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深圳房?jī)r(jià)發(fā)展情況深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-25
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深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，斷供暗潮涌動(dòng)。
深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》，顯示深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)，6月份新建商品住宅均價(jià)每平方米11159元/㎡，比去年10月份的高峰下跌36%，已跌回一年前，而樓市的交易量今年全年住宅銷售面積可能在350萬(wàn)平方米左右，僅相當(dāng)于1997-1998年間的水平。
“斷供只是個(gè)別樓盤出現(xiàn)的現(xiàn)象，整體上斷供情況并不嚴(yán)重，”深圳市銀監(jiān)局的一位官員接受本報(bào)采訪時(shí)表示。至于情況是否會(huì)惡化，他表示，這還要看深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
斷供只是冰山一角。根據(jù)深圳銀行業(yè)內(nèi)人士估算，由于房?jī)r(jià)暴跌，2007年9月、10月和2008年3月時(shí)間段成交的一、二手房風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，以一手房?jī)沙墒赘�，二手房三成首付�?jì)算，對(duì)應(yīng)的銀行貸款規(guī)模分別達(dá)71.47億元和123.62億元。
銀行最為擔(dān)心的是房?jī)r(jià)下跌引起更為嚴(yán)重的企業(yè)貸款不良率上升，開發(fā)信貸進(jìn)一步緊縮。
誰(shuí)之過？
沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“斷供門”中，頻頻上鏡的是布吉的英郡年華、東角頭的半島城邦、澳城、泰華陽(yáng)光海以及碧水龍庭，南海玫瑰園等項(xiàng)目，曝光的已斷供或宣布即將要斷供的業(yè)主約為150多名。
然而大部分上鏡的業(yè)主們，并未顯示其資產(chǎn)狀況極度惡化，需要申請(qǐng)破產(chǎn)，他們的主要理由還是“房?jī)r(jià)下跌，房子成為負(fù)資產(chǎn)�！边@種違約被銀行認(rèn)為是“理性違約”，違約的邊界為房?jī)r(jià)下跌30%，并且以投資客為主。
“自住型的業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，已經(jīng)計(jì)算了其按揭需要的支出，所以對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的承受力比投資客戶強(qiáng)，對(duì)價(jià)格下降也不是那么敏感；而炒樓者的心態(tài)是賺取差價(jià)，所以供樓時(shí)間一般不超過一年，對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)能力估計(jì)不足，并且其主要目的是房?jī)r(jià)上升，成為負(fù)資產(chǎn)之后就會(huì)選擇理性斷供�！鞭r(nóng)業(yè)銀行深圳分行一家支行的行長(zhǎng)分析認(rèn)為。
有人在網(wǎng)上發(fā)文，提出潛在的斷供資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)上千億。對(duì)此，上述農(nóng)行人士反駁說，深圳各大商業(yè)銀行總的貸款額去年為2200億元，斷供主要集中在7-10月成交的人群，7-10月成交量并沒有達(dá)到全年的一半，再排除自住型購(gòu)買，過千億之說并不能站住腳。
眾多出現(xiàn)斷供的樓盤，大都存在一些相似特征，首先是開發(fā)商前期盲目定價(jià)，英郡年華項(xiàng)目最高時(shí)價(jià)格達(dá)到了13000元/㎡，而目前價(jià)格為6888元/㎡，降價(jià)幅度達(dá)47%，甚至開發(fā)商承諾送裝修，家私家電，每十戶送一部車。
據(jù)記者調(diào)查統(tǒng)計(jì)，超過危險(xiǎn)邊界，降價(jià)幅度超過30%的樓盤主要分布在寶安、龍崗兩區(qū)，其中有的項(xiàng)目降價(jià)幅度達(dá)40%，如金泓凱旋城二期，另還有金海華府降價(jià)幅度在27%-33%之間，富通城四期降價(jià)37%，中海西岸華府32%，珠江旭景佳園30%，龍城國(guó)際二期30%。關(guān)內(nèi)的項(xiàng)目調(diào)整幅度較小，但南山、鹽田也有降價(jià)近30%的樓盤。
