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南寧樓盤接連打響“特價(jià)戰(zhàn)”情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-28
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- 中研網(wǎng)訊：
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南寧一個(gè)千畝大盤推出特價(jià)房后，給樓市帶來連鎖反應(yīng)，近期不少樓盤相繼推出特價(jià)房。南寧樓市到底是真降還是"假摔"？隨著暴利時(shí)代即將結(jié)束，開發(fā)商何去何從？市民該不該出手購(gòu)房？記者對(duì)此進(jìn)行采訪。
1 特價(jià)房大戰(zhàn)開打
自從恒大蘋果園推出100套3088元/平方米的特價(jià)房后，南寧各大房地產(chǎn)公司馬上聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛調(diào)低新房售價(jià)，或推出特價(jià)房以應(yīng)對(duì)。
和恒大蘋果園同處青秀區(qū)的聯(lián)盟新城反應(yīng)最快，馬上打出3998元/平方米的特價(jià)房廣告，以優(yōu)惠的房?jī)r(jià)打動(dòng)購(gòu)房者。之后，位于鳳嶺北的塞納維拉花園，直接把售價(jià)調(diào)低至5000多元/平方米。
位于市中心的樓盤也按捺不住了。大天下以起步價(jià)3790元/平方米推出50套特價(jià)房，還根據(jù)實(shí)際情況送首付、送面積、送裝修；南湖御景一次性付款最高享受93折，還推10余套特價(jià)房，價(jià)格為5500～6300元/平方米。
仙葫區(qū)域樓盤不甘落后，位于鶯歌路的盛世家園推出限量"一口價(jià)特價(jià)房"，價(jià)格為3108~3188元/平方米；鳳凰城也打出3188元/平方米起的廣告，部分3樓以下120平方米的三房只需3200元/平方米。
柳沙區(qū)域的半島荔園，"一口價(jià)"限量發(fā)售74~130平方米的兩房、三房戶型，售價(jià)為4300元/平方米。值得關(guān)注的是，曾經(jīng)因?yàn)榘褍r(jià)格定到1.8萬元/平方米而轟動(dòng)整個(gè)南寧樓市的水岸都市，最近也推出特價(jià)房，售價(jià)為4888～4999元/平方米
2 是真降還是"假摔"？
特價(jià)房戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)，引出了樓市連鎖反應(yīng)。首先，房?jī)r(jià)到底是真降了還是在"假摔"？這是最近幾天，記者被問到最多的一個(gè)問題，也是關(guān)心樓市的各界人士最急于知道答案的問題。
如果說沒降價(jià)，南寧新開樓盤普遍是低開低走策略，舊樓盤折扣越來越大，特價(jià)房越來越多；但如果說降價(jià)了，絕大部分樓盤推出的特價(jià)房，都只是把"邊角料"戶型或滯銷的房子拿出來做"小白鼠"試驗(yàn)，給冷清的售樓部聚集人氣，并賺一筆回籠款，好一點(diǎn)的房子多數(shù)都沒有真正降價(jià)。
對(duì)于這個(gè)問題，寶資嘉項(xiàng)目咨詢公司總經(jīng)理陳偉認(rèn)為，南寧整體房?jī)r(jià)并沒有因特價(jià)房和折扣房的出現(xiàn)而大幅度下調(diào)，降價(jià)多出現(xiàn)在去年被惡炒后房?jī)r(jià)暴漲的區(qū)域或地段，如鳳嶺和魯班路的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)存在一定的泡沫，已提前透支了未來的房?jī)r(jià)，它們降價(jià)的真正意義是回歸到最初的價(jià)格參照系。
當(dāng)然，也有樂觀的開發(fā)商認(rèn)為，雖然去年南寧樓價(jià)漲幅驚人，但除去個(gè)別樓盤、個(gè)別區(qū)域的脫韁狂奔外，總的來說南寧樓市屬于健康范疇，沒有上海、深圳遇到的情況。南寧本地以及聚集廣西全區(qū)而來的剛性需求所代表的購(gòu)買力，與房?jī)r(jià)現(xiàn)狀之間的差距并不大。也許僅僅是對(duì)降價(jià)的預(yù)期才致使購(gòu)買行為產(chǎn)生停滯，這種停滯是暫時(shí)性的。消費(fèi)心理一旦復(fù)蘇，購(gòu)買力將重新顯現(xiàn)出來。
更有人給記者打了個(gè)形象的比喻，說現(xiàn)在各樓盤推出的特價(jià)房，相當(dāng)于賣蘋果的人，把一些賣相不好的蘋果撿到一塊，集中大甩賣，而那些賣相好的蘋果，照樣會(huì)留著等待時(shí)機(jī)賣個(gè)好價(jià)錢，好蘋果的價(jià)格并沒有降。
3 推出特價(jià)是為融資？
廣西盛天房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理李福美認(rèn)為，樓盤降不降價(jià)，這和開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值、自身的發(fā)展戰(zhàn)略、資金的需要程度等都有關(guān)系，不能一概而論。需要緊急回籠資金的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)降得多一些，而現(xiàn)金充裕、不急著回款的項(xiàng)目就一直在挺著，沒怎么降價(jià)。但總體來說，現(xiàn)在樓市確實(shí)處在下行的通道中，在目前銀根緊縮的環(huán)境下，不排除有個(gè)別樓盤再出低價(jià)，很多樓盤跟進(jìn)，從而導(dǎo)致樓市整體降價(jià)的可能性。
