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地產(chǎn)調(diào)控“中場”還是“終場”？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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有地產(chǎn)龍頭企業(yè)謹(jǐn)慎表述：就整個地產(chǎn)行業(yè)而言，7月銷售數(shù)據(jù)恐怕不會比6月好，8月、9月后的數(shù)據(jù)會非常難看
當(dāng)“救市論”的多空對決尚是一樁無頭案時，作為“救”與“不救”的最重要理論支撐，房地產(chǎn)調(diào)控目前所處“中場”還是“終場”再度成為多方辯論的焦點。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前撰文，稱房地產(chǎn)市場目前所遇到的調(diào)整時期可能是“一年甚至更長的時間”。簡而言之，就是“中場”。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉與巴曙松持有相似的觀點，他認(rèn)為，不少熱點城市的房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跌到合理的支撐位，在宏觀調(diào)控下，無論是樓價還是成交量依然有繼續(xù)下跌的空間。“或許下半年會是更深入的洗牌階段�！辩妭ヮA(yù)測說。
學(xué)界的觀點與房地產(chǎn)業(yè)界對于宏觀調(diào)控所處階段的判斷似乎出現(xiàn)了偏差。在學(xué)界對“中場”這一概念達(dá)成共識時，開發(fā)商認(rèn)為形勢可能還沒有那么壞，他們分持兩種觀點：“第一，逆勢之下仍有銷售增長的可能；第二，上半年市場已經(jīng)不夠樂觀，可算作‘終場’，所以必然會出現(xiàn)金融政策的松動，從而帶來形勢的逆轉(zhuǎn)�！逼渲校嘘P(guān)“終場”的論調(diào)與學(xué)者觀點針鋒相對。
在這爭持不下的喧囂中，仍不甚明了的市場現(xiàn)狀暫沒有給出最終結(jié)論。但是已經(jīng)有地產(chǎn)龍頭企業(yè)謹(jǐn)慎表述：就整個地產(chǎn)行業(yè)而言，7月銷售數(shù)據(jù)恐怕不會比6月好，8月、9月后的數(shù)據(jù)會非常難看。
或許，市場還遠(yuǎn)沒有到最糟糕的時候，現(xiàn)在僅是一個“中場”而已。
“中場”與“終場”之辯
“中場”之說緣于巴曙松對目前市場的一個判斷，信貸持續(xù)緊縮、房價透支未來上升空間、成交萎縮、開發(fā)商資金鏈緊張、成為支持專家們預(yù)言房地產(chǎn)調(diào)整只是到了中期的論據(jù)。
“中場”之說并不為地產(chǎn)商認(rèn)可。大多數(shù)的地產(chǎn)商認(rèn)為目前的形勢已經(jīng)不妙，以至于需要做出一些改變了。
本周萬科集團辦公室主任譚華杰在接受媒體采訪時表示，目前房地產(chǎn)業(yè)情況還不是那么壞，更壞的還在后頭。
SOHO中國董事長潘石屹一直在呼吁政策作一些改變，他在昨日的網(wǎng)聊中明確表示：“今年上半年，北京房地產(chǎn)市場甚至全中國的房地產(chǎn)市場成交量大規(guī)模萎縮，房地產(chǎn)行業(yè)缺錢的局面在短期之內(nèi)難以改變�！�
但是，老潘的判斷，已經(jīng)“見底”，形勢“不能再壞了”。
“實際上是過去幾年為了限制房地產(chǎn)市場的規(guī)模和發(fā)展，出臺了許多宏觀調(diào)控的政策，今天房地產(chǎn)的形勢已經(jīng)與幾年前完全不同了，應(yīng)該‘松綁’，給予和其他行業(yè)一樣公平的待遇”。潘石屹稱。
包括全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生等在內(nèi)，業(yè)界代表最近一段時期的“建言”，都寄望于主管部門實施局部的政策微調(diào)來挽回樓市的頹勢。
