眼下，北京新房價格節(jié)節(jié)攀升，二手房報價也是水漲船高。到底什么需求是購房的主流需求？又是什么人撐起了北京的高房價？中國證券報記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的新房市場上，不少首次置業(yè)者開始轉(zhuǎn)向觀望或去二手房市場淘房，改善型需求成為新房的主流需求；在二手房市場上，投資和投機型需求并不是很活躍，有改善需求的二次置業(yè)者成為二手房的“大主顧”。

    與1—3月剛性需求活躍相比，改善型需求正在抬頭。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司提供的數(shù)據(jù)顯示：該公司房源中，約50%的房主出售房屋是為了換房，這個比例比年初上升了約15%。毫無疑問，這些意圖“改善”的人，必將成為接下來新房、存量房的購買力量，由于有第一套房的積累，他們具備更強的購買力。

    新房：剛性需求受挫

    5月份，北京全市新建住宅價格環(huán)比漲0.5%；商品住宅銷售量降至15164套，比4月份減少2122套。由于相當(dāng)多的樓盤公開提價，不少人首次置業(yè)者轉(zhuǎn)向觀望，一些人轉(zhuǎn)向二手房市場“淘寶”。

    首次置業(yè)的王小姐5月初看上了北京北三環(huán)新盤“太陽公元”。“位置不錯，還帶精裝修�！�4月底太陽公元每平方米均價1.8萬元，且可享受全款9.2折、按揭9.5折的優(yōu)惠。但到了5月底2號樓開盤的時候就漲到了2.15萬元�！安乓粋�月就漲了20%多，想想還是算了吧�！蓖跣〗阏f。

    在北京金融街工作的李楠近期也打消了購置新房的念頭。李楠最初想選擇的金泰城·麗灣已售罄，他把視線轉(zhuǎn)向相對低價、并有地鐵概念的南三環(huán)上�！拔覇柫艘幌驴煲�開盤的‘城市間’，東西向的房子要一平方米15000元，而上個月開發(fā)商透露的消息還是13000元，漲得太快了�！彼�說。

    首次置業(yè)者紛紛轉(zhuǎn)向觀望，市場需求從首次置業(yè)的自住需求轉(zhuǎn)向改善型需求為主，兼有投資需求。與此相對應(yīng)，北京高端豪宅市場活躍度明顯增加。

    位于北京西二環(huán)的紫御府自去年9月開盤以來，一直保持33000元每平方米的均價，面積都在300平方米以上，但仍然暢銷�！伴_盤推出的150套房子只剩下4套了，尤其是最近一段時間賣得特別好，”紫御府銷售經(jīng)理胡小姐對中國證券報記者表示，在這里買房的人一般都不止擁有一套房子，很多人都是出于改善住房的目的,很多是為了方便孩子就學(xué)。

    今年以來，在北京以紫御府、北京尊府、遠洋萬和城為代表的城市豪宅熱銷。據(jù)監(jiān)測，5月份北京尊府成交5億元，遠洋萬和城3個月來熱銷近12億元，其中5月成交額更是高達4.6億元。

    對此，朗勤地產(chǎn)機構(gòu)副總經(jīng)理胡衛(wèi)表示：“置業(yè)消費存在一定的層次性，當(dāng)首次置業(yè)需求逐漸釋放之后，購買大戶型的豪宅等改善型需求將趁機入市。”

    因為擔(dān)心通脹、貨幣難以保值，不少投資客再次現(xiàn)身房地產(chǎn)市場，將前期套現(xiàn)的資金再度投入房產(chǎn)。分析人士指出，炒房者“謹慎”了很多，由前兩年的“投機”向“投資”轉(zhuǎn)變，不以短期炒作獲利為目標，更多的是選擇保值性強、具有增值空間的房源。

    二手房：投資客卻步

    張小姐在朝陽門附近有一套69平方米的小戶型公寓，年初報價145萬元，至今未能成交。雖然這所公寓位置非常好，但一些投資客看過房子后表示，月租金最高也就是4500元，租售比偏高，作為投資并不是很劃算。