“斷供者多集中在這些區(qū)域，也是因?yàn)槿ツ?-10月樓價(jià)頂峰時(shí)期，成交主要集中在這些區(qū)域�！鄙鲜鲛r(nóng)行人士表示，這一時(shí)期購(gòu)房的客戶都已被銀行列為重點(diǎn)檢測(cè)對(duì)象。
另一些樓盤則因?yàn)槌醇沂⑿�，如半島城邦，2006年2月開盤，4天售罄，開盤均價(jià)12000元/㎡到13000元/㎡，一年后由于“西部通道”概念，被炒高至二手成交均價(jià)接近3萬(wàn)元，最高價(jià)樓王的掛盤價(jià)格達(dá)到5萬(wàn)元，甚至高于隔海相望的香港屯門。而目前該項(xiàng)目的入住率仍然不高，僅小戶型產(chǎn)品較為充實(shí)。
銀行也難辭其咎。2006、2007年時(shí)銀行積極爭(zhēng)奪個(gè)貸市場(chǎng)占有率，放貸時(shí)虛高評(píng)估，甚至還存在零首付、開發(fā)商墊資首付的極端案例，并且對(duì)貸款人的收入也審查不嚴(yán)。英郡年華的業(yè)主李小姐表示，她僅付了6萬(wàn)元，就購(gòu)買了成交價(jià)為102萬(wàn)元的房子，開發(fā)商墊付另外一成，而跟她一起斷供的業(yè)主也是同樣情況。
這一切為今日的難以為繼埋下了伏筆。
風(fēng)險(xiǎn)敞口有多大？
斷供已經(jīng)出現(xiàn)，而“斷斷續(xù)續(xù)地供”則更是在不斷增加。
本報(bào)記者分別詢問深圳市銀監(jiān)局以及中行、農(nóng)行、建行的部分人士。他們解釋說，銀行將貸款的信用評(píng)級(jí)分為五級(jí)：正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失，后三種被計(jì)入不良率，而銀行確認(rèn)斷供需要六個(gè)月，在停止月供90天以后發(fā)出催款通知，調(diào)整評(píng)級(jí)至關(guān)注，再三個(gè)月后定為不良。
如此，銀行的不良率表現(xiàn)在帳面上需要?dú)v時(shí)半年，即目前不會(huì)在帳面上顯示。
一些熟悉銀行規(guī)則的投資客采取“斷斷續(xù)續(xù)”的供樓方式，供一個(gè)月，停兩個(gè)月，既保住物業(yè)，同時(shí)也觀望市場(chǎng)，如果價(jià)格繼續(xù)下行，則可能真正斷供。
此外，據(jù)人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)，一季度深圳全市個(gè)人住房不良貸款余額比去年末增加了0.81億元，不良率0.58%。
今年一季度《深圳個(gè)人住房貸款質(zhì)量統(tǒng)計(jì)表》中，逾期3個(gè)月以上6個(gè)月以下(含6個(gè)月)的個(gè)人住房不良貸款增加最多，比上年末增加0.73億元。 值得關(guān)注的是，如果分析逾期貸款為1年以下(含1年)的余額，可以得出2008年第一季度的余額為7.86億，較2007年第四季度的6.6億增加1.14億，當(dāng)中且不包括2008年一季度已經(jīng)處置完的不良資產(chǎn)。
保守測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)敞口，根據(jù)國(guó)土局公布的6月份房?jī)r(jià)為11159元/平方米，基本與5月份的11014元/平方米持平。因此，以11000元/平方米是房?jī)r(jià)的底部進(jìn)行側(cè)算。
以房?jī)r(jià)下跌三成落入11000元/平方米價(jià)格區(qū)間之下，判斷銀行風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模的大小，計(jì)算表明，成交均價(jià)在15857元/平方米之上的商品住宅，屬于銀行應(yīng)該關(guān)注的高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，該價(jià)位大致集中于2007年9月、10月和2008年3月的時(shí)間段成交的房產(chǎn)。
這三個(gè)月估算的一手房風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)成交面積為52.90萬(wàn)平方米，二手房風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的成交面積為104.40萬(wàn)平方米。以一手房?jī)沙墒赘�、二手房三成首付�?jì)算，對(duì)應(yīng)的銀行貸款規(guī)模分別為71.47億元和123.62億元。
