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樓市寒癥如何暖醫(yī)？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-2
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 樓市 深圳 房地產(chǎn) 房價 商品房
- 中研網(wǎng)訊：
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●從去年"9·２7"至今已10月有余，深圳樓市調(diào)整大有愈演愈烈之勢，這場"近十年一遇"的深度調(diào)整考驗(yàn)著市場的方方面面。
●量價齊跌僅是表面，目前買賣雙方對于樓市真正價值開始迷茫，在種種不理性思維的沖擊下，樓市寒徹骨。
●救市、斷供、洗牌……皆是空穴來風(fēng)，在期待回暖的同時，樓市各角色的反省也拉開了序幕。
●剛性需求支撐，城市經(jīng)濟(jì)動力推動，城市化進(jìn)程難以阻擋……基本面的利好將直接促使深圳樓市日后的回暖。
寒癥由來
救市、斷供、洗牌……連日來這些詞語的頻頻亮相，讓深圳樓市更顯"兇險"。從去年"9·２7"至今已10月有余，深圳樓市的這場調(diào)整仍在繼續(xù)，遠(yuǎn)非之前許多人所想象的"兩三月即止"，目前還有愈演愈烈、繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。
深圳房地產(chǎn)研究所的官方報告顯示，上半年深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54%；上半年深圳商品房空置面積164.73萬平方米，同比增加26.72%；在房價方面，上半年連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)環(huán)比下降，雖然曾經(jīng)受高端住宅入市拉動略有回升，但是整體房價水平已跌回一年前。而更多的專業(yè)研究機(jī)構(gòu)直接指出，深圳部分區(qū)域房價已經(jīng)和2006年前處于同一水平。
量價齊跌僅是表象。如果說這場深度調(diào)整的真正標(biāo)志是始于年初數(shù)家品牌開發(fā)商"領(lǐng)降"的話，那么窺其背后，實(shí)質(zhì)上是金融調(diào)控之手在醞釀已久后，終于伸向了房地產(chǎn)市場。
這種對于"源頭"上的限制，其效果是無需質(zhì)疑的。銀根緊縮，開發(fā)商更多以降價來應(yīng)市；貸款從緊，投資客迅速撤場的同時，也給自住客更多觀望徘徊的理由。
銀根緊縮、房價跳水、觀望蔓延，深圳樓市開始形成這樣一種循環(huán)，加上連日來救市、斷供、洗牌等等字眼的沖擊，深圳樓市在短短三年間如過山車一般，經(jīng)歷了由瘋狂到理性，再由理性蔓延至過度"恐慌"。
癥狀綜述
"關(guān)內(nèi)6000，關(guān)外4000。"在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上，署名"針鋒相對"網(wǎng)友的見解得到了許多認(rèn)同，這是他們心目中深圳房價的"底線"。然而在許多專家看來，這樣的"底線"未免設(shè)置得太低。
"價格與價值的關(guān)系尚未有效建立。"業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，這正是當(dāng)前深圳樓市的"癥結(jié)"所在，在救市、斷供、洗牌等利空信息的沖擊下，深圳樓市的價值走勢正逐漸失去方向。
"剛性需求是存在的，城市經(jīng)濟(jì)動力是持續(xù)的，城市化的步伐也是不可逆轉(zhuǎn)的。"這樣的總結(jié)得到了深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的肯定，換而言之，支撐深圳樓市的基本面依然是利好的。
中醫(yī)有云：太寒需用暖醫(yī)。那么對于深圳樓市的種種"寒"癥又將如何"治愈"？如果說回暖是一種必然的話，那么這樣一個周期又將延續(xù)多久？
癥狀總結(jié)：量價齊跌、過度觀望、信息混亂、價值與價格有矛盾。
專家診脈
吸取教訓(xùn) 等待回暖時機(jī)
主治人：德思勤投資有限公司董事長龍固新
