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中國(guó)樓市拐點(diǎn)呈現(xiàn)了嗎？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-22
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 樓市 房?jī)r(jià) 北京 上海 廣州 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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2007年已經(jīng)過(guò)去，回首2007年的中國(guó)樓市，一些城市房?jī)r(jià)可用"瘋漲"兩個(gè)字來(lái)形容：在這一年，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅紛紛創(chuàng)下新高，地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入資本市場(chǎng)大量融資、搶購(gòu)?fù)恋�，天價(jià)土地不斷造就一個(gè)個(gè)"地王"。面對(duì)飛快上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策：第二套房首付和利率的提高、經(jīng)濟(jì)適用房政策的新政以及保障性住房政策的推出，讓民眾看到了"居者有其屋"的希望。
近日，國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)的一份最新報(bào)告引起人們的注意，該報(bào)告顯示，今年前四個(gè)月，全國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積為13664萬(wàn)平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6個(gè)百分點(diǎn)。
另一方面，搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，在北京，掛牌量最高的十家樓盤(pán)中，最高的"國(guó)美第一城"達(dá)到647套，"富力城"排第二，數(shù)量為585套，在這十家最活躍的樓盤(pán)中，有七家樓盤(pán)的價(jià)格出現(xiàn)了下跌，下跌的時(shí)間大約都在2007年年底。
而北京的房?jī)r(jià)，從去年下半年開(kāi)始，漲價(jià)的腳步就開(kāi)始放慢，到了今年4月份，北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅仍然繼續(xù)回落，下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。
房?jī)r(jià)真的降了，何以見(jiàn)得？從各售樓處倍加熱情的迎賓態(tài)度但卻門(mén)庭冷落的對(duì)比可以看出；從手機(jī)開(kāi)始越來(lái)越多地收到推銷(xiāo)房子的短信可以感覺(jué)到；從各開(kāi)發(fā)商變著法兒的銷(xiāo)售樓盤(pán)：從"美女宴"到"名目繁多的折扣"再到"買(mǎi)大房送小房乃至送寶馬"可以得知??
炒房者的困惑
最近在網(wǎng)上盛傳的"溫州炒房客狂甩北京樓盤(pán)"的新聞引起了公眾的關(guān)注。
據(jù)報(bào)道，某溫州炒房客高某在北京東三環(huán)附近囤有28套新房，本打算指著這批房子大賺一筆，可是進(jìn)入到2008年，不僅一個(gè)買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有談成，連跟他打聽(tīng)價(jià)格的人都越來(lái)越少，向來(lái)敏銳的老高隱隱地嗅出房地產(chǎn)市場(chǎng)的危險(xiǎn)。今年4月份，由于還款壓力加大、租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不起房貸，且出貨人太多，房子既賣(mài)不掉也很難租出去，老高非常著急，為了讓房子更加醒目，他在房間的玻璃窗上貼上了出租的廣告。與老高處在相同境遇的還有很多人，他們共同的特征是為了投資，手頭不止擁有一套房產(chǎn)，而他們也面臨著共同的問(wèn)題，那就是，隨著房子越來(lái)越不好賣(mài)，自身背負(fù)的壓力越來(lái)越大。
對(duì)于"溫州炒房客現(xiàn)象"，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員劉維新接受了《經(jīng)濟(jì)》記者的采訪。他表示，我國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)是和當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策逐步深入有著直接關(guān)系的。而國(guó)務(wù)院"二十四號(hào)文件"提出的以低收入為主的住房保障體系是今后一個(gè)階段的重要任務(wù)。首當(dāng)其沖便是在近幾年解決1000萬(wàn)戶的困難住房問(wèn)題。
"這樣一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作就要改變。"劉維新說(shuō)，要改變過(guò)去以商品房為主體的思路，將商品房為主體降為第二位，將以住房保障體系列為第一位，這是第二個(gè)步驟。第三，住房結(jié)構(gòu)。70-90平米必須達(dá)到70%以上，今年的重點(diǎn)是控制住房結(jié)構(gòu)。第四，現(xiàn)在國(guó)家的政策從稅收、金融，再到土地，都開(kāi)始升溫，打擊炒房和住房囤積。在這個(gè)大背景下，囤房者當(dāng)然得拋房，因?yàn)槿绻乱徊�，稅收政策一到位，特別是物業(yè)稅開(kāi)始征收，不僅賺不了錢(qián)，很可能還要虧錢(qián)。"這是他們拋房的一個(gè)重要原因。"劉維新強(qiáng)調(diào)。
