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房地產(chǎn)市場周期情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
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今年以來，在美國次貸危機影響下，兩家最大房地產(chǎn)貸款公司股價深幅下跌，日本最大的房地產(chǎn)公司倒閉。美國房地產(chǎn)感冒，中國房地產(chǎn)會不會打噴嚏？我們該如何看待房地產(chǎn)行業(yè)的周期？房地產(chǎn)行業(yè)將如何行動？這些對購房人有哪些影響？
本期，我們請來國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙松研究員，為我們探究房地產(chǎn)市場的走向。
1 高負債運作開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂
主持人：房地產(chǎn)作為一個資本密集型的市場，對國際資本市場的反應也十分敏感。在席卷全球的次貸危機和通脹的雙重壓力下，將對房地產(chǎn)產(chǎn)生何等影響？
巴曙松：次貸危機作為金融波動，其實體經(jīng)濟方面的原因，是美國房地產(chǎn)市場的泡沫破滅和大幅的調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整或多或少與此有關(guān)，從去年開始的全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)成交量下跌,恰恰證明了房地產(chǎn)行業(yè)的流動性不足。
通貨膨脹對于房地產(chǎn)市場的影響，應該從供給和需求的不同角度進行區(qū)分。供給方面，對于開發(fā)商而言，由通脹引致的緊縮性貨幣政策或者信貸控制，特別是經(jīng)濟回落導致的交易量的大幅萎縮，是最為明顯的兩個壓力，這也是當前引起開發(fā)商資金鏈緊張的決定性因素之一，一些習慣于高負債運作的開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的困境。需求方面，通貨膨脹直接造成了人們實際購買力和收入預期的下降。
對于房地產(chǎn)的需求可以區(qū)分為兩大類：一類是由于真實的購房需要而引致的剛性需求，目前中國持續(xù)的人口紅利和未來正在加速的城市化進程，支撐了巨大的剛性需求，這一類剛性需求的存在成為房地產(chǎn)市場向買方市場轉(zhuǎn)化的最大阻力。這個方面的需求目前最為關(guān)鍵的制約因素是，收入水平的上升和購買能力的積累，特別是相對于目前已經(jīng)大幅上漲的房價來說更是如此。
另一類是投資性需求，目前在國家一系列政策的影響下，如央行在二套房、房貸額度上進行的非常嚴厲的控制，這一類需求受到了明顯的抑制。不可忽視的是，當前的通貨膨脹還造成了原有的一部分投資性需求向供給的轉(zhuǎn)化，在通脹引致信貸緊縮、中小企業(yè)貸款困難的情況下，一部分企業(yè)或企業(yè)主會出售持有的投資性房產(chǎn)或地產(chǎn)，以緩解自身的經(jīng)營性資金壓力，從而釋放出部分供給。
2 擴大內(nèi)需動力尚顯不足
�。犞鞒秩耍寒斍皩Ψ康禺a(chǎn)市場走勢的爭論很多，分歧很大，你認為應當如何把握？
巴曙松：房地產(chǎn)作為一種投資資產(chǎn)，其規(guī)模都往往要顯著大于股票市場，房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟波動的聯(lián)系更為緊密，特別是中國經(jīng)過房地產(chǎn)的市場化改革之后，全國意義上的房地產(chǎn)市場的形成，使得房地產(chǎn)市場越來越顯著地受到宏觀經(jīng)濟波動的影響。
中國經(jīng)濟經(jīng)歷了過去5年的兩位數(shù)高速增長之后，開始進入一個周期性的回調(diào)階段，這個趨勢已經(jīng)是確立的，房地產(chǎn)市場必然會不同程度受到這個大的背景的影響，形成不同程度的調(diào)整趨勢，這既包括宏觀緊縮政策的效果逐步顯現(xiàn)，也包括資本市場開始普遍進入調(diào)整期，對于房地產(chǎn)來說主要表現(xiàn)為交易量的大幅萎縮和信貸的緊縮、融資成本的迅速上升以及由此帶動的不同地區(qū)程度不同房地產(chǎn)價格的調(diào)整。
