此輪樓市重新抬頭還意味著此前被中央政府打破的中國(guó)樓市的內(nèi)生機(jī)制重新復(fù)活，在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖之后，有關(guān)部門應(yīng)擇機(jī)重啟中國(guó)樓市市場(chǎng)秩序改革進(jìn)程，確保社會(huì)財(cái)富更公平的分配。

　　三個(gè)月，恍若隔世

　　不是瘋狂，而是非常瘋狂。

　　兩周之前，深圳華僑城推出7套別墅，每平方米12萬(wàn)元，一天全賣光，成為深圳新的“樓價(jià)之王”。但華僑城的老板卻覺(jué)得有損顏面——圈內(nèi)人都知道，房子賣得快就意味著賣便宜了。

　　看走眼的不僅是華僑城一家，幾乎所有一線開(kāi)發(fā)商都沒(méi)料到需求如此強(qiáng)勁。

　　3月初，中國(guó)地產(chǎn)大腕俱樂(lè)部——中城聯(lián)盟的年會(huì)在杭州召開(kāi)，王石在會(huì)上第一個(gè)發(fā)言：房?jī)r(jià)依然處于拐點(diǎn)，樓市短期不可能反轉(zhuǎn)。據(jù)參會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉回憶，當(dāng)時(shí)，三分之二的與會(huì)開(kāi)發(fā)商支持王石的觀點(diǎn)，會(huì)場(chǎng)內(nèi)氣氛十分悲觀。

　　2009年年中，中國(guó)樓市重新抬頭　圖/南方周末記者麥圈

　　市場(chǎng)給所有人開(kāi)了一個(gè)玩笑。3月21日，中國(guó)樓市最夸張的場(chǎng)景出現(xiàn)了。武漢的購(gòu)房者為了搶購(gòu)樓盤現(xiàn)代城的商品房，在開(kāi)盤時(shí)間尚未公布的情況下，蜂擁到售樓處排隊(duì)。排隊(duì)的人在帳篷里住了7天后，開(kāi)發(fā)商百步亭集團(tuán)被迫開(kāi)盤。

　　3月底，各家銀行紛紛發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的賬戶里突然涌入大量資金，而且數(shù)字還不停地漲。此時(shí)，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)賣掉了價(jià)值5059億元的房屋，整個(gè)市場(chǎng)增長(zhǎng)了8.2%。

　　即便如此，絕大部分房地產(chǎn)商依然戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地認(rèn)為：這只是回光返照——樓市在反彈之后將依然進(jìn)入更長(zhǎng)的調(diào)整周期。畢竟只有三分之一的樓盤賣得好，三分之一波瀾不驚，另外三分之一正打算打折出貨。這個(gè)判斷也是此前中國(guó)媒體的主流觀點(diǎn)。

　　從4月到5月，全國(guó)樓市并沒(méi)有如設(shè)想中的重歸沉寂，而是以一種詭異的方式繼續(xù)高歌猛進(jìn)，并一改先前的“價(jià)跌量升”的局面，開(kāi)始“價(jià)量齊升”。同比2008 年，樓市銷量翻了一倍的城市名單越來(lái)越長(zhǎng)，廈門、杭州、天津、深圳、西安、武漢、北京、廣州、成都、長(zhǎng)沙。杭州甚至翻了2倍，廈門甚至翻了3倍。廣州5月份一個(gè)月賣掉了13253套住房，為2008年以來(lái)之最。

　　截至5月31日，廣州地產(chǎn)龍頭富力地產(chǎn)的2009年銷售額已經(jīng)達(dá)到101億元，成為繼萬(wàn)科、中海、保利之后，第四個(gè)跨入百億俱樂(lè)部的開(kāi)發(fā)商。這還是那家去年股價(jià)從48港元跌至2.3港元，被媒體斷言命不久矣的企業(yè)嗎?富力的內(nèi)部員工們“誰(shuí)也沒(méi)料到”這種情況，他們正在為先前沒(méi)有抄底公司股票而后悔。

