的確，今年3月一來，與陳鑫一樣，不少購房者是在“回暖”的壓力下買了房。而武漢樓市也是自3月開始，成交量一掃之前陰霾，月月過萬套，令人瞠目結(jié)舌。一份數(shù)據(jù)表明，截至2009年6月的第三周，不到半年的時間，武漢市房屋銷售套數(shù)為34434套，已經(jīng)逼近去年全年的銷售量。

　　釋疑

　　“最近跑了南湖、古田等多個樓盤，本想探探價格買個小兩房，可不少樓盤都說沒房了，要買等下一期，有的樓盤還提價了�！睆埡樯现芘艿焦盘锏娜趦S錦城、三金香港映象等樓盤轉(zhuǎn)悠，發(fā)現(xiàn)七八十平米的小兩房，都賣完了，置業(yè)顧問都說要買的話等待后期推盤。

　　記者發(fā)現(xiàn)，隨著前幾個月中心城區(qū)樓盤銷售火熱，中心城區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了房源真空期，部分中心區(qū)樓盤還有提價的趨勢。在這個時候，房源暫時充足的郊區(qū)樓盤能否“遠(yuǎn)水解近渴”?

　　A　“等待成本”與日俱增，觀望兩年被迫出手

　　在今年上半年購房大軍中，剛需群體無疑是最先“覺醒”的。他們大多屬于首次置業(yè)，在觀望半年甚至一兩年后，發(fā)現(xiàn)觀望無望，在“等待成本”與日俱增的情況下，迫于回暖壓力而選擇購房。記者的朋友中，就有不少是在年初購房。

　　王偉與女友在深圳華為技術(shù)有限公司上班，遠(yuǎn)在外地的他們，也過起了“賺外地錢，養(yǎng)本地房”的生活。王偉告訴記者，他們光回來看房的路費(fèi)都花了兩三千，今年四月，終于在武昌中北路錦繡江南購買了一套130平米左右的三房�！捌鋵�(shí)，這個樓盤我們觀望了大半年，價格也就在一兩百塊錢左右浮動。而且當(dāng)時武漢樓市似乎又‘熱’了起來，所以就出手了�！�

　　“等待也是有成本的，不買房，也要租房生活。在我們觀望的這一年，光房租一年也有近萬塊了。但看中的樓盤，也沒見降了多少�！痹卩]科院上班的楊立，也是今年四月，在關(guān)山一路的保利花園購買了一套98平方米的次新房，目前正在緊張的裝修中。

　　現(xiàn)今，不少購房者都會衡量等待買房過程中的這筆賬，租房的租金，看房的人力物力，心理上承受的負(fù)擔(dān)，都可以歸納到等待成本中去。武漢國名經(jīng)濟(jì)研究所所長王濤稱，“等待成本”在房價上行階段，是成立的。

　　B　通脹預(yù)期再起，投資客開始活躍

　　除了剛性需求，投資客是衡量樓市是否回暖的一個硬性指標(biāo)，曾經(jīng)一度銷聲匿跡的投資客，又開始活躍于樓市中。

　　周玲近日在航天雙城購買了兩套90平米住房。這已經(jīng)是她買的第四套住房�！拔�1999年曾在百步亭花園以1100元/平方米的價格購得一套74平米的住房，在2007年以4000多元/平方米賣掉。所以我覺得房子是不會貶值的�！敝芰崮壳白≡诤蠛�的東方華府，她告訴記者，她在買房子的時候，都會考慮到投資。

　　“去年股市的變化，已經(jīng)讓我對股票有所畏懼，它的不可預(yù)見性太強(qiáng)了;而投資黃金，需要對外匯儲備等相關(guān)知識有所了解，相對而言，房產(chǎn)看得見，摸得著，投資房產(chǎn)顯得更為簡單。”潘曉哲告訴記者，他今年在金地國際花園購買了兩套小戶型。

　　的確，隨著黃金價格上漲，股市有所回暖，以及國內(nèi)關(guān)于通脹的預(yù)期信號，人們開始擔(dān)心經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)通貨膨脹，因此，出于資產(chǎn)保值的考慮而投資房產(chǎn)。上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅五月份，溫州客在上海樓市就扔下約十三億元，買走了七百多套房屋。　還有不少港臺地區(qū)的買家以及海外投資客也躋身其中。

　　不過，雖然在前三個月有不少投資客入市，但他們明顯比之前要謹(jǐn)慎得多。金地國際花園營銷部馬經(jīng)理介紹，以前有不少購房者都選擇中大戶型進(jìn)行投資，可今年以來，選擇中小戶型的投資客比例增多。在他們推出的小戶型中，投資客的比例占據(jù)五成以上。