“中國房價的普遍大跌不可能存在。若是誰判斷中國房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)普遍30%的房價跌幅，如果不是無知，就是居心叵測�！比f達(dá)集團董事長王健林接受專訪時對本報記者稱。
“沒有哪個行業(yè)如同房地產(chǎn)一樣有如此明顯的傳導(dǎo)效用。購房意愿的減弱，直接導(dǎo)致汽車甚至紡織業(yè)的市場低潮。這是‘伴生關(guān)系’�！蓖踅×终J(rèn)為，“從信貸的層面分析，目前房地產(chǎn)所吸納的貸款依然每年都有25%的增長，而房地產(chǎn)貸款所占信貸比例就達(dá)到40%~50%。
“你們有沒有注意到政府針對宏觀調(diào)控所用的字眼已經(jīng)發(fā)生了改變？從今年初的‘防止房價快速上漲’已經(jīng)變?yōu)椤�(wěn)定住房價格’�！彼J(rèn)為這或許是一個政策“溫和”的信號。
“冬天”還在繼續(xù)
“上半年央行放貸2.6萬億，下半年的貸款額度有限。即使信貸可能突破上限，那么肯定不會將計劃指標(biāo)偏向房地產(chǎn)，否則房地產(chǎn)宏觀調(diào)控反彈會十分明顯。”王健林稱。按照王健林的判斷，這種信貸緊縮的現(xiàn)狀持續(xù)下去，可能導(dǎo)致整個地產(chǎn)形勢在今明兩年內(nèi)都好轉(zhuǎn)不了�！熬植康貐^(qū)不排除更差，例如珠三角�！彼f。
中原地產(chǎn)（中國）研究中心的報告也明確指出，預(yù)計2008年下半年全國樓市回暖無望，并將進(jìn)入新一輪的深度調(diào)整。該輪調(diào)整將至少持續(xù)到2009年第一季度。
戴德梁行華南估價部負(fù)責(zé)人林勃給出答案之一：“資產(chǎn)評估價值縮水，將是市場調(diào)整期無可避免的現(xiàn)象�！北坦饒@創(chuàng)造的“女首富”楊惠妍去年曾經(jīng)一度身家市值超過1350億港元，但是隨著股價跟隨估值重心調(diào)低而持續(xù)下跌，按7月31日收盤價計算市值僅400億港元左右。
開發(fā)商已經(jīng)拉開的節(jié)衣縮食的“過冬”架勢也已經(jīng)十分明朗。
今年上半年銷售金額只同比增長了5％左右，同時營業(yè)利潤有所下降的金地，卻在中報中不無憂慮地指出：“由于本輪行業(yè)調(diào)整的最大特點是成交量持續(xù)萎縮而非價格的大幅度下降，預(yù)計調(diào)整周期較長。”對于調(diào)整的時間，金地認(rèn)為“在經(jīng)歷了2007年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場在最近一兩年之內(nèi)需要進(jìn)行一定程度的理性回調(diào)”。
一家上海房企在內(nèi)部會上給員工打“預(yù)防針”，稱有可能年底裁員“50%”，這與國內(nèi)一家地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)正在考慮的階決方案相同，如果三季度銷售業(yè)績依然低迷，可能會給高管降薪。
另一家在南京開發(fā)樓盤的上海房企由于近期又吃下新項目，所以無法從“裁員”上動心思，只能將“建安成本”與“營銷成本”都在進(jìn)行縮減，下一步的縮減成本，可能會在“管理成本”方面。
“原本企業(yè)計劃加大對外擴張力度，或許在上海以外尋求一些項目機會，但是現(xiàn)在看來此時擴張并非明智之選，所以擴張計劃暫時擱淺�！鄙虾Ｒ患业禺a(chǎn)上市公司高管對本報記者明確表示，他們同時對開盤項目的銷售回籠資金速度做了一個放緩的準(zhǔn)備。
“如果有一個縮量調(diào)整，則是最理想的結(jié)果，最糟糕的就是地方的銷售價格也出現(xiàn)大量下滑�！痹摳吖軐Ρ緢笥浾弑硎�。
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