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空手道開發(fā)商面臨出局發(fā)展情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房價 房貸 限價房 商品房 樓盤 房地產(chǎn) 樓市
- 中研網(wǎng)訊：
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上市融資、銀行貸款、私募融資、民間拆借一直以來被視為地產(chǎn)商獲得資金的四大渠道。自IPO渠道獲得的資金在今年4月被證監(jiān)會告知不準(zhǔn)用于屯地后，上周四，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，要求各金融機構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓價款的貸款。
至此，企圖靠空手道方式獲得土地資金的開發(fā)商將難以生存，房價是否會因為土地供 需關(guān)系而下跌？在渝上千家開發(fā)商中將有多少因此出局？
降價成開發(fā)商主要議題
9月1日，這在大多數(shù)開發(fā)商的"黃歷"中是一個不錯的日子。"金九銀十"的傳說一直都不被質(zhì)疑，大家甚至期待如去年一樣的神話出現(xiàn)。
但在2008年，這種預(yù)期卻并不如農(nóng)民豐收時收割稻谷般準(zhǔn)時到來。
沙坪壩四川外語學(xué)院附近某樓盤的開發(fā)商，在本周一通知其代售公司置尚地產(chǎn)將其均價下調(diào)200元進(jìn)行銷售，置尚公司的營銷負(fù)責(zé)人徐濤建議將每套降價2萬元的額度以其他方式處理。
"我們考慮的方式是免10年的物管費，送兩年月供，或者是更有創(chuàng)意或吸引人的方式。"徐表示，"這就不會因公開降價受到同行業(yè)的排擠，同時讓購房者獲得實在的優(yōu)惠，比如以物管費的形式抵扣，也會讓本就隸屬于開發(fā)商的物管公司受益。"
經(jīng)過長達(dá)一天的商談，疲憊的徐濤最終沒能說服這家樓盤的開發(fā)商，"因為他們太需要錢了，大家都知道現(xiàn)金才是最大優(yōu)惠。"當(dāng)日晚，徐在電話中告訴記者，在近一個星期的時間里，其代理的5家小樓盤已經(jīng)有3家主動找其更改營銷策略，核心內(nèi)容都是降價額度，他的任務(wù)是盡可能地為開發(fā)商和自己爭取利益：比如讓開發(fā)商放棄直接降價而改為送購房者一年的月供，他同樣可以拿到降價前的傭金。
徐表示，最近一周以來，國家明確的態(tài)度已經(jīng)讓中小開發(fā)商在觀望中有了新的決定---持續(xù)已久的滯銷和國家剛剛出臺的限制貸款買地的新政，已經(jīng)讓這些中小開發(fā)商站在懸崖邊緣，"如果沒有飛巖走壁的融資本領(lǐng)，恐怕是難以再在行業(yè)中生存。"
其原因在于，持續(xù)近一年的地產(chǎn)市場回落，讓去年同期看好市場入市的開發(fā)商因缺少資金回籠，同時無法獲得金融機構(gòu)的資金支持而沒有辦法獲得足夠的資金買地，最終無法持續(xù)介入新項目，以致有人考慮出局或者轉(zhuǎn)行。
政策偏移至保障用房
記者9月1日從中國人民銀行等重慶市幾家金融主管部門分部處獲得的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》全文中得知，此次金融政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變緣自此前國家發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。實際上，在7月29日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會就發(fā)布了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)。業(yè)內(nèi)人士分析之所以現(xiàn)在傳遞 到各省市具體執(zhí)行部門，是因為在此期間及其他方面的原因讓其延后遞達(dá)。
實際上，記者在采訪獲得的消息顯示，目前重慶的各大國有、商業(yè)銀行均無具體實施規(guī)范出臺，亦有銀行執(zhí)行層面人士表示，只是獲知有相關(guān)的通知出臺，現(xiàn)在仍未接到具體的操作規(guī)范。而按照《通知》要求，"各金融機構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步改進(jìn)貸款審核審批流程，制定和完善有關(guān)管理規(guī)定，并于2008年12月31日前上報監(jiān)管部門。"