主治方向：以專業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐顧問見長，兼通地產(chǎn)金融投資
病情陳述：深圳地產(chǎn)回歸到10年前，不是從量價上說，而是從營銷上說。原來是置業(yè)者委托各種關(guān)系來買房，現(xiàn)在是隨便一個人走進(jìn)售樓部，都能作"上帝"。事實(shí)上，不要將巨額的暴利當(dāng)做常態(tài)，而是要把對市場的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，當(dāng)顧客是"上帝"作為一種常態(tài)。
因此這場調(diào)整對于深圳地產(chǎn)而言，更多的是經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。例如開發(fā)商要在投資中保持合理水平的負(fù)債率和一定的現(xiàn)金流，應(yīng)該通過各種手段將負(fù)債率降到合理的水平。同時開發(fā)商今后應(yīng)加強(qiáng)對消費(fèi)者和市場供求關(guān)系的研究，定位好的產(chǎn)品應(yīng)對市場風(fēng)險的能力就強(qiáng)。此外，政府要制定合理的推地計劃，以此對房地產(chǎn)行業(yè)行情進(jìn)行引導(dǎo)。而對于置業(yè)者，則要掌握更為專業(yè)的房地產(chǎn)消費(fèi)技能，懂得以價格和價值關(guān)聯(lián)的角度來衡量市場，相對于股票和期貨等領(lǐng)域，目前房地產(chǎn)消費(fèi)者的專業(yè)水準(zhǔn)是最低的。
和美國次貸危機(jī)相比，深圳的城市地產(chǎn)還是很有投資前景的。必須強(qiáng)調(diào)信心的重要性，信心對市場的影響超過供求關(guān)系，這也是決定樓市何時回暖的關(guān)鍵。
需要重申的是，回暖必須是大面積量價的回升，而并非單個項(xiàng)目營銷刺激下的數(shù)據(jù)提升。
對癥下藥：擺正心態(tài)，吸取教訓(xùn)，等待回暖時機(jī)。
樓市2～3年后回暖
主治人：社會學(xué)者、房地產(chǎn)策劃人戴欣明
主治方向：以社會學(xué)角度入手，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)的"泛效應(yīng)"
病情陳述：樓市調(diào)整已近10個月，遠(yuǎn)超事先預(yù)料，賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，這也是無需質(zhì)疑的，但是基于目前的市場判斷，樓市真正回暖還需要2～3年時間。
需要強(qiáng)調(diào)的是，前兩年中國一線城市房價的普遍上漲，已經(jīng)給當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來壓力，這種壓力具體表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域不平衡，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)是很難被否認(rèn)的，因此這也造成一旦樓市出現(xiàn)不理性狀況，將波及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。這也是為何中央政府和央行采取金融大手來調(diào)控房地產(chǎn)的重要原因，所以下半年甚至是未來1～2年內(nèi)，銀根釋緩、信貸放松的可能性很低，在維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的前提下，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有得到明顯好轉(zhuǎn)之前，開發(fā)商和置業(yè)者還是需要勒緊褲袋過日子。
此輪對房地產(chǎn)的調(diào)整動用了經(jīng)濟(jì)手段，而不局限于以往的地產(chǎn)內(nèi)部調(diào)整，所以這也決定了此輪調(diào)整的深度和廣度都將是對深圳以及各一線城市樓市的考驗(yàn)。但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤始終是偏高的，決定了市場的創(chuàng)造力依然巨大，加上剛性需求、宏觀經(jīng)濟(jì)等基本面的利好，對未來樓市理應(yīng)有信心。