再對(duì)上述資產(chǎn)的違約情況進(jìn)行敏感性分析，假定一手房以自住需求為主，違約率為20%；二手房以投資需求為主，違約率分別設(shè)定為50%和80%。計(jì)算結(jié)果表明，兩種情況對(duì)應(yīng)的壞賬資產(chǎn)大致分別為76.10億元和113.20億元。
根據(jù)中國(guó)人民銀行深圳中心支行3月份數(shù)據(jù)，全市住房按揭貸款不良余額為13.85億元，預(yù)計(jì)上半年末為15億元左右。該行判斷全年成交規(guī)模大致在350萬(wàn)平方米，貸款投放約320億元，正常還款及提前還款大致在150～200億元，年底住房按揭貸款余額大致為2600億元。因此，可能的不良余額分別為90億元和127億元，對(duì)應(yīng)的不良率則為3.46%和4.88%。
而正常年份，不良率應(yīng)該處于0.5%左右。
此測(cè)算僅限于以目前11000元/㎡價(jià)格為底價(jià)，如果價(jià)格一再走低下調(diào)，那么敞口會(huì)成倍增長(zhǎng)。
“‘破萬(wàn)’指日可待，未來深圳平均房?jī)r(jià)還是要繼續(xù)往下走�！弊吭降禺a(chǎn)副總鄔風(fēng)柏分析認(rèn)為， 關(guān)外的房子還有降價(jià)空間。第一，“一小時(shí)生活圈”是投資趨勢(shì)，不是剛性需求，所以在投資客集體退市的情況下，關(guān)外樓盤的銷量就大大縮減了，加上新盤供應(yīng)量大，自然要打價(jià)格戰(zhàn)；第二，房貸緊縮對(duì)關(guān)外需求的抑制更大，因?yàn)樵绞谴髴粜汀⒏邇r(jià)房，買房的越少按揭，估計(jì)不到50%的比例，而寶安、龍崗一般都達(dá)到90%的按揭率，自然會(huì)更受政策的影響。
如果以10000元/平方米的房?jī)r(jià)底部，對(duì)應(yīng)的理性違約臨界點(diǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)不低于約14000元/平方米，對(duì)應(yīng)的成交集中擴(kuò)大至2007年5月～2008年2月的房?jī)r(jià)區(qū)間。
上述房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域?qū)?yīng)10個(gè)月周期，成交為963.71萬(wàn)平方米，成交金額為1455.55億元。敏感性分析表明，斷供可能導(dǎo)致的不良率區(qū)間為8%～12%。
主動(dòng)防御
為防止斷供的大面積擴(kuò)散，銀行開始了主動(dòng)防御。
“加緊催收，鎖定高位客戶以及高危項(xiàng)目�！鞭r(nóng)行上述管理人士表示，去年7-10月的成交客戶已經(jīng)被高度關(guān)注，還有一些手中多套房的炒樓者也被列入關(guān)注名單，而一些高價(jià)項(xiàng)目，過去漲價(jià)，或者現(xiàn)在降價(jià)過快的項(xiàng)目都被“緊盯防守”。
斷供的情況并不是唯一的可怕，潛在的企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)更為困擾。
“PPI連續(xù)四個(gè)月超過CPI，公司貸款的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然更大，”農(nóng)行分行信貸人員表示，“雖然目前尚未有不還的現(xiàn)象，但是拖延的現(xiàn)象開始增加�！�
對(duì)此，銀行也開始了主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理。
農(nóng)行人士表示，開始了對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)徹查和還款能力的評(píng)估。
對(duì)可能出現(xiàn)不良的企業(yè)銀行會(huì)采取各種方法，一是追加抵押物，覆蓋貸款風(fēng)險(xiǎn)；二是以讓利為條件，要求企業(yè)加快還款；三是主動(dòng)壓縮規(guī)模，降低額度等。
“實(shí)在不行就只能夠增加計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，這樣就會(huì)攤薄利潤(rùn)，影響銀行的業(yè)績(jī)�！便y行工作人員表示。 - ■ 與【深圳房?jī)r(jià)發(fā)展情況深度分析】相關(guān)新聞
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