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從高峰到低谷房地產(chǎn)市場發(fā)展情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-30
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- 中研網(wǎng)訊：
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本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整以來，地產(chǎn)指數(shù)屢創(chuàng)新低，加上購房者的觀望情緒日益抬頭，該板塊是否真正面臨"拐點"成為人們猜測與關(guān)注的中心。
而日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，禁止金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。盡管年初已有此類規(guī)定出臺，這次只不過是將其明確化，但對房地產(chǎn)市場透露出來的信號似乎并不積極。
毫無疑問，對今后的房地產(chǎn)上市公司而言，"資金"這一關(guān)鍵詞會貫穿始終，今后許多行為都將圍繞著 "現(xiàn)金流"與"銷售"去展開。
亮麗中期業(yè)績
亮麗的中期業(yè)績屬于 "過去時"，卻難以掩蓋行業(yè)調(diào)整的壓力。
從總體上看，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司今年上半年業(yè)績還算亮麗。
從半年報公布的數(shù)據(jù)來看，濱江集團中期業(yè)績同比增幅最大，達到了驚人的18113.23%，其他一些一線企業(yè)，如保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、萬通地產(chǎn)等公司凈利潤也同比增長幅度分別達到272.18%、109.65%和287.3%；另外上實發(fā)展、綿世股份、綠景地產(chǎn)等公司中期凈利潤增幅也超過了500%，分別達到593.35%、552.43%和957.25%。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度，房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款總額達900多億元，這也在一定程度上為亮麗的中報業(yè)績做好了鋪墊。
不過值得注意的是，依然有10多家地產(chǎn)行業(yè)上市公司中期業(yè)績虧損或大幅度下降。數(shù)據(jù)顯示，其中深長城、中糧地產(chǎn)以及金融街等公司凈利潤同比分別降低了122.76%、62.37%和78.94%。
現(xiàn)金流普遍緊張
今年上半年，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度進一步加大，開發(fā)商的日子越發(fā)難過，現(xiàn)金流緊張甚至為負的局面屢屢出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)金流緊張是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的共同問題，但不同區(qū)域、不同企業(yè)的緊張程度有所差異。
半年報顯示，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動性明顯收緊。今年上半年，保利地產(chǎn)每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-2.63元，去年同期則為-0.50元，同比上升達426%；萊茵置業(yè)每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為0.001元，也明確傳遞出手頭缺少"活錢"的跡象。
某些香港上市房地產(chǎn)企業(yè)也受困于流動不足，面臨信用評級下調(diào)的風(fēng)險。國際評級機構(gòu)穆迪表示，世茂房地產(chǎn)的評級從Baa3下調(diào)為Ba1，展望為負面；沿海綠色家園的B1公司家族評級和B2外幣高級無抵押債務(wù)評級維持也可能調(diào)低。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)金流緊張是目前行業(yè)面臨的共同問題。正如中原證券研究員魏博向記者所言，"資金緊張勢必縮減開竣工，若干年后，供求關(guān)系或?qū)l(fā)生變化。對地產(chǎn)商而言，銷售量遠比銷售價重要！"
銀河證券一份研究報告指出，在目前市況下，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流緊張甚至出現(xiàn)負數(shù)的因素是多方面的，宏觀調(diào)控未見松動，影響了購房者心理預(yù)期，成交量下降。同時，由于銀行貸款受到更加嚴(yán)格的控制，部分房企歸還銀行借款后，并未實施后續(xù)貸款，導(dǎo)致其籌資活動凈現(xiàn)金流量為負數(shù)。
萬科A公司債獲批體現(xiàn)龍頭實力
報告期內(nèi)公司業(yè)績穩(wěn)步增長，上半年公司營業(yè)收入和凈利潤分別為172.6億元和20.6億元，較上年同期分別增長55.5%和23.56%。該業(yè)績基本符合或略低于預(yù)期，由于公司目前仍有286.4億元未結(jié)算銷售收入，2008全年業(yè)績有一定保障。
萬科在報告中提到，下半年要堅持"現(xiàn)金為王"的策略，增加銷售力度。截止本報告期末，公司預(yù)收帳款265億元，占負債總額的35%；公司的凈負債率為37.10%，持有現(xiàn)金153.7億元。
國海證券研究員趙鐸在接受記者接受采訪時表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已形成系統(tǒng)性風(fēng)險，對萬科而言其未來的降價策略可能會越來越被動。關(guān)于59億公司債獲批，他表示，萬科去年增發(fā)完成后就開始謀求發(fā)債，這對行業(yè)也有一定的引導(dǎo)作用。
蘇寧環(huán)球 完成增發(fā)難度不小
蘇寧環(huán)球半年報顯示，2008年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入20.27億元，同比增長148.42%；實現(xiàn)凈利潤5.48億元，同比增長460.82%。公司上半年業(yè)績增長主要來源于房地產(chǎn)營業(yè)收入的增長和毛利率的提高。公司大盤開發(fā)模式，成本低增值大的優(yōu)勢開始逐步顯現(xiàn)。
半年報顯示，截至2008年6月30日，公司資產(chǎn)總額為54.91億，總負債為39.17億，公司資產(chǎn)負債比為71.33%。中信建投研究員張朝暉認(rèn)為，公司有現(xiàn)金5.96億元，短期借款4.19億，同時公司在建和擬建項目的資金需求較大，公司資金鏈較為緊張。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，公司增發(fā)募集資金是否成功對公司經(jīng)營影響較大。對此，魏博向記者表示，增發(fā)肯定很難完成！
中信建投研究員陳瑩對記者表示，目前公司二級市場價格為14.05元，低于擬向機構(gòu)投資者增發(fā)擬定價格，公司增發(fā)募集資金是否成功對公司經(jīng)營影響較大。
廣宇集團 小非拋售壓力大
2008年半年報顯示，公司中期實現(xiàn)營業(yè)收入2.71億元，同比增長260.85%；歸屬母公司凈利潤5655.85萬元，同比增長461.52%。
不過，上半年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由去年同期的1.93億元下降至負1.31億元，同比下降了780.65%。此外短期借款也比期初增加了1.3億元，資金面比較緊張。
對于公司的籌資風(fēng)險，齊魯證券研究員涂力磊認(rèn)為，杭州的商品房銷售政策與外地有異，預(yù)售期來得更早，這實質(zhì)上對公司而言，土地款支付到位即可，銷售款可再次周轉(zhuǎn)。他接著向記者表示，與借款風(fēng)險相比，來自公司小非的拋售壓力更大。"前期辭職的董事還持有上千萬股，這也是一個風(fēng)險"，涂力磊最后說道。
公開資料顯示，廣宇集團前十大流通股東中有9人是個人股東，其中持有股份1252.35萬股的原副總裁程大濤已于今年6月辭職。相關(guān)人士表示，這對二級市場蘊含著較大的風(fēng)險。
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