人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)也不積極支持、不主動(dòng)配合。

    政府服務(wù)質(zhì)量不高、定價(jià)限制過嚴(yán)

    1、政府協(xié)調(diào)不力，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。這次調(diào)查中，認(rèn)為政府協(xié)調(diào)工作不及時(shí)不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的45.99%，認(rèn)為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的43.07%。由于政府協(xié)調(diào)不力，有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為與當(dāng)?shù)馗鲗�業(yè)部門關(guān)系不順，其中反映與供水方面不順的占13.14%，與供電方面不順的占13.14%，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣部門關(guān)系不順。 

    2、政府指導(dǎo)價(jià)過嚴(yán)。目前，我市有關(guān)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)，具體最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：無電梯的商品房為1.8元/平方米，有電梯的商品房為2.4元/平方米，別墅（獨(dú)立式別墅除外）為2.8元/平方米，管理費(fèi)包括公共水電支出。另外，《勞動(dòng)合同法》實(shí)施和社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)提高后，企業(yè)的用工成本明顯增加，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。

    許多物業(yè)管理企業(yè)反映，這種指導(dǎo)價(jià)限制過嚴(yán)，價(jià)格上限過低，靈活性不足。由于現(xiàn)行指導(dǎo)價(jià)為2004年制定，與目前物業(yè)服務(wù)成本大幅提高的現(xiàn)狀相比，相對(duì)滯后，占總服務(wù)成本比重較高的人力資源成本的大幅提升對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重沖擊，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本過高但收費(fèi)不能相應(yīng)提高，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展。 

    缺乏稅收扶持與優(yōu)惠

    相當(dāng)一部分企業(yè)反映政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，存在稅率偏高、稅基不盡合理、重復(fù)征稅的問題。目前，物業(yè)管理歸屬“服務(wù)業(yè)”，適用5%的稅率，相對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其他服務(wù)行業(yè)的根本之處在于它具有非常明顯的準(zhǔn)公共服務(wù)的居民服務(wù)業(yè)的特征，不宜對(duì)其適用一般服務(wù)業(yè)的稅率。

    物業(yè)管理行業(yè)具備“取之于民，用之于民”的經(jīng)濟(jì)利益特征，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是用“以支定收”的方式確定的，具有明顯的代理業(yè)性質(zhì)。在酬金制收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成，其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開支，具有代收代付的能源消耗費(fèi)（水電費(fèi)和煤氣費(fèi)等）同樣性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基。稅務(wù)部門應(yīng)以物業(yè)服務(wù)酬金為稅基向物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)征營業(yè)稅及其附加，而目前稅務(wù)部門以物業(yè)服務(wù)資金為稅基向企業(yè)征稅，無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

    隨著社會(huì)專業(yè)化分工的日趨細(xì)化，目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包。如屬于國家法律法規(guī)規(guī)定、消防維保，電梯維保等必須委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)；中央空調(diào)維保，日常專業(yè)保潔，專業(yè)安防，專業(yè)外墻清洗等專項(xiàng)服務(wù)，分包委托給其他專業(yè)公司完成。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間實(shí)際應(yīng)存在稅項(xiàng)抵扣，在申報(bào)本企業(yè)營業(yè)稅時(shí)，應(yīng)允許將外包服務(wù)的支出從物業(yè)服務(wù)資金收入中予以扣減，剩余的服務(wù)收入作為計(jì)征營業(yè)稅的依據(jù)。

    而目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照收入全額計(jì)征營業(yè)稅，不允許就各分包專業(yè)公司的發(fā)票部分作為稅前抵扣項(xiàng)目，明顯存在重復(fù)征稅的問題，加重了物業(yè)管理的稅收負(fù)擔(dān)。反映這類問題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的37.23%。

    開發(fā)單位轉(zhuǎn)嫁責(zé)任

    雖然我市建管不分的狀況已經(jīng)得到一定程度上的改善，但開發(fā)單位利用建管不分轉(zhuǎn)嫁責(zé)任的事情仍時(shí)有發(fā)生。在建設(shè)階段，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，即使規(guī)劃配套項(xiàng)目，也常常拖延實(shí)施，先入住后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題；而在銷售階段，開發(fā)單位常常利用物業(yè)服務(wù)為開發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    業(yè)主公共意識(shí)差、業(yè)主團(tuán)體不規(guī)范

    一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至有意刁難物業(yè)服務(wù)人員，還故意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或由物業(yè)企業(yè)代收代繳的水電等費(fèi)用，約有37.23%的企業(yè)反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題突出。這些都加大了物業(yè)管理的難度。

    業(yè)主團(tuán)體的問題主要體現(xiàn)為：一方面，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)召開和成立很難；另一方面，召開了業(yè)主大會(huì)或者成立了業(yè)務(wù)委員會(huì)以后，矛盾更加突出。這主要是因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作不規(guī)范，甚至進(jìn)行越權(quán)操作。

    服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范

    由于社會(huì)、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)目前還尚未達(dá)到“公開、公平、公正”、誠實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為企業(yè)信用意識(shí)差的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的8.76%，同行之間相互壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的占10.95%，不擇手段惡性競(jìng)爭(zhēng)的占5.11%。