地產(chǎn)業(yè)分析人士認(rèn)為，該文件一經(jīng)下發(fā)，即引起地產(chǎn)業(yè)強震，皆是因為其中一條款事關(guān)地產(chǎn)商命門：
"嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過兩年；對國土資源部門認(rèn)定的房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置兩年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))。"
據(jù)此分析，即使具體的操作細(xì)則仍未出來，現(xiàn)在地產(chǎn)商如果還想貸款買地，基本不可能。"因為沒有任何一家銀行愿意冒著違規(guī)的風(fēng)險貸出這樣的一筆錢，即使這些企業(yè)曾經(jīng)是銀行客戶中信用良好、聲明顯赫的'金主'。"徐濤如此理解新政策對于地產(chǎn)金融市場的深遠(yuǎn)影響。
另一方面，此次由銀監(jiān)會和人民銀行聯(lián)合下發(fā)的《通知》卻明文規(guī)定了貸款對于保障性用房的支持，參看全文，其間關(guān)于此類用房金融政策的調(diào)整占有重要篇幅。
徐濤認(rèn)為，處境艱難的中小開發(fā)商可以據(jù)此找到出路，"投入限價房與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)也許可以分到一杯羹，除了不需要或者少交土地出讓金之外，國家相關(guān)部門的政策支持是普通商品房市場中不能比的，與其在一個風(fēng)險更大的市場中掙命，不如拿到更好的項目做旱澇保收的'平穩(wěn)生意'。"
購地計劃無限期擱置
事實上，這種小生意對于很多開發(fā)商來說也是具有相當(dāng)?shù)奈�，買地同時逐漸成為了實力的表現(xiàn)。
"或許是由于資金原因，或許是由于對未來金融政策和市場的不確定判斷，我們決定 將近期在九龍坡區(qū)的一塊土地購買計劃暫停。"2日重慶市某開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人徐某向記者透露，他將尋找可能的機會，介入經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的建設(shè)。這位負(fù)責(zé)人表示，雖然這些房屋市場的利潤空間有限，卻不用擔(dān)地價風(fēng)險。
"大家可以看到，今年初到現(xiàn)在，有多少地產(chǎn)企業(yè)在退地，重慶的大企業(yè)也在上市找資金，我們小開發(fā)商，做些平穩(wěn)的生意過渡很重要，活不下去什么都別談。"徐言簡意賅地闡述了自己的觀點：在近兩年時間里，大量擁有巨資的外地地產(chǎn)"巨人"入渝，瘋狂拿地的同時推高了本地地價，重慶本土企業(yè)在競爭中受其連累，導(dǎo)致去年重慶和其他城市一樣出現(xiàn)"面粉貴于面包"(土地出讓樓面地價高于當(dāng)時房屋均價)的現(xiàn)象，雖然僅為個別，但整個行業(yè)的成本卻實在地因此被拉高。
徐認(rèn)為國家出于民生原由考慮金融與地產(chǎn)政策的調(diào)整事出有因，開發(fā)商也應(yīng)該順勢而動，一味地吹捧地價與房價的上漲不僅違反簡單的邏輯，同時也是有違政府的調(diào)控，必將得不償失。
對于購地計劃的擱置，徐表示自己現(xiàn)在并不能判斷市場的行情走勢，"與其盲動，不如靜觀其變"，他稱目前的地價已經(jīng)占到自己開發(fā)項目成本的1/4左右，國家金融政策調(diào)整之后，肯定有大批無實力的公司放棄買地，甚至退出地產(chǎn)市場，按此推斷，土地的供需關(guān)系發(fā)生變化。"土地價格的最終走向很難判斷，如果有所下跌，那么現(xiàn)在買地定并非最佳時機。"
對于這種靜觀其變的策略，徐濤也表示贊同，他所在的中介行業(yè)也深感全行業(yè)所處的困境，在其所代理的樓盤中，以前均是每月結(jié)算一筆傭金，現(xiàn)在有客戶變成按季結(jié)算，甚至有企業(yè)要求半年結(jié)算，"開發(fā)商的資金壓力傳遞到我們這里，我們也深感他們不易。"徐表示，以前一些樓盤一個月賣1000萬元是很容易的事，現(xiàn)在個別樓盤幾乎跌了一半。
