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深圳樓市房價發(fā)展態(tài)勢分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-2
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- 中研網(wǎng)訊：
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去年的暴漲與今年上半年的大調(diào)整，在外界的印象中，深圳樓市似乎是跌慘了。然而，在追尋去年暴漲的蹤跡和遍訪深圳各區(qū)的樓盤之后，記者發(fā)現(xiàn)事實并非如外界想象的那般慘烈，深圳樓市只是在暴漲之后的調(diào)整，并非是真正"跳水"。
房價漲一倍跌三成
前兩年火熱樓市中，深圳樓市的上漲一直演繹著令人咋舌的"特區(qū)速度"，這源于深圳市場上龐大的投資客群體。
從2005年起，深圳的住宅價格一改連續(xù)幾年穩(wěn)定在均價每平米5000至6000元的狀態(tài)，陡然升至均價每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均價突破1萬元，達到每平方米10669元。去年上半年更是以每月10％的速度上漲，10月份達到每平方米17350元的最高價。炒家云集的南山區(qū)見證了深圳房價的飆升歷程。位于南山區(qū)的城市山林，2006年開盤時均價10000元/平方米，去年5月城市山林價格漲至18000元/平方米，去年10月達到28000元/平方米。而近日剛開盤的城市山林二期將均價下調(diào)至16000元/平方米，僅僅略低于去年5月份的價位。所謂超過30％的跌幅，不過是把這個價格與高峰期的價格28000元/平方米相比得出。
位于華僑城片區(qū)的首地御容項目，去年12月份開盤時25000元／平方米，至今仍為23000元／平方米，價格只是略有下降。位于南山區(qū)的后海公館去年7月開盤時均價35000元／平方米，今年4月仍為33500元／平方米。福田區(qū)的半山御景去年6月入市均價21500元／平方米，今年只微微下降，調(diào)到18000元／平方米。
值得注意的是，在一些成熟的豪宅區(qū)，其價格具有相當?shù)?免疫力"。中信紅樹灣依然穩(wěn)守40000元／平方米的均價，東海岸今年也推出了30000元／平方米的公寓，在二線關(guān)拓展區(qū)，圣莫麗斯和星河丹堤都基本維系了去年的價格，而東部華僑城天麓起價50000元／平方米的"保守"價格，短時間內(nèi)立刻被市場消化。
業(yè)內(nèi)人士表示，而今近1.2萬/平方米的均價雖然距去年高峰期的1.7萬/平方米跌了近30%，但是在去年10月份最高峰時成交量早已開始下滑，真正被套的人并不多。中聯(lián)地產(chǎn)銷售人員告訴記者:"從真正的成交價格來看，福田區(qū)成交價一般都在1.5萬和1.6萬，到達1.8萬時幾乎沒有人成交，所以實際跌幅不是很大"。另一位營銷人士表示："關(guān)外的房子議價空間比關(guān)內(nèi)大，成交價可能低于炒作價格，跌幅實際上也許沒那么大"。
深圳市房地產(chǎn)研究中心負責(zé)人王鋒表示，深圳房價已經(jīng)回落至去年年初的水平，去年以來的房價調(diào)整，是對前兩年市場過熱發(fā)展的修正，目的是使市場向理性軌道回歸。而記者目前看到，在經(jīng)歷調(diào)整后，關(guān)外高層均價也保持在1萬元/平方米左右，與去年初價格大致相當，只是相對于去年高峰時跌幅較大。
房價漲一倍跌三成，業(yè)內(nèi)人士認為，對于深圳樓市的調(diào)整不必驚慌，更談不上"救市"，在價格的調(diào)整過程中，遏制了短炒的風(fēng)氣，深圳樓市正在向以剛性需求為主的市場回歸。
特區(qū)內(nèi)外兩重天
不久前深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布數(shù)據(jù)稱，深圳市五月份新建商品住宅均價跌至11014元/平方米，六月份除去豪宅項目新房價格為11159元/平方米，比去年最高點下跌超過三成。于是引發(fā)了外界對深圳樓市暴跌的猜想。
中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示，要對深圳房價有比較清晰的認識，必須分開來看，關(guān)外和關(guān)內(nèi)差別很大。
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的公開信息顯示，目前福田中心片區(qū)和羅湖區(qū)高層成交價格基本在15000元／平方米以上。而下半年新增供應(yīng)的定價也基本鎖定現(xiàn)在的價位，一些項目相對于去年初有所上漲。"福田CBD的巍然成形，培育了許多高端消費人群，他們更愿意在福田置業(yè)"，深圳新世界地產(chǎn)分析人士，這樣解讀支撐福田區(qū)房價的消費人群。
事實上，深圳樓市均價的節(jié)節(jié)下挫主要由特區(qū)外房價下跌來拉動，與去年高峰期相比，下跌幅度較大的有布吉、龍崗中心城、寶安中心區(qū)、龍華坂田等關(guān)外置業(yè)熱點區(qū)域。去年年中，龍華坂田片區(qū)普通高層價格達到了15000～16000元／平方米，而現(xiàn)在同類產(chǎn)品的均價則在10000元／平方米左右徘徊。龍崗中心城目前高層售價均低于萬元，但是高峰期同樣突破了15000元／平方米。寶安中心區(qū)的大戶售價在去年也創(chuàng)下了新高，保持在14000元／平方米，但是最新的成交價格卻很難高于12000元／平方米。