    第三點(diǎn)、通過 “四規(guī)范”，整頓物業(yè)管理市場(chǎng)秩序

    規(guī)范前期物業(yè)管理工作。核實(shí)物業(yè)服務(wù)用房配置情況，對(duì)未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的，進(jìn)行查處。建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，不得對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的物業(yè)管理事項(xiàng)向買受人擅自作出承諾。建設(shè)單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記。

    規(guī)范業(yè)主大會(huì)的組織運(yùn)作。根據(jù)《東莞市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立若干規(guī)定》，依法指導(dǎo)業(yè)主組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開展物業(yè)管理工作。

    規(guī)范物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，推進(jìn)建管分離，提升物業(yè)服務(wù)水平。我市建管不分的情況雖然有所改善，但隸屬開發(fā)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍約占二分之一強(qiáng)，所導(dǎo)致的直接后果就是物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)殚_發(fā)遺留問題而受累，代開發(fā)商“受過”，難以堅(jiān)持原則為業(yè)主服務(wù)，飽受業(yè)主的指責(zé)，并引發(fā)一系列矛盾糾紛。因此推行建管分離迫在眉睫 ，建管分離將使物業(yè)管理企業(yè)回歸本位，有利于提升我市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)水平。

    推動(dòng)建管分離需要逐步建立前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。通過引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，起到推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)主動(dòng)與市場(chǎng)接軌、降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)和實(shí)現(xiàn)全行業(yè)的資產(chǎn)重組、優(yōu)化。

    規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，及物業(yè)管理政策法規(guī)，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，完善社會(huì)監(jiān)督與服務(wù)。

    第四點(diǎn)、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制

    隨著物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的形成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出已成為常態(tài)。本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則，應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制。指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)順利的完成物業(yè)服務(wù)交接工作。

    第五點(diǎn)、深化對(duì)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，提升整體物業(yè)服務(wù)水平

    在落實(shí)持證上崗培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬培訓(xùn)范圍，

    深化培訓(xùn)內(nèi)容。針對(duì)不同的崗位，設(shè)置相關(guān)課程，提升從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，從而全面提升整個(gè)行業(yè)的專業(yè)水平。

    此外，通過開展行業(yè)交流學(xué)習(xí)、“創(chuàng)示范”深入開展、發(fā)揮優(yōu)秀企業(yè)的示范、帶頭作用，政府主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)通過各類有效措施，包括資源、后臺(tái)的支持和深入?yún)⑴c，積極推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，達(dá)到提升企業(yè)內(nèi)部管理和客戶服務(wù)水平的最終目的和效果。

    第六點(diǎn)、加強(qiáng)對(duì)行業(yè)和企業(yè)的幫扶，推動(dòng)物業(yè)管理工作健康發(fā)展

    物業(yè)管理直接服務(wù)千家萬戶，不僅關(guān)系到社會(huì)各階層民眾的安居樂業(yè)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定、整個(gè)城市基礎(chǔ)建設(shè)完善和維護(hù)、社會(huì)文明風(fēng)尚與文化的傳播，均起到重要而積極的作用！并在一定程度上義務(wù)承擔(dān)了基層政府的職能與職責(zé)，因此，更需要市政府對(duì)物業(yè)行業(yè)給予更多的關(guān)心和支持：

    作為關(guān)系民生的行業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)該對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)給予政策上的幫扶，比如政府指導(dǎo)價(jià)的適時(shí)調(diào)整，各類稅、費(fèi)上的優(yōu)惠、減免，有關(guān)行政審批程序的簡(jiǎn)化、優(yōu)化等等；

    鑒于物業(yè)管理行業(yè)原本艱難的生存環(huán)境，以及日益增加的成本負(fù)擔(dān)，政府及相關(guān)部門、企業(yè)需要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)務(wù)予以幫扶，比如水、電抄表到戶的推進(jìn)，治安聯(lián)防的深化，社區(qū)紅線外有關(guān)配套的完善等，切實(shí)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，使他們有能力和精力來提升自己；

    加強(qiáng)在社會(huì)輿論和政策宣傳上的幫扶與支持，通過各類媒體與途徑，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的正面宣傳，幫助物業(yè)管理行業(yè)提升社會(huì)地位，增強(qiáng)社會(huì)民眾對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的理解、樹立正確的對(duì)于物業(yè)管理的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)認(rèn)識(shí)和認(rèn)可，為物業(yè)管理發(fā)展?fàn)I造良好的社會(huì)輿論氛圍；

    鑒于物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查系東莞物業(yè)管理協(xié)會(huì)自成立以來首次進(jìn)行的全市范圍內(nèi)的調(diào)查活動(dòng)，受鎮(zhèn)區(qū)的差異、經(jīng)驗(yàn)的缺乏、人員的不足、企業(yè)的參與等諸多方面的制約因素，給本次調(diào)查工作帶來了一定的困難，也對(duì)調(diào)查結(jié)果的全面、精確有所影響。這是我們研讀本調(diào)查報(bào)告和有關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到的問題。

    但通過本次調(diào)研，還能夠真實(shí)地反映出行業(yè)的實(shí)際狀況，包括行業(yè)與企業(yè)自身的不足，以及所面臨生存困境，希望有助于有關(guān)企業(yè)得以客觀認(rèn)識(shí)，更希望有關(guān)政府部門給予關(guān)注。