對癥下藥：穩(wěn)定壓倒一切，金融一路從緊，樓市2～3年后回暖。
房價下探空間不大
主治人：資深研究人，星彥地產(chǎn)總監(jiān)王世泰
主治方向：研究地產(chǎn)多年，擅長個性化視角治理樓市
病情陳述：我一直主張?zhí)龅禺a(chǎn)看地產(chǎn)，在國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨冷的情況下，指望中國城市地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，可能性極低。例如國際原油價格不穩(wěn)定，人民幣升值空間始終存在，通脹壓力沒有明顯緩解等因素，都使中國地產(chǎn)、深圳樓市不可能"獨(dú)善其身"。
在期待回暖前，我們更應(yīng)該去反省，截至目前，中國地產(chǎn)經(jīng)歷了戲劇化的10年，在贊美驚嘆之余也應(yīng)當(dāng)看到缺陷與不足，例如市場機(jī)制不成熟，導(dǎo)致投機(jī)力量能夠一度輕易地占據(jù)市場的主導(dǎo)；例如房地產(chǎn)相關(guān)利益集團(tuán)過度控制市場的話語權(quán)，導(dǎo)致信息不對稱，價值體系混亂……也才最終導(dǎo)致了前兩年房價非理性暴漲，以及現(xiàn)在非常規(guī)性的遇冷。
目前，無論是開發(fā)商、置業(yè)者、銀行或是相關(guān)管理機(jī)構(gòu)，都應(yīng)該進(jìn)行一次互換體驗(yàn)，樓市各方也需重新進(jìn)入角色，并且有所作為，共同維護(hù)市場的穩(wěn)定健康。
對于后市，樓市各方有所作為的話，將在解決民生需求和滿足投資功能上找到平衡點(diǎn)。事實(shí)上目前的剛性需求已經(jīng)處于觀望的極限，深圳房價探底的空間也已不大，現(xiàn)在需要的是正確的信心指引和理性的價值引導(dǎo)。
對癥下藥：樓市各方重新進(jìn)入角色，并有所作為；觀望已近極限，房價下探空間不大。
調(diào)整對規(guī)范市場作用重大
主治人：地產(chǎn)研究專家，香地咨詢總經(jīng)理尹香武(半求)
主治方向：專醫(yī)樓市疑難雜癥
病情陳述：如果說2007年之前的樓市癥結(jié)在于信息不對稱，那么現(xiàn)在則是專業(yè)不對稱。價格與價值的關(guān)系沒有得到重建，置業(yè)者缺乏目前市場狀態(tài)下的專業(yè)技能，因此部分樓盤即使降價也沒有現(xiàn)金流產(chǎn)生。指望深圳房價回到2005年之前，這明顯是不符合市場規(guī)律的，也是不理性的表現(xiàn)。
所以當(dāng)務(wù)之急是有關(guān)管理部門釋放更多有利樓市未來預(yù)期的信息，另一方面置業(yè)者需要加強(qiáng)專業(yè)技能的學(xué)習(xí)，相比股票和期貨市場，地產(chǎn)消費(fèi)者的專業(yè)技能是最需要加強(qiáng)的。
需要清楚的是，此輪宏觀調(diào)控的"源頭"在于上層，既金融問題和貨幣政策，這是深圳地方管理者和開發(fā)商所無能為力的，因此與其一味觀望回暖，倒不如重新適應(yīng)新市場形式下的操盤、營銷，置業(yè)者也在如此市場環(huán)境下培養(yǎng)新的購房理念，這是一個買賣雙方適應(yīng)的過程。
實(shí)際上，樓市遇冷并非就是"癥"，換角度來說，這場"十年一遇"的調(diào)整間接加強(qiáng)了地產(chǎn)專業(yè)人員的梯隊(duì)建設(shè)，以及地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力。歷經(jīng)這輪調(diào)控，相信中流砥柱就將出現(xiàn)，更規(guī)范透明的企業(yè)也會產(chǎn)生，整個市場也將更健康穩(wěn)定。
對癥下藥：置業(yè)者應(yīng)提高專業(yè)技能；此輪調(diào)控有利行業(yè)人才培養(yǎng)、企業(yè)的規(guī)范和市場的健康。
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