同時，中國經(jīng)濟也正在進入一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的進程中，開始越來越強調(diào)從原來過分依賴低附加值出口的增長方式轉(zhuǎn)向擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略，在這個過程中，原來出口比重較大的地區(qū)受到的影響較大，原來以內(nèi)需為主要增長動力的地區(qū)則受到的影響相對較小，使得當前的房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)非常顯著的地區(qū)差異。同樣需要強調(diào)的是，在擴大內(nèi)需的過程中，沒有房地產(chǎn)市場的發(fā)展，內(nèi)需的擴大可能也難以獲得充足的動力，地方政府建立在"土地財政"基礎上的城市化路徑，地方政府也會設法促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
3 房地產(chǎn)市場周期通常"牛長熊短"
主持人：那么，房地產(chǎn)周期波動有哪些特征呢？
巴曙松：房地產(chǎn)本身的波動周期，可以有不同的角度和指標，例如房地產(chǎn)的需求周期、供給周期、出租率周期、季節(jié)周期，也可以從房地產(chǎn)投資的角度分為資產(chǎn)生命周期、資產(chǎn)所有權(quán)周期、租金率周期、出租率周期等，還可以從國際的角度進行比較，考察國際房地產(chǎn)周期、不同區(qū)域的周期等。隨著房地產(chǎn)市場與金融市場的互動更加緊密，信貸和金融市場的波動對于房地產(chǎn)的影響日益顯著。
房地產(chǎn)市場的波動周期與整個宏觀經(jīng)濟波動以及其他類型的資產(chǎn)的波動有很多類似的地方，也有不少存在顯著差異的地方，例如從全球角度看，房地產(chǎn)市場的周期通常包括較長的上升周期和相對較短的下降周期，這與股市通常的"牛短熊長"正好形成一個對照。另外，在房地產(chǎn)市場的上升或者下降的周期中，往往存在偏離均衡定價的時期。同時，房地產(chǎn)市場的調(diào)整往往容易出現(xiàn)滯后。從直接的原因上說，房地產(chǎn)市場從開始計劃建房到供應到市場需要3年左右的時間。因為房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)投資特性，往往在牛市開始啟動的時期和加速的時期，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不敢進行新的土地的購買和房地產(chǎn)的開發(fā)，等到市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯調(diào)整了，多數(shù)的房地產(chǎn)開放商還不愿意承認這種調(diào)整的現(xiàn)實，繼續(xù)以類似股市上熊市中的"搶反彈"的心態(tài)加大土地購買和開發(fā)。
從波動特征看，房地產(chǎn)市場無論是上升還是下降周期階段，往往不是平滑連續(xù)的上升或者下降，而通常是階梯狀的上升或者下降，投資者和開發(fā)商把握市場的變動往往有一個滯后。至少可以肯定的是，西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)繁榮上升周期已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在已經(jīng)從美國蔓延到整個歐洲國家。不過，因為金融政策的積極參與，這一次調(diào)整的時間可能會相對較短，但是調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立。
�。�4 房地產(chǎn)價格可能下跌20%
主持人：2001年以來，房地產(chǎn)行業(yè)及商品房價格可謂"實現(xiàn)了跳躍式增長"。隨著國家宏觀調(diào)控政策的密集出臺和國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化，我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀如何？