"這筆錢交回開發(fā)企業(yè)，除去員工工資、金融成本和支付工程款等開銷，幾乎所余不多。"徐濤表示，之前他與幾家大的地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)絡(luò)的幾樁土地談判都在近段時間內(nèi)被擱置，本周內(nèi)兩樁約好的"會面議價"也被取消。"聽說有家開發(fā)商的老板已經(jīng)去區(qū)縣和外地找了一些煤礦老板，還找到了做水泥廠的企業(yè)，準(zhǔn)備合股開礦或是做工程材料。"
至此，開發(fā)商因政策轉(zhuǎn)向而被迫轉(zhuǎn)型已經(jīng)初顯，至于買地，徐濤認(rèn)為，"那是大開發(fā)商有實力的表現(xiàn)，我認(rèn)為他們也應(yīng)該處于觀望狀態(tài)。"
房價將會有所波動
對于土地的渴望在金融政策的轉(zhuǎn)向被再次抑制，記者致電本市幾家排名靠前的開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人，但他們均表示不愿對此政策多作評論，亦有人表示其所在的企業(yè)已經(jīng)在本市有多起土地儲備，所以不需擔(dān)心金融政策調(diào)整所帶來的風(fēng)險，他們更擔(dān)心市場所帶來的風(fēng)險，"如果購房者持續(xù)觀望，市場無放量表現(xiàn)才是最大的風(fēng)險。"
記者從交響地產(chǎn)研究機構(gòu)獲得數(shù)據(jù)顯示，8月重慶房地產(chǎn)市場成交量為66.51萬平方米，成交均價為4134.88元/平方米。同7月123.94萬方的成交量相比，環(huán)比降幅為46.34%，同2007年8月268.05萬方的成交量相比，同比降幅為75.19%。
該機構(gòu)負(fù)責(zé)人魏開忠在接受本報記者采訪時稱，如果該政策最終影響到地價，它也將直接作用到房價，"地價成本應(yīng)該占到重慶房價的2~3成。"這樣一個大的要件的價格波動，房價沒有理由不受影響。但他同時認(rèn)為，重慶本土的房地產(chǎn)市場不同于之前出現(xiàn)斷供的某些城市，重慶樓價不如這些城市高，所謂的降幅可能是開發(fā)商推出更多的優(yōu)惠。
與此同時，魏開忠表示，缺少資金的開發(fā)商要想不受政策影響，必需在買地獲得第一筆巨款---那將是上億或者更多的資金。"在獲得資金拿到地后，土地可以進(jìn)行貸款，作為代價，開發(fā)商需要支付不菲的金融成本。"
根據(jù)《通知》要求，"土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過兩年。"
此，開發(fā)企業(yè)若依此模式拿地，不僅需要支付雙倍的利息(民間拆借或其他渠道獲得第一筆資金所付的成本與銀行借貸的成本)，另外還必需承擔(dān)兩年還款的巨大風(fēng)險。
徐濤則認(rèn)為這種飲鳩止渴的模式是大多數(shù)開發(fā)商不愿償試的，若開發(fā)商拿了筆錢入賬救急拿地，可能是"未入腸胃，已絕咽喉"。
他認(rèn)為這種融資模式是商戰(zhàn)的大忌，資金鏈?zhǔn)艿教魬?zhàn)的中小開發(fā)商可能成為降價的"急先鋒"，因為規(guī)定中限定了金融和主管部門政策的疊加，會讓這些企業(yè)急于得到資金解套，"根據(jù)我們的調(diào)查，民眾中真實的需求是有的，有人只是覺得購房并沒有到達(dá)最佳時機沒有下單，但真正有合適的優(yōu)惠或者降價推出，肯定有人動心。"
徐濤舉例說，在他所代理的沙坪壩區(qū)一項目因開盤后一周推出100平方米以上每套優(yōu)惠2萬元，當(dāng)天即有5套房屋成交，對于一天收回近300萬元現(xiàn)金的業(yè)績，開發(fā)企業(yè)的老板破天荒地主動打電話過問情況，并表示優(yōu)惠將在本月繼續(xù)進(jìn)行，"必要時可以加大力度。"
這些項目實際上是有降價空間的，徐表示，"除了在去年高價位時買地，同時花重金營造環(huán)境等品質(zhì)的樓盤外，一般的中小樓盤的生存空間應(yīng)該很大，據(jù)我統(tǒng)計，重慶目前在售的中低價樓盤的地基本上都是在低價區(qū)間拿的，所以按此推算，經(jīng)歷了捂盤、滯銷、政策調(diào)整、資金緊張之后，降價攬金趨勢已在中低端樓盤中顯現(xiàn)。"
徐認(rèn)為，國家金融政策的調(diào)整最大的受益者將是購買中低價房與中小套型的購房者，因為"貸款買地被禁止后，開發(fā)商必需要通過加快資金流轉(zhuǎn)和商品房的消化速度來為資金鏈解壓。降價，將是最好的辦法"。
在連續(xù)不斷的房貸新政影響下，或許能讓更多開發(fā)商介入經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的建設(shè)，最終讓百姓受益。
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