　　“投資客多是看中小戶型，而在我們航天花園四期這個項(xiàng)目里，20%比例的150平米大戶型，是最先賣完的。而這些群體都是改善型需求。而且我們的客戶中，有40%的客戶屬于重復(fù)置業(yè)�！比�江航天相關(guān)負(fù)責(zé)人張?jiān)讫埜嬖V記者，近兩個月，改善型需求也有了明顯增加。

　　C　保險業(yè)被允許直接投資房產(chǎn)，看重商業(yè)地產(chǎn)

　　經(jīng)常逛街的人應(yīng)該知道，江漢路王府井旁邊有個“佳麗廣場”，但有些人可能并不知道，這棟樓在2006年已經(jīng)更名為“平安大廈”，該寫字樓背后最大的業(yè)主，就是平安保險。

　　記者連線平安保險武漢分公司品牌宣傳部主任王明(化名)，他對于記者的采訪顯得分外謹(jǐn)慎低調(diào)，并表示保險資金的投資問題，都是集團(tuán)總部的決策。但據(jù)知情人士透露，1997年，佳麗廣場在中山大道上拔地而起，當(dāng)時平安保險公司買下塔樓的21層至42層，175個車位。然而，由于開發(fā)商陸氏實(shí)業(yè)(武漢)有限公司的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。在2006年，佳麗廣場被“平安大廈”所取代。

　　記者了解到，目前國內(nèi)保險業(yè)已經(jīng)被主管部門允許直接投資于房地產(chǎn)市場，并開始關(guān)注寫字樓市場，從而使樓市成為保險業(yè)的穩(wěn)定收益投資渠道。

　　戴德梁行武漢分公司研究部高級經(jīng)理彭博告訴記者，事實(shí)上，保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場早已是業(yè)內(nèi)外公開的秘密。在政策許可范圍內(nèi)，直接收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為有實(shí)力的保險企業(yè)進(jìn)軍樓市的第一步。近幾年，在北京、上海等城市，不少保險公司出于自用目的購置優(yōu)質(zhì)寫字樓，在滿足自身辦公需要的同時，通過部分出租獲取不菲的現(xiàn)金流。

　　“保險資金如果進(jìn)入地產(chǎn)市場，寫字樓有望成為首選物業(yè)類型。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是保險公司主要投資方向，高端寫字樓的租金收益穩(wěn)定、中長期升值潛力大，所以最受他們青睞。”戴彭博表示，保險資金如果能進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對于開發(fā)商而言，也多了一條融資渠道。

　　不過，彭博稱，一般大的保險公司更多的是考慮收入水平較高、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，短期內(nèi)，對武漢市場的影響還有待觀察。但對于房地產(chǎn)市場，至少是一個積極的信號。

　　D　房地產(chǎn)投資信托基金整裝待發(fā)

　　除了保險資金有望在下半年流入房地產(chǎn)市場的利好消息，近日，據(jù)相關(guān)人士透露，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也有望“開閘”。

　　武漢某投資公司投融資經(jīng)理高定坤告訴記者，房地產(chǎn)信托投資基金又稱REITs，屬于不動產(chǎn)證券化的一種，即房地產(chǎn)開發(fā)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金公司或投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金。

　　“盡管REITs在海外市場上，已是一項(xiàng)十分成熟的金融投資產(chǎn)品，但一直沒能出現(xiàn)在中國市場�！备叨ɡじ嬖V記者，內(nèi)地的首只房地產(chǎn)投資信托基金越秀，也是在香港上市，市民要購買，需要到香港開戶。

　　戴德梁行彭博稱，房地產(chǎn)金融衍生品REITs的推出，正是讓地產(chǎn)商繼續(xù)持有項(xiàng)目所有權(quán)前提下，獲得資金繼續(xù)滾動開發(fā)，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，以解決房地產(chǎn)開發(fā)商貸款難的問題�！胺康禺a(chǎn)投資信托基金如果‘開閘’，將有利于完善企業(yè)的融資渠道，是利好政策，但其對中長期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利好影響大于短期住宅市場”。

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• · 2009年1-5月海南房地產(chǎn)投資情況
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• · 北京部分區(qū)域二手房掛牌價創(chuàng)新高
• · 2009年5月份大中城市房屋銷售價格點(diǎn)評
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• · 2009-2011年京津冀將實(shí)現(xiàn)建筑市場一體

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價格指數(shù)走勢
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