我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制重流通輕保有

    物業(yè)一詞，源于我國(guó)香港的用法，意指房地產(chǎn)，往往成為房地產(chǎn)的別稱(chēng)或同義詞。物業(yè)稅，自然也就是對(duì)房地產(chǎn)的課稅。

    在我國(guó)現(xiàn)行稅制中，不乏存在著對(duì)房地產(chǎn)的課稅，而且相關(guān)稅種不少。直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種有7種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（2000年起停征）和契稅；與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的稅種有6種，包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。

    在這些稅種中，房產(chǎn)稅是對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收；房地產(chǎn)稅是對(duì)涉外企業(yè)、港澳臺(tái)同胞和華僑征收。除此以外，還存在對(duì)房地產(chǎn)的諸多收費(fèi)項(xiàng)目以及帶有地租性質(zhì)的土地出讓金。從房地產(chǎn)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)發(fā)、保有和交易三個(gè)環(huán)節(jié)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的大頭在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，總體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，而且存在費(fèi)大于稅的特點(diǎn)。而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)持有者的稅負(fù)較輕，特別是對(duì)個(gè)人持有者幾乎不征稅，這在很大程度上導(dǎo)致了大量投資者鐘情于房地產(chǎn)投資，因稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較輕而保有大量的房地產(chǎn)，待價(jià)而沽，這也是造成當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)重要原因。

　　開(kāi)征物業(yè)稅：健全稅制與調(diào)節(jié)差距

    盡管遏制高房?jī)r(jià)是開(kāi)征物業(yè)稅的考慮因素，但從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況看，物業(yè)稅對(duì)于遏制高房?jī)r(jià)的作用至少眼下來(lái)講是不確定的。假如存在著高房?jī)r(jià)需通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)遏制的邏輯思維，則不可避免地把開(kāi)征物業(yè)稅當(dāng)做一種應(yīng)景之舉，不僅掩蓋了物業(yè)稅的本來(lái)面目，也使物業(yè)稅的意義大打折扣。

    從學(xué)理上講，一個(gè)完善的稅收制度應(yīng)當(dāng)包括商品稅類(lèi)、所得稅類(lèi)和財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)三大體系。就我國(guó)現(xiàn)行稅制而言，商品稅類(lèi)包括了增值稅、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅，這三種稅在我國(guó)稅收收入中占了50％左右的比重；所得稅類(lèi)包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，這兩種稅在我國(guó)稅收收入中大約占了25％的比重�？梢�(jiàn)，商品稅類(lèi)與所得稅類(lèi)的制度建設(shè)取得了明顯的效果。

    相比之下，財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)的制度建設(shè)裹足不前，仍處于滯后狀態(tài)，其中一個(gè)重要的原因是作為財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)較有代表性的物業(yè)稅在我國(guó)稅收制度中依然是空白。從世界各國(guó)的普遍經(jīng)驗(yàn)看，財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)屬于地方稅體系，是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。我國(guó)當(dāng)前稅收制度的一個(gè)明顯缺陷是地方稅體系不完善，再加上當(dāng)前財(cái)力層層向上集中，造成地方政府缺少穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，不得不依靠大量的非稅收入來(lái)源，一段時(shí)期以來(lái)的“土地財(cái)政”就是這方面的一個(gè)例證。因此，開(kāi)征物業(yè)稅，可以強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)在我國(guó)稅收制度中的作用，并在一定程度上有助于構(gòu)建完整的地方稅體系，從而將地方政府納入依靠規(guī)范的稅收收入的軌道上來(lái)。

    開(kāi)征物業(yè)稅的意義不限于此。近些年我國(guó)經(jīng)濟(jì)雖高速發(fā)展，但也出現(xiàn)了貧富差距不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。如何縮小貧富差距，使廣大社會(huì)成員能夠共享經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的成果，是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。我們知道，人與人之間的貧富差距來(lái)自收入上的差距，這個(gè)方面現(xiàn)行稅制中有個(gè)人所得稅進(jìn)行調(diào)節(jié)，雖然不盡如人意，但畢竟還是起了一定的作用。當(dāng)人們或納稅或消費(fèi)后，必然有部分收入會(huì)留存下來(lái)，以房屋等財(cái)產(chǎn)形式體現(xiàn)出來(lái)，形成有的人富、有的人窮的格局。