    在北京房價上漲風(fēng)潮中，北京投資客的表現(xiàn)并不是很激進，這與快速上漲的房價有很大關(guān)系。我愛我家副總經(jīng)理胡景暉指出，從公司5月份的成交數(shù)據(jù)來看，投資型需求不到總需求的8％，改善型需求的比例從年初的30％左右升至60％左右，成為購房的主力需求。在改善型需求中，被動型改善的比例越來越高，主要原因是購房者原有住房拆遷、單位遷址、孩子上學(xué)等。

    北京CBD周邊地區(qū)是投資客乃至投機客非常青睞的片區(qū)，成為觀察投資需求的首選之地。我愛我家富力城公寓店經(jīng)理向記者透露，從門店的客戶情況來看，首次置業(yè)、改善型置業(yè)、投資置業(yè)的比例分別為三成、四成和三成，自住需求合計占七成左右，仍是CBD片區(qū)的主流需求。

    “CBD周邊二手房價格有些虛高，漲得太快了，投資客很理性，不會盲目出手”。我愛我家富力城公寓店經(jīng)理介紹，去年年底富力城周邊一居室的成交價在1.5萬—1.6萬元之間，4月份漲到1.8萬—1.9萬元之間，目前成交價沒有低于2萬元的。而去年富力城的兩居室月租金曾到過8000元的高位，目前在5500元—6000元之間，租金相對平穩(wěn)甚至有所下降。這樣一來，理性的投資客傾向于選擇觀望和等待。

    胡景暉強調(diào)，去年北京CBD周邊地區(qū)二手房價跌幅較大，今年以來的漲幅也較大，再加上CBD周邊新盤開盤價定位較高，廣渠門外10號地拍出了1.5萬元的樓面地價，抬高了二手房業(yè)主的心理價位，讓部分投資客望而卻步。

    北京CBD地區(qū)的一位中介人士向記者介紹，年初至今，CBD地段的房子漲幅雖然普遍在15％以上，新城國際的漲幅甚至高達30％，但房租的漲幅并不高，一般不超過10％，抑制了一些投資需求。他的客戶以改善型需求居多，有的還是白領(lǐng)階層的首次置業(yè)，即使房價在購買后幾個月就上漲了5000元/平方米，個別自住客戶仍然不愿將房子出手。

    二套房貸：銀行大打擦邊球

    商品住宅熱銷離不開活躍的投資客和投機客，也離不開改善型購房者，而這部分群體對首付和利率非常敏感。在某種程度上，商業(yè)銀行的二套房貸政策決定著這部分群體的購房意愿。就目前的情況來看，商業(yè)銀行的二套房貸政策對這些需求起到了重要的支撐作用。

    胡景暉認為，北京的二套房貸雖然比年初出現(xiàn)很大松動，但總體仍然比深圳等南方城市要嚴格一些，導(dǎo)致投資需求未出現(xiàn)明顯放大，投機客也會比較謹慎。但根據(jù)記者的了解，在實際操作中，商業(yè)銀行對二套房貸的態(tài)度還是很靈活的。

    中國證券報記者向一位房產(chǎn)中介人士咨詢，首套房貸款仍有30多萬元未結(jié)清，買第二套房能不能享受首付和利率的優(yōu)惠。這位人士馬上咨詢了某商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理，得到的答復(fù)是，首付可以優(yōu)惠至2.1成，貸款7.9成，利率7折。記者擔(dān)心收入證明無法滿足銀行的要求，該人士表示這不是大問題，只要找一位親戚作共同貸款人就可以，當(dāng)然月供還是由記者本人來承擔(dān)。

    該中介人士表示：“各家商業(yè)銀行現(xiàn)在放款還是比較松的，到了9月份之后恐怕就不是這樣了，全年的放款任務(wù)如果完成得不錯，到年底發(fā)放貸款會嚴一些。此外，各家銀行對貸款審核的嚴格程度也不一樣。”

    中國證券報記者在采訪中了解到，表面上，大部分商業(yè)銀行的原則是第二套房的首付不能低于四成，但可以享受七折左右的利率優(yōu)惠。但實際上，有的商業(yè)銀行規(guī)定，如果客戶是該行的VIP，資信情況良好，第一套房貸是在該行申請的，就可以申請二套房貸優(yōu)惠，首付可以低至2.2成，利率可以打到7.01折。

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