　　一線樓市又回復(fù)了數(shù)年前的火爆場(chǎng)面，危機(jī)的陰霾了無(wú)蹤影，現(xiàn)在是晴空萬(wàn)里。杭州5月份賣掉了一萬(wàn)套房子，比4月份多賣了四千套。在南京、武漢、成都等其他省會(huì)城市，適合自住的普通住宅，基本上被一掃而空。南京江寧區(qū)的樓盤托樂(lè)嘉，今年前5個(gè)月就完成了全年銷售目標(biāo)的150%。“房?jī)r(jià)回到2007年，這已經(jīng)不是反彈，而是市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)�！苯鸬丶瘓F(tuán)總裁張華綱在5月份說(shuō)這番話的時(shí)候。深圳樓市均價(jià)已經(jīng)接近2007年10月創(chuàng)下的最高均價(jià)17350元/平方米。

　　6月8日，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松在其博客中感嘆：“僅一個(gè)季度就恍如隔世”。

　　政策掉頭

　　從2007年底，中國(guó)樓市下行到目前一線城市樓市全面反轉(zhuǎn)，為時(shí)僅僅一年。2008年中的時(shí)候，中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們估計(jì)，中國(guó)樓市的調(diào)整周期為3到5年，最樂(lè)觀的也認(rèn)為，至少調(diào)整到2009年年底，否則就不能說(shuō)有房地產(chǎn)周期了。

　　在此之前，由于流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致股市和樓市泡沫不斷放大，通貨膨脹加劇，中央政府開(kāi)始下決心調(diào)整資產(chǎn)市場(chǎng)。采取了緊縮的貨幣政策，連續(xù)加息、控制購(gòu)買量、加大交易環(huán)節(jié)稅、提高貸款首付比例，最有效的政策還是迅速收縮信貸，這直接導(dǎo)致樓市進(jìn)入調(diào)整期。

　　但是，2008年10月以后，內(nèi)部的調(diào)整遭遇了外部市場(chǎng)的危機(jī)，美國(guó)金融風(fēng)暴徹底打斷了中國(guó)自我調(diào)整的歷史進(jìn)程。要對(duì)抗外部危機(jī)對(duì)內(nèi)部市場(chǎng)的沖擊，中國(guó)政府不得不停止自身的調(diào)整，放松銀根，拉動(dòng)內(nèi)需，以“國(guó)進(jìn)民退”的方式挽救國(guó)家經(jīng)濟(jì)不至于卷入美國(guó)金融風(fēng)暴帶來(lái)的漩渦，但這實(shí)際上拯救了中國(guó)的房地產(chǎn)商。

　　2008年11月，中國(guó)政府為了維護(hù)世界經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，出臺(tái)四萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)措施，央行的貨幣政策也從加息迅速轉(zhuǎn)為降息。

　　與此同時(shí)，在保增長(zhǎng)的壓力之下，西安、南京、上海、杭州等先后出臺(tái)一系列扶持房地產(chǎn)業(yè)的政策。這些地方政策，一方面降低購(gòu)房成本;另一方面緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，福建省則直接將先前默許的開(kāi)發(fā)商延緩繳納土地款的做法制度化。

　　其實(shí)在浙江、南京、重慶、上海等地，放寬繳款期限都不約而同出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任也被地方政府免于追究�！昂贾菰趫�(zhí)行過(guò)程中，土地款付款期限也放松了，廈門則將付款期限從原先60天，現(xiàn)在放寬到一年、一年半的都有�！焙贾萁鸲技瘓F(tuán)董事長(zhǎng)沈永民介紹。

　　在開(kāi)發(fā)商資金鏈高度緊張的2008年，在銀行沒(méi)有放松信貸之時(shí)，某些城市延緩繳納土地款的政策是在緊急關(guān)頭扶了開(kāi)發(fā)商一把。

　　一些地方政府還通過(guò)調(diào)整土地政策來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定�！拔覀冄芯苛�2008年的土地市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)雖然房?jī)r(jià)和土地成交價(jià)格不斷下降，但重慶政府土地拍賣的起拍價(jià)，基本沒(méi)有松動(dòng)�！敝貞c鋼運(yùn)房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)沈殿連說(shuō)。

　　2008年，長(zhǎng)期供地嚴(yán)重短缺的溫州市，本計(jì)劃推出15宗土地，但在上半年兩幅地塊流拍之后，土地中心沒(méi)有降價(jià)再賣，而是停止供地，從而導(dǎo)致土地市場(chǎng)的短缺狀況加劇，土地市場(chǎng)非但沒(méi)有下滑，地價(jià)反而逆風(fēng)而上。

