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外資進入房地產(chǎn)市場“淘金”的三條路徑分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-4
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 樓市 地價 貸款 土地 上海 北京 深圳
- 中研網(wǎng)訊：
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今年上半年，國內(nèi)多個城市住宅銷售量下滑、土地價格下跌，與此同時，外資出現(xiàn)加緊投資國內(nèi)城市商業(yè)地產(chǎn)，并進入土地市場和服務市場的苗頭。
路徑一：頻頻進入土地市場 打通整個產(chǎn)業(yè)鏈
雖然近期國內(nèi)房企開發(fā)項目速度減緩，但外資進入速度明顯增快。記者從南京市國土局獲悉，與以往主要是購買商業(yè)項目不同，今年以來外資開始直接進入國內(nèi)土地一級市場從事項目開發(fā)。
今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，全部底價成交，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)旗下公司摘牌，成交總價6.5億元。南京“長發(fā)都市”公司董事長周力明透露，外資近期已開始在國內(nèi)抄底拿地，一家英國基金正準備接手南京中心城區(qū)一地塊，土地價格高達45億元。
美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓告訴記者：“凱雷目前在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個。有些二線城市的投資前景很不錯。凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發(fā)站�！睋�(jù)了解，2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海中房·森林別墅110套高級獨棟別墅。今年4月，凱雷又以近20億元的價格從印尼三林集團手中購得上海濟南路8號西苑項目。
“選擇一個城市一定會有一個指標數(shù)。過去10年，青島GDP年均增長率達到14%，第三產(chǎn)業(yè)及服務業(yè)的比重占到43%，這是一種難得的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，也決定了其消費和居住需求會有一個很好的增長�！笨得饔栒f，城市未來的經(jīng)濟成長性正是凱雷投資標準的實質(zhì)所在。正是有了這種判斷，2007年7月，凱雷開始介入青島CBD核心的凱悅中心。據(jù)悉，凱雷出資10億元入股該項目，占約70%股份。據(jù)項目開發(fā)商青島凱悅置業(yè)集團有限公司董事長王博介紹，凱悅中心目前公寓的均價約每平方米3萬元。有專業(yè)評估機構(gòu)指出，該項目僅住宅項目售罄即可套現(xiàn)12億至13億元，凱雷的投資回報率不低。
記者采訪了解到，外資除進入土地、房產(chǎn)市場外，也開始進入房產(chǎn)研發(fā)設計、中介服務等領域。
路徑二：外資銀企聯(lián)動拓展樓市業(yè)務記者獲悉，2007年我國金融業(yè)務全面放開后，外資銀行紛紛進入經(jīng)濟發(fā)達城市。近期由于國家實施緊縮調(diào)控，外資銀行憑借資金實力開始進入我國房地產(chǎn)信貸領域。
“東亞銀行的業(yè)務以房地產(chǎn)為主，在內(nèi)地的業(yè)務量將來很可能超過香港母公司�！睎|亞銀行南京分行行長許華說，“國內(nèi)一線城市中心地段房價前兩年上漲過猛，但整體來說泡沫成分不大。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也并不是不想投資，只是資金受到了控制�！贝送猓瑬|亞銀行的創(chuàng)新服務多種多樣，如可以為開發(fā)商一次性提供10年的“企業(yè)按揭貸款”，總量相當于開發(fā)商在售樓盤10年的總租金，很受歡迎。
記者調(diào)查了解到，目前房地產(chǎn)領域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動在長三角和珠三角均有案例。與中資銀行相比，一些外資銀行擁有百年品牌、世界性影響力、資本充足率超過30%、高度的信用文化等優(yōu)勢。外資銀行為企業(yè)提供打包產(chǎn)品、一條龍服務，有財務分析師和市場分析師等專業(yè)化團隊幫助企業(yè)搞策劃，還提供國際結(jié)算服務，甚至動用海外關系為企業(yè)服務，這對房企有很大誘惑力。
路徑三：機構(gòu)資金深度介入中國樓市
日前，由德國LTK設計事務所、五合國際建筑設計集團、上海五合智庫投資顧問有限公司等六大機構(gòu)共同組成的合資跨國機構(gòu)——洲聯(lián)集團正式亮相。此次重組被業(yè)界認為，盡管中國樓市正處于調(diào)整期，但境外投資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的介入?yún)s越來越深。在一浪高過一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開始轉(zhuǎn)移到開發(fā)和設計等相關領域。
從投資對象上來看，自2003年以來，國際資本以機構(gòu)投資者進入為主，投資領域逐步從住宅物業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)、工業(yè)等非住宅物業(yè)，選擇投資的重點分別為甲級辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務型公寓、五星級酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項目以及產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè)。從經(jīng)營領域上來看，外資逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領域延伸到物業(yè)管理、中介服務、租賃經(jīng)營和金融投資等業(yè)務。
早期的房地產(chǎn)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)的直接投資業(yè)務，而近年來的海外機構(gòu)投資者已經(jīng)全面進入房地產(chǎn)設計、開發(fā)、經(jīng)營、中介服務和投融資等各個環(huán)節(jié)，甚至更偏好于整體收購，適時進行租賃經(jīng)營或套現(xiàn)。從投資地域上來看，外資逐步從北京、上海、深圳等一線城市逐漸向南京、武漢、哈爾濱等二線城市擴展。隨著一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源的下降，大量外資逐漸開始向二級城市滲透。
三種因素吸引外資“淘金”國內(nèi)地產(chǎn)市場
權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，2008年一季度，上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額最多，達到4.4億美元。而“2008年通過商務部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)名單”顯示，截至5月30日，400余家獲批備案企業(yè)中，常州、成都、重慶、大連、無錫等城市成為獲批企業(yè)集中所在城市。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的研究報告指出，外資占中國房地產(chǎn)總投資比例高達10%。同時，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2007年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2%，顯示去年在中國從緊的貨幣政策下，有大量的外資涌入中國樓市。
業(yè)內(nèi)人士分析，外資深度進入我國房地產(chǎn)主要有三方面原因：首先是看中我國房地產(chǎn)發(fā)展的前景。我國的城市化與美國的高科技被公認為世界經(jīng)濟兩大引擎，尤其是東部大城市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)具有長期增值潛力，被外資普遍看好。
其次是自7月1日起商務部正式把外商投資房產(chǎn)的備案權(quán)下放至地方，此項措施可能在一定程度上加快審批的進度，并將引來更多海外資金流入。
第三是國內(nèi)開發(fā)商受到抑制，地價進入低谷，為外資進入讓出了空間。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)由于受到資金和政策的限制而減少了開發(fā)速度，“拿地”很謹慎，地價比去年大幅降低。去年以來銀行提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的自有資金比例，審批極為嚴格，同時，土地供應從近幾年的趨勢來看也有壓縮供給量的趨勢。
有關專家認為，外資進入中國樓市有積極因素，但也不能忽視可能帶來的消極作用，有必要嚴密監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動的外資流向，如關注外資對某個城市、某種物業(yè)類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟承受能力之間是否匹配，以便提前做好預警，防范外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的風險，避免外資對房地產(chǎn)市場的惡意炒作。
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