記者在梅林關(guān)外的世紀春城和金地梅隴鎮(zhèn)看到，去年曾經(jīng)16000元/平方米的高價，現(xiàn)在徘徊在萬元出頭，布吉的英郡年華君臨山從去年12000元/平方米高位跌下，推出6888元/平方米起的特價房。
龍崗區(qū)的東方盛世前后的銷售對比更是相當強烈，去年4月東方盛世推出一期單位，均價7500元/平方米，開盤當天298套單位售罄。去年7月14日，該盤又推出新一批478套單位，均價飆升至1.3萬元/平方米，但銷售開始轉(zhuǎn)冷，478套單位至今仍有200多套單位未售出，今年推出了8000-9000元/平方米的特價房，銷售依舊不樂觀。
地產(chǎn)營銷策劃人士袁照沛分析，關(guān)外新房降價源于投資客退場，同時投資客大量拋售前兩年購入的二手房，使新房銷售雪上加霜，這些基本沒有入住的次新二手房與新房品質(zhì)非常接近。
"之前的重點是投資客，現(xiàn)在主力是自住者。"一位地產(chǎn)營銷人士這樣看待樓市"重災(zāi)區(qū)"，龍崗中心城、寶安中心區(qū)和龍華去年都是炒風(fēng)盛行的區(qū)域，當市場結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時，價格回歸理性也成為了必然。
"區(qū)域泡沫將被擠出，定價虛高的項目將會合理回歸，不匹配區(qū)域價值發(fā)展的樓盤將被淘汰，單一注重投資效應(yīng)的物業(yè)也得不到認可。"英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長郭建波如是總結(jié)。
樓市"堰塞湖"泄洪難
深圳皇崗片區(qū)項目"皇御苑"，一期、二期由港人購買和居住為主，三期產(chǎn)品去年11月以均價19000元/平方米開賣，在限外令和宏觀調(diào)控下，三期的銷售受到很大影響，將價格下調(diào)至15000元/平方米左右，至今仍有6成未售出。而位于寶安區(qū)的金港華庭和海灣西語今年開盤后一直維持在9000元/平方米左右，記者在這兩個樓盤看到，除特價房外，其余單位鮮有人問津。
官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳一手住宅供應(yīng)為257.44萬平方米，25155套，上半年積壓103.19萬平方米，積壓面積占供應(yīng)面積的40.08%，積壓套數(shù)8110套，積壓套數(shù)占供應(yīng)套數(shù)的32.24%。
世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，下半年深圳一手住宅將新增供應(yīng)量330萬平方米，加上上半年存量100萬平方米，預(yù)期下半年供應(yīng)量超過400萬平方米。與此同時，深圳市國土局的成交信息表明，一手房的成交量自六月起連續(xù)萎縮，僅六月份就比五月份下跌三成。深圳樓市前有舊貨滯銷，后有新貨加盟，層層疊加形成更大的供應(yīng)量，而供應(yīng)量與銷售量的比差越拉越大，開始形成樓市"堰塞湖"。
對于樓市"堰塞湖"，開發(fā)商反應(yīng)不一，各有各的打算。記者了解，一些上市地產(chǎn)公司已經(jīng)采取措施，以快速開發(fā)和銷售作為應(yīng)對樓市調(diào)整的措施。招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌表示，要為各個項目制定更為靈活和快速的銷售策略，加快資金周轉(zhuǎn)和項目進展。萬科第五園景臺日前也以9500元/平方米的均價入市，基本符合一些自住客的定位。
然而仍有一些開發(fā)商表示，目前并不急于降價銷售，期盼政策"回暖"，以"豬堅強"勉勵自己扛過這段日子。尤其是銀監(jiān)會召開2008年年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康指出要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，要督促商業(yè)銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析，滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時，資本市場上地產(chǎn)企業(yè)再融資出現(xiàn)松動，自5月份以來，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實業(yè)發(fā)行公司債申請相繼獲批，招商地產(chǎn)80億元增發(fā)獲批。
南山區(qū)某豪宅項目的開發(fā)商告訴記者，由于拿地較早，開發(fā)成本低，最初設(shè)想的是以萬元開盤，誰知去年開盤時該區(qū)域炒到了三萬多元，盡管如今仍然剩余不少單位，但成本早已收回，并不著急將剩下單位降價銷售。該開發(fā)商表示，雖然也會小規(guī)模做一些讓利，但降價幅度不會太大。
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