　　2009年3月，在廣東省推出“粵十五條”之后，各地方政府不再出臺(tái)地產(chǎn)扶持政策，此時(shí)政策威力已經(jīng)產(chǎn)生，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的苗頭。

　　貨幣推手

　　通常一個(gè)國(guó)家的樓市與該國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步，但此次中國(guó)樓市走向卻和宏觀經(jīng)濟(jì)走向背道而馳。目前，國(guó)內(nèi)用電量連續(xù)五個(gè)月下滑，生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)(PPI)也連續(xù)六個(gè)月下滑。今年一季度，拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力——凈出口，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)已轉(zhuǎn)為負(fù)。

　　奇特的是，這種“南轅北轍”的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象也發(fā)生在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖并非中國(guó)特有，而是全球普遍現(xiàn)象，中國(guó)的情況其實(shí)只是全球不動(dòng)產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)程中的一部分。

　　而造就中國(guó)樓市反轉(zhuǎn)的關(guān)鍵是——寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進(jìn)入樓市推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上升。

　　全球央行都在用各種方式無(wú)限地向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入現(xiàn)金流。中國(guó)央行2009年第一季度人民幣貸款增加4.6萬(wàn)億元，全年或?qū)⑦_(dá)到8萬(wàn)億元，并且繼續(xù)保持充裕的流動(dòng)性。而為了完成任務(wù)，一些銀行放貸已經(jīng)從“決戰(zhàn)四月”到“決戰(zhàn)五月”，現(xiàn)在是“決戰(zhàn)六月”。

　　一家大型國(guó)有銀行廣東省分行，僅2009年一月份的發(fā)放貸款總額就超過(guò)去年全年，“一個(gè)月干了一年的活”。為了完成總行的任務(wù)，連一些縣級(jí)城市的房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了數(shù)億貸款。“這在去年簡(jiǎn)直無(wú)法想象”，這家銀行的房貸部總經(jīng)理說(shuō)。

　　在這個(gè)資金取之不竭的年代，往日針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款配額管理已經(jīng)蕩然無(wú)存�！叭ツ赉y行是客人，今年我們是客人�！备涣Φ禺a(chǎn)執(zhí)行董事呂勁半開(kāi)玩笑地說(shuō)。

　　江蘇南通的一家地產(chǎn)公司去年曾用旗下的貿(mào)易公司和固定資產(chǎn)作抵押申請(qǐng)貸款，銀行沒(méi)有批準(zhǔn)，沒(méi)想到今年5月份就順利地獲得貸款。而創(chuàng)造了武漢樓市排隊(duì)神話的武漢百步亭集團(tuán)，今年它的合作銀行特意把授信從50億元提高到了100億元，希望它增加貸款。

　　“市場(chǎng)上資金充裕，銀行頭寸充足，資金價(jià)格由8%下降至5%，這么便宜的現(xiàn)金，為什么不利用這個(gè)時(shí)機(jī)發(fā)展呢?”深圳一家大型開(kāi)發(fā)商表示。央行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，盡管全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的開(kāi)發(fā)貸款總額并沒(méi)有大幅增加。但大部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)“借新還舊”的辦法，得到了銀行的支持。這實(shí)際增加了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者博弈的能力。

　　貨幣推手的另一面是放松個(gè)人房貸的政策密集出臺(tái)。從2008年10月起，央行先后出臺(tái)降低首付比例、降低二套房貸款利率等優(yōu)惠政策。而在2008年10月之前，許多股份制商業(yè)銀行索性遇到二套房貸款申請(qǐng)統(tǒng)統(tǒng)“槍斃”。

　　在各家銀行眼中，眾多信貸優(yōu)惠政策中的核心是央行在2008年10月之后100天內(nèi)連續(xù)5次降息�！斑@是最大的利好，央行的政策轉(zhuǎn)變扭轉(zhuǎn)了購(gòu)房者的預(yù)期，而任何市場(chǎng)的預(yù)期是市場(chǎng)走向發(fā)生變化的重要因素。”一家國(guó)有大型銀行房貸部總經(jīng)理說(shuō)。

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