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2008年上半年全國房價基本情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-7
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一、為什么當(dāng)前的房地產(chǎn)價格指數(shù)依然較高
2008年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時常見諸于媒體報端。然而，國家發(fā)改委公布的6月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房價仍在高速上漲。那么，到底該如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，如何解釋國家發(fā)改委公布的高房價指數(shù)與現(xiàn)實中房價下跌的矛盾，下一步房價的走勢又將如何？這些問題引起了社會各界的密切關(guān)注。
要想正確解讀當(dāng)前的房價，有必要先了解一下月度價格指數(shù)的統(tǒng)計涵義。根據(jù)統(tǒng)計制度，月度價格指數(shù)可分為同比價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)兩類。
同比價格指數(shù)，是以本期價格與上年同期價格比較計算得出的，如果沒有特別說明，所提到的價格指數(shù)通常是指同比價格指數(shù)。國家發(fā)改委公布的到的6月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)為108.2%就是同比價格指數(shù)，這意味著8.2%的漲幅是相對于2007年6月而言的。
環(huán)比價格指數(shù)，是用當(dāng)期價格與上個報告期相比計算得出的，國家發(fā)改委公布的08年 6月份70個大中城市房屋銷售價格的環(huán)比指數(shù)是100.0%，說明與08年6月與08年5月相比房價沒有上漲。
在計算方法上，同比價格指數(shù)可以根據(jù)需要分別計算出不同時段累積的漲價因素，我們可將其分為兩部分：“翹尾因素”和“新漲價因素”。以2008年6月的全國房屋銷售價格指數(shù)為例，從2007年7月份到2007年12月份的累積漲幅是“翹尾因素” (tail-raising factor)， 2008年1月至6月房價實際上漲對價格指數(shù)的影響， 就是“新漲價因素”。
“翹尾”因素，是指上年商品價格上漲對下一年度價格指數(shù)的影響部分，在分析價格走勢中，如果不能剔除“翹尾因素”，則往往容易錯誤判斷價格形勢。
舉例來說，假設(shè)某一商品2005年6月的價格為500元，12 月份起上漲到750元，此后一直維持這個價格到2006年6月。雖然2006年1-6月價格沒有上漲，但計算2006年6月的同比價格指數(shù)時是以當(dāng)期價格與05年的6月的價格相比較，即2006年6月的同比價格指數(shù)%為:（750/500）/100=150%。表明價格同比了50%。事實上2006年1-6月某商品的價格沒有漲，所表現(xiàn)出的價格上漲是由于2005年12月的價格上漲引起的，我們通常把這種現(xiàn)象形象地稱為“翹尾”。
如果上一年價格總水平一直上漲，并且上半年漲得少，下半年漲得多。在這種情況下，“翹尾”因素對下一年度上半年的同比價格指數(shù)影響就較為明顯，既使下一年度價格保持基本穩(wěn)定，其價格指數(shù)仍會維持在較高水平上。2007年以來我國房地產(chǎn)價格的走勢就具備了這一特點，即下半年房價上漲速度較快，這就決定了 “翹尾”因素在2008年中的影響就較為明顯，這也導(dǎo)致了在分析2008年房地產(chǎn)價格走勢的時候必須考慮到“翹尾因素”對價格指數(shù)的影響，否則往往得出錯誤的結(jié)論。
二、當(dāng)前房價的實際走勢
我們認(rèn)為，2008年以來，我國房價整體呈逐月小幅回落態(tài)勢，正朝著宏觀調(diào)控的方向運行。但受2007年下半年房價上漲較快的“翹尾因素”影響，08年同比房價指數(shù)仍處于比較高的水平。根據(jù)上面提到的“翹尾因素”和“新漲價因素”的定義，我們對2008年1-6月各月房屋銷售價格指數(shù)和新建住房銷售價格指數(shù)進(jìn)行了分析計算。計算的具體結(jié)果如表1所示。
計算結(jié)果顯示，在2008年6月份全國70個大中城市房價上漲的8.2個百分點中，翹尾因素占7.1個百分點，新漲價因素占1.1個百分點。其中，新建商品住宅的銷售價格也表現(xiàn)出這一特點，6月份新建住宅價格同比上漲9.2%，其中新漲價因素僅占1.1個百分點，翹尾因素占8.0個百分點。
從“翹尾因素”和“新漲價因素”的影響幅度上看，2008年以來，“翹尾因素”一直占據(jù)著較大比例的上漲幅度。這就意味著在2008年上半年各月的價格漲幅中，有很大一部分因素是由2007年的上漲所引起的，2008年以來的房價上漲的幅度很小。
三、地區(qū)間的分布情況