巴曙松：當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的周期回落的特征，這既是宏觀經(jīng)濟回落的影響，也是房地產(chǎn)自身波動的一個必然趨勢。目前，中國不少大城市的房地產(chǎn)市場都不樂觀，消費者觀望氣氛濃重，交易量大幅萎縮。在目前的資本市場上，房地產(chǎn)股票大幅下跌，房地產(chǎn)股票跌到現(xiàn)在的水平，隱含的假定是房地產(chǎn)價格可能要下跌20%-30%。資本市場也可能會犯錯，但是這反映了市場的一個預期。
中國的房地產(chǎn)市場調(diào)整很可能走的是一條用時間換空間的道路，從短期來看，市場已經(jīng)形成了比較一致的預期，就是觀望，市場很難進入一個火熱的狀態(tài)，至少交易量萎縮的狀況以及房地產(chǎn)存量迅速擴大的趨勢，在短期內(nèi)難以顯著好轉(zhuǎn)。在成交量萎縮的情況下，加上緊縮的貨幣政策牢牢控制信貸，銷售回款也大幅減少，房地產(chǎn)開發(fā)商享受的低成本融資再難得到，高杠桿運作難度加大，出現(xiàn)調(diào)整就是必然的。
而對于目前處于調(diào)整期的中國房地產(chǎn)業(yè)，未來一段時間的走勢無外乎兩個判斷：一是房地產(chǎn)會短時間的復蘇，房價會報復性的上漲；另一個則是房地產(chǎn)價格會大幅下跌。不過這兩種前景，目前都沒有看到。
5 周期回落考驗房地產(chǎn)商
主持人：調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著什么樣的重要意義？如何看待救市的爭論？面對前所未有的嚴峻環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應如何應對，能否度過冷冬？
巴曙松：只有在退潮的時候，我們才知道誰沒穿泳褲。房地產(chǎn)業(yè)迎來了它在中國誕生以來第一次真正意義上的調(diào)整和挑戰(zhàn)。
現(xiàn)在不僅股市在呼吁救市，房地產(chǎn)市場也在呼吁救市，我個人的判斷，無論是對于擴大內(nèi)需還是保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展是必需的，但是不能把促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展與救房地產(chǎn)商混淆，救市并不是救房地產(chǎn)商。或者說，房地產(chǎn)市場的恢復和順利度過調(diào)整期，需要地方政府的積極舉措，也需要房地產(chǎn)商自身的配合，沒有房地產(chǎn)商在價格上的調(diào)整，銷售不可能出現(xiàn)明顯的恢復，房地產(chǎn)市場也不可能從當前的調(diào)整階段中走出來。如果一定要說有救市措施，應當鼓勵的是通過降低稅費等措施鼓勵真實的房地產(chǎn)需求，滿足公眾有支付能力的需求。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身會洗牌和整合。房地產(chǎn)行業(yè)的未來，是一部分小公司被大公司收購的未來，是一個行業(yè)不斷并購的未來。從拿地的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)對資本的要求門檻越來越高，而不斷拿地的企業(yè)，是那些能夠熟練運用不同融資渠道，通過股權(quán)、融資券、海外基金、私募等種種渠道進行融資的企業(yè)。因此誰能夠用除銀行信貸之外的其他渠道獲得資金，誰就獲得競爭的優(yōu)勢。
其次，目前中國房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷過一次"增長-高峰-投資-收縮-低谷"完整的周期。絕大多數(shù)地產(chǎn)商是在地產(chǎn)業(yè)擴張時期進入的，樂觀的樓市預期、充沛的資金流量，使他們習慣性地把資金鏈條繃得很緊，一旦信貸緊縮，首先影響的就是他們。
最后，宏觀政策的從緊也將促進房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型：由關(guān)系型、貿(mào)易型轉(zhuǎn)向?qū)嵙π汀７康禺a(chǎn)業(yè)是資金密集的行業(yè)，而很多房企卻像在做貿(mào)易，自有資金只有10%-20%，其他則由銀行承擔。在當前的金融政策壓力下，這種關(guān)系型、貿(mào)易型企業(yè)必然向?qū)嵙π推髽I(yè)轉(zhuǎn)變。而品質(zhì)，也將決定房地產(chǎn)企業(yè)的前途和出路。
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