"嚴(yán)格來說，不能用簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)升或是降來解讀現(xiàn)在的樓市，應(yīng)該用'理性回歸'四個(gè)字來形容。"房地產(chǎn)資深人士唐先生說，資金鏈?zhǔn)情_發(fā)商的"命門"，除了一些上市公司或者融資渠道比較廣的開發(fā)商外，一些實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商熬不下去的時(shí)候，只能推出特價(jià)房。畢竟，生存才是硬道理。他說，現(xiàn)在樓市處在調(diào)整期，房?jī)r(jià)有回調(diào)是正常的，但如果把產(chǎn)品做好，讓樓盤價(jià)格跟價(jià)值相符，就算樓市"真摔"了，也不會(huì)遭遇滅頂之災(zāi)。
4 降價(jià)引發(fā)部分業(yè)主不滿
鳳嶺一知名樓盤的業(yè)主們這幾天坐不住了。在掐著手指計(jì)算了該樓盤近期推出的優(yōu)惠售價(jià)之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，最近幾天，樓盤單價(jià)每平方米跌了1000元左右。失望的業(yè)主們不禁抱怨，甚至有人去找開發(fā)商理論。
降價(jià)潮帶來另外一個(gè)樓市現(xiàn)象，就是引來已經(jīng)購(gòu)買高價(jià)房的老業(yè)主不滿。記者在采訪的過程中，就遇到了好幾個(gè)已經(jīng)購(gòu)房的老客戶，他們到售樓部質(zhì)疑置業(yè)顧問，要求補(bǔ)回降價(jià)給他們帶來的損失。
市民郝先生去年9月在鳳嶺某樓盤買了一套房，當(dāng)時(shí)的銷售價(jià)格是6400元/平方米。然而，他來售樓部咨詢按揭事宜時(shí)發(fā)現(xiàn)，另一人現(xiàn)在購(gòu)買了隔壁單元的801號(hào)房，房?jī)r(jià)卻是5100元/平方米。同樣的房子，短短幾個(gè)月時(shí)間，價(jià)格居然降了十幾萬元，就是退掉房子再買也劃算！郝先生非常不理解，一氣之下，決定找開發(fā)商要求賠償差價(jià)。
然而，開發(fā)商不予理睬。公司開發(fā)部經(jīng)理趙敏說，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)漲的時(shí)候不見客戶找開發(fā)商給差價(jià)，現(xiàn)在倒來找補(bǔ)差價(jià)，實(shí)在很難理解。房地產(chǎn)交易是市場(chǎng)行為，購(gòu)房者就得承擔(dān)市場(chǎng)變化帶來的漲跌風(fēng)險(xiǎn)。"難道股票虧了你也要跟證券公司要差價(jià)？"趙敏說，購(gòu)房者既然簽了合同，就應(yīng)該履行承諾，不能出爾反爾。
在外省，不斷報(bào)道購(gòu)房者要求退房的新聞，這引起了各界廣泛的關(guān)注。不過，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)被訪者認(rèn)為，買房是市場(chǎng)行為，消費(fèi)者在買房時(shí)應(yīng)該充分評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，理性購(gòu)房。
5 暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的暴利時(shí)代正漸漸終結(jié)，開發(fā)商清醒地認(rèn)識(shí)現(xiàn)狀，而不是一味頑固地堅(jiān)守暴利，是最明智的選擇。
"吃多了總要吐出來。"南寧某房地產(chǎn)網(wǎng)站一網(wǎng)友在論壇上留言說，鳳嶺房?jī)r(jià)在去年下半年被開發(fā)商炒到均價(jià)超過5000元/平方米，東盟商務(wù)區(qū)有樓盤均價(jià)升到近6500元/平方米，明顯透支了鳳嶺房?jī)r(jià)的未來升值空間。
針對(duì)南寧房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下的現(xiàn)狀，現(xiàn)在面對(duì)降價(jià)的房子，購(gòu)房人該不該及時(shí)出手購(gòu)房呢？
李福美說，購(gòu)房之事非同小可，應(yīng)全方位多角度考察，不能只停留在價(jià)格上，性價(jià)比才是最重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。有些房子本來就差，就算降價(jià)了也不一定要買，而有些房子品質(zhì)好，不降價(jià)也該買。以此次降價(jià)銷售力度較大的某樓盤為例，該樓盤所處片區(qū)均價(jià)在4200元/平方米左右，此時(shí)推出"3088~3388元/平方米"價(jià)格區(qū)間住房，其售價(jià)基本上已經(jīng)回落到了2006年鳳嶺房?jī)r(jià)的價(jià)格水平，其性價(jià)比之高不言而喻。
不過，也有購(gòu)房人繼續(xù)持觀望態(tài)度，不少市民認(rèn)為，樓盤有第一次降價(jià)，就有可能第二次降價(jià)，甚至第三次降價(jià)，如果降價(jià)成為常態(tài)，那么，什么時(shí)候出手購(gòu)買都不遲。
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