    收入屬于流量，而財(cái)產(chǎn)屬于存量，經(jīng)由個(gè)人所得稅對(duì)流量的調(diào)節(jié)，不必然形成合意的貧富差距調(diào)節(jié)，還需要再對(duì)存量進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)。可是，在存量方面，我們財(cái)產(chǎn)稅制度存在不少的缺失，這也就是我們力圖用稅收工具進(jìn)行貧富差距調(diào)節(jié)卻效果難合人意的原因所在。物業(yè)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)為主要課稅環(huán)節(jié)，其稅額與納稅人擁有或使用的房地產(chǎn)正相關(guān)，在一定程度上可以改變社會(huì)財(cái)富分配不均狀況，降低財(cái)產(chǎn)的集中度。構(gòu)建和諧社會(huì)，縮小貧富差距自然是題中之義。鑒于此，開(kāi)征物業(yè)稅，借此來(lái)彌補(bǔ)我國(guó)現(xiàn)行稅制中財(cái)產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)貧富差距中的缺位狀態(tài)，有利于建立稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　開(kāi)征物業(yè)稅≠遏制高房?jī)r(jià)

    有不少人以為，開(kāi)征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的土地出讓金會(huì)攤?cè)胛飿I(yè)稅中，由一次性繳納變成按年繳納，從而把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降下來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之有所降低。這種觀點(diǎn)，其實(shí)混淆了物業(yè)稅與土地出讓金的不同性質(zhì)。

    物業(yè)稅作為主要對(duì)房地產(chǎn)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，是政府作為社會(huì)管理者向房地產(chǎn)所有人課征的一種稅，是為了滿(mǎn)足實(shí)現(xiàn)其公共管理職能的需要，針對(duì)的是土地的使用權(quán)。而土地出讓金，其實(shí)質(zhì)是地租的表現(xiàn)形式，是政府收取的使用國(guó)有土地的租金，針對(duì)的是土地的所有權(quán)。因此，對(duì)政府而言，物業(yè)稅與土地出讓金是政府兩種性質(zhì)不同的收入形式。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅中，不僅模糊了兩種不同性質(zhì)的收入，還可能意味著取消了土地價(jià)格的市場(chǎng)決定機(jī)制，在土地供給機(jī)制上重新回到政府行政審批劃撥的老路上，導(dǎo)致土地價(jià)格失真，無(wú)助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。所以，在未找到與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地供給機(jī)制的情況下，將土地出讓金單獨(dú)地并入物業(yè)稅中，從目前看操作性不強(qiáng)。

    當(dāng)前的高房?jī)r(jià)讓眾多的普通購(gòu)房者望而卻步，因此有些人希望通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅的形式遏制不斷上漲的房?jī)r(jià)，甚至更樂(lè)見(jiàn)將高房?jī)r(jià)降下來(lái)。我們知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定商品價(jià)格的因素是供需關(guān)系，當(dāng)供給小于需求時(shí)，商品價(jià)格自然就會(huì)上漲，反之，商品價(jià)格則會(huì)下降，商品價(jià)格的漲跌直到供需平衡時(shí)才會(huì)停止。受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制所左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的高與低必然也會(huì)由供需雙方的力量博弈所決定。

    我國(guó)人口眾多，土地資源有限，而且多數(shù)人都有購(gòu)房置地的傳統(tǒng)思想，除非遭遇重大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷于蕭條，否則大量購(gòu)房者持幣待購(gòu)的力量難免不對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上漲起推波助瀾的作用。在購(gòu)房需求持續(xù)剛性的情況下，高房?jī)r(jià)將在一定時(shí)期內(nèi)是常態(tài)。在這種情形下，即便通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅的形式將政府的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降下來(lái)，從而降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，但追求利潤(rùn)最大化的商人本性很可能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還會(huì)將房?jī)r(jià)維持在較高位置。這樣，只會(huì)擴(kuò)大他們的利潤(rùn)空間，而不會(huì)讓廣大普通購(gòu)房者得到相應(yīng)的實(shí)惠。

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