由于房地產(chǎn)的地域性特點，各地的房價走勢分布的極不均衡，因此對全國整體的分析結(jié)論很難應(yīng)用于各個城市。根據(jù)以上相同的計算方法，我們對2008年6月全國35個大中城市的房屋銷售價格指數(shù)進(jìn)行了分析，分離出了其中的“翹尾因素”和“新漲價因素”。分析結(jié)果如表2所示。
從表中房屋銷售價格指數(shù)的新漲價因素看，2008年上半年，在35個大中城市中有6個城市的房價出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房價上漲幅度超過4%（新漲價因素）的有3個城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。
從翹尾因素看，2008年6月翹尾因素對價格指數(shù)的影響超過8%的有7個城市，分別是重慶、烏魯木齊、杭州、寧波、�？凇⑸钲�、上海，其中，重慶翹尾因素影響最大，為14.08個百分點。
四、對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的判斷
2004年以來，全國房屋銷售價格出現(xiàn)了一輪快速上漲的過程。根據(jù)全國房屋銷售價格指數(shù)季度數(shù)據(jù)的推算，2004年至2007年4年間，全國房屋銷售價格指數(shù)累計上漲36.9%，其中，部分城市和樓盤價格上漲幅度更大。
2008年以來，房地產(chǎn)市場的銷售面積持續(xù)下降，房價漲幅明顯放緩。產(chǎn)生這種情況的原因，我們認(rèn)為有以下三個方面：
第一，連續(xù)多年的房價快速上漲已經(jīng)透支了未來幾年房價的上漲動力，積累了風(fēng)險，使得購買者的經(jīng)濟和心理承受能力不斷下降。
第二，各項針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策的作用。
第三，在以上兩個因素的影響下，人們對未來房價走勢的預(yù)期發(fā)生變化，認(rèn)為房價可能下降的人群比重上升，“買漲不買跌”的心理導(dǎo)致部分人群持幣觀望。
歸結(jié)起來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場有以下特征：
第一，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場價格的漲幅已開始明顯回落。
第二，當(dāng)前全國房屋銷售同比價格指數(shù)，受翹尾因素的影響仍在高位運行，但實際漲幅已處于較低水平，2008年6月份新漲價因素只有1.1%。
第三，地區(qū)之間差別明顯，部分地區(qū)房價已開始大幅回落，部分地區(qū)房價出現(xiàn)僵持現(xiàn)象，部分地區(qū)房價仍在上漲。
五、對未來房價走勢的分析
對于未來房地產(chǎn)價格的走勢，我們認(rèn)為將受到多方面因素的影響，其中最主要的有以下四個：
第一，宏觀經(jīng)濟走勢。房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟增速下滑，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟形勢趨穩(wěn)，預(yù)計未來一年內(nèi)房地產(chǎn)市場將會結(jié)束調(diào)整，并逐漸回暖；如果宏觀經(jīng)濟增速繼續(xù)回落，預(yù)計房地產(chǎn)市場的調(diào)整期將延長。
第二，地方政府的態(tài)度。房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟密切相關(guān)，不排除個別地方出于地方利益的保護(hù)而出臺影響房價的措施。
第三，宏觀調(diào)控政策。當(dāng)前，呼吁政府適度放松房地產(chǎn)調(diào)控政策以及反對的聲音均不絕于耳。政策的走向也將是影響未來房價走勢的又一重要因素。
第四，心理預(yù)期的變化。心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下他將決定市場的走勢。
我們認(rèn)為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價下跌的預(yù)期不斷上升，購房意向不斷下降。據(jù)中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)的調(diào)查，與2007年年底相比，認(rèn)為2008年房價將下降的人群比例增加了24.5個百分點，表示未來1年內(nèi)有購房意向的人群比例下降了14個百分點。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動下房地產(chǎn)市場將會進(jìn)一步收縮，房屋價格將進(jìn)一步下滑，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。
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