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如何看待當(dāng)前樓市價格波動？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-26
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- 中研網(wǎng)訊：
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當(dāng)前的樓市局面，實(shí)可謂"亂花漸欲迷人眼"：驚呼房價暴跌者有之，戲謔做"俯臥撐"者有之，悚言"斷供潮"者亦有之……究竟應(yīng)如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場？需要以怎樣的視角看待目前房價的波動？
各地房價仍呈漲跌互現(xiàn)局面
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，除了深圳、東莞等少數(shù)城市房價與去年高峰時期相比出現(xiàn)了３０％左右的較深跌幅之外，尚難找到全國房價出現(xiàn)大跌的數(shù)據(jù)支撐。盡管市場觀望氣氛濃重，成交量幾近"腰斬"，但各地仍呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的局面。
國家發(fā)展改革委公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年我國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲了１０．２％，漲幅比上年同期高出４．２個百分點(diǎn)，但漲幅連續(xù)數(shù)月回落，二季度房屋售價漲幅比一季度降低了１．８個百分點(diǎn)。
分地區(qū)看，６月份新建住房銷售價格同比漲幅較大的城市包括：烏魯木齊２０．２％、�？冢保福保�、寧波１４．７％、北京１４．３％和杭州１３．３％；另有蘭州、濟(jì)寧、溫州等７個城市房價環(huán)比漲幅超過１％；有１４個城市房價環(huán)比出現(xiàn)下降，但降幅也在１％以內(nèi)。
房地產(chǎn)市場進(jìn)入溫和發(fā)展的態(tài)勢，是宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場"軟著陸"的正常體現(xiàn)，也是調(diào)控的目標(biāo)所在�？梢岳硇缘仡A(yù)期，未來對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控還將著力于繼續(xù)有效熨平房價的波動幅度，避免出現(xiàn)房價大起大落的局面。
基本面找不出房價暴跌理由
不少人表示擔(dān)心：深圳樓市的降價風(fēng)潮會擴(kuò)展嗎？記者通過采訪認(rèn)為，目前，基本面也找不出房地產(chǎn)市場暴跌的理由。
應(yīng)該說，深圳的樓市有其特殊性。作為全國最早開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳吸引了大量的外來就業(yè)、創(chuàng)業(yè)人群。在此輪美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退中，經(jīng)濟(jì)開放度高的深圳、東莞等地首當(dāng)其沖，經(jīng)濟(jì)增長放緩導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會減少，居住需求減少帶動房價下行。加上去年漲幅過猛、投資投機(jī)比例偏高，深圳房價領(lǐng)先全國出現(xiàn)較大幅度下跌，也就不難理解。
在其他城市，目前樓市成交低迷正是前幾年房價漲到市場難以接受的程度因而需要適度下調(diào)并恢復(fù)市場均衡的一種信號。但我國仍將持續(xù)數(shù)十年的城市化進(jìn)程，以及百姓改善居住條件的剛性需求，將支撐樓市穩(wěn)定。
央行上�？偛咳涨鞍l(fā)布的上半年上海市貨幣信貸運(yùn)行情況顯示：上半年上海個人住房貸款呈"Ｖ"形走勢。由于部分商業(yè)銀行加大個人住房貸款營銷力度，６月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款增加２７．１億元（其中新建房和二手房貸款分別增加１３．２億元和１３．９億元），是今年繼１月份后第二大月度增量。房貸是反映交易情況的直接有效數(shù)據(jù)，這表明市場剛性需求仍然旺盛。只要房價一有適度調(diào)整，需求就自然會上升，使房價趨于穩(wěn)定。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也預(yù)測，從長遠(yuǎn)來看，北京、上海這兩個城市的人口將會突破３０００萬，對房地產(chǎn)市場的剛性需求使得房價下跌的空間不大。
需要注意的是，在通貨膨脹的背景下，貨幣貶值會使房產(chǎn)成為規(guī)避通脹風(fēng)險的較好投資工具，可以有效地消化、分解泡沫。
市場的歸市場 保障的歸保障
必須承認(rèn)，目前國內(nèi)房價的平均水平相對于國民收入水平的確不低。但是，對中國這樣人口眾多、可供建設(shè)用地有限的發(fā)展中大國，解決房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的"居者有其屋"難題，關(guān)鍵在于進(jìn)一步落實(shí)政府已經(jīng)確立的政策，即"市場的歸市場、保障的歸保障"。
當(dāng)前，對房價下調(diào)恐懼的一大原因是害怕房價下跌會增加銀行壞賬、威脅金融系統(tǒng)安全，進(jìn)而傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
我國個人住房按揭占信貸總額的比例已達(dá)２０％左右，如果加上大量的房產(chǎn)作抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動將影響到銀行一半左右信貸資產(chǎn)的安全。一旦房價出現(xiàn)大面積的大幅度下跌，確實(shí)會對金融、經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生較大沖擊。但目前深圳出現(xiàn)的所謂"斷供潮"，地產(chǎn)商、炒房客"撒嬌"的成分居多，尚未見大面積蔓延的苗頭。
鑒于此，還是要強(qiáng)調(diào)"市場的歸市場"。房地產(chǎn)市場有其自然調(diào)整規(guī)律，人為地去強(qiáng)行破壞樓市周期，會導(dǎo)致房價泡沫始終無法消化，乃至最終出現(xiàn)房價暴跌、銀行壞賬、金融崩潰的全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
"保障的歸保障"也很重要。應(yīng)該看到，即使房價出現(xiàn)較大幅度下跌，部分群眾特別是低收入群體的住房需求仍然不可能全部通過商品房解決。因此，解決住房問題，與其寄望于房價下跌，不如加快保障性住房建設(shè)，使支付能力差的群體住房得到切實(shí)保障，不必再苦苦地?fù)頂D在市場之門外企盼。
日前，上海市宣布首批１６０萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房將在今年第三季度全面開工，全年開工建設(shè)面積將達(dá)４００萬平方米；今后５年，上海市還將新建經(jīng)濟(jì)適用住房約３０萬套、２０００萬平方米，占同期新建住宅規(guī)模的２０％左右。此前，上海市已通過房地資源局網(wǎng)站公布未來５年住房建設(shè)規(guī)劃，以廣泛征求民意。
當(dāng)市場和保障都能夠理性地各就其位時，人們對商品房價格的漲跌波動就不會如此大驚小怪了。
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