而對(duì)于目前同樣鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的深圳樓市，劉維新有自己的看法，他認(rèn)為，深圳有其自身的特殊性，之前房?jī)r(jià)能漲那么高，這和它的地理位置靠近香港有關(guān)，而和香港的樓市相比，深圳的房?jī)r(jià)算是低的。
"對(duì)于目前深圳樓市的情況，并不能由此判斷深圳的房?jī)r(jià)就步入下滑期了，我們不能根據(jù)幾個(gè)月的情況來(lái)得出這樣的結(jié)論。"劉維新說(shuō)。
"拐點(diǎn)"之談眾說(shuō)紛紜
"其實(shí)，我并不是很贊成 '拐點(diǎn)'這個(gè)說(shuō)法，因?yàn)槟壳安簧俪鞘械膶?shí)際情況并沒(méi)有反映出房?jī)r(jià)普遍性下落的趨勢(shì)。"中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員劉維新表示。
"2008年呈現(xiàn)出綜合需求和供給這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)狀況，包括銀行和政府方面，在我看來(lái)應(yīng)該是價(jià)格平穩(wěn)，緩慢上升，但盡管有上升，速度會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較緩慢。"深圳中海地產(chǎn)副總經(jīng)理張澤林說(shuō)。
深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒指出，2008年由于相關(guān)政策的實(shí)施，將有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，2007年房地產(chǎn)信貸的單駝峰增長(zhǎng)將會(huì)有所改變。
而北京方恒置業(yè)股份有限公司常務(wù)副總劉明杰認(rèn)為，在2008年大的宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下，北京的房?jī)r(jià)應(yīng)該呈理性的、小幅上漲態(tài)勢(shì)。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜："在一部分剛性需求依舊存在的前提下，今年價(jià)格走向會(huì)有所上升，但上升幅度不會(huì)像2007年那么大。"
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在公開(kāi)場(chǎng)合接受記者采訪時(shí)說(shuō)："目前的房?jī)r(jià)下降屬于一種理性的回歸，在部分城市存在這種理性的回歸我認(rèn)為是健康的，這也談不上什么拐點(diǎn)，更談不上什么三四年以后的問(wèn)題。三四年以后的房?jī)r(jià)和現(xiàn)在相比，大跌的可能性我認(rèn)為是不存在的�？傮w來(lái)說(shuō)還是穩(wěn)步地、健康地在上升。"
關(guān)于分析房?jī)r(jià)是否正常，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員劉維新有自己的看法。他認(rèn)為，分析房?jī)r(jià)正常還是不正常，有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一看房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是否由投資和投機(jī)的因素造成；如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是因?yàn)槿嗣裆钏降奶岣摺⒊鞘谢募觿�，受居住功能的需求而增加的拉�?dòng)，就是正常的，這二者有著根本的區(qū)別。
我國(guó)稅收現(xiàn)在開(kāi)始清算房地產(chǎn)土地增值稅，這個(gè)清算使得房地產(chǎn)商想轉(zhuǎn)價(jià)而不成，這直接打擊了炒作。因?yàn)橐环矫嬉辉鲋刀�，另一方面�(zhèn)�人所得稅也提高了，一切的稅加到一塊兒之后，沒(méi)有多少利潤(rùn)空間了。
因此，從社會(huì)上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該造成這種氣氛：炒房不能獲得太大利潤(rùn)，這才能抑制炒房的投機(jī)比率，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是為城市發(fā)展打基礎(chǔ)的，這個(gè)產(chǎn)業(yè)不能代表支柱。
劉維新同時(shí)還指出，控制房?jī)r(jià)方面有三個(gè)金融措施：第一是銀行規(guī)定的不準(zhǔn)轉(zhuǎn)按揭，從而達(dá)到限制炒作的目的；第二是提高買(mǎi)第二套房的貸款利率；第三是千方百計(jì)控制信貸。我國(guó)這兩年銀行信貸增長(zhǎng)這么快，從某種意義上來(lái)說(shuō)對(duì)于房?jī)r(jià)的推動(dòng)起到了一定程度的作用。
"要想調(diào)控真正起作用，必須有三個(gè)到位。一是稅收政策必須到位；二是金融杠桿要起到作用；三是土地管理要到位。"
"雙核時(shí)代" 來(lái)臨
歷經(jīng)十年，我國(guó)住房體制改革迎來(lái)了一種螺旋式上升的回歸，構(gòu)建起市場(chǎng)化與非市場(chǎng)的保障性住房的互補(bǔ)格局。由此，有人把2008年的中國(guó)樓市稱(chēng)作進(jìn)入了"雙核時(shí)代"。
經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房的建設(shè)成為2008年中國(guó)樓市的主旋律。許多渴望能夠圓自己住房夢(mèng)者或許可以期望，房子離自己是不是越來(lái)越近了呢？
"真正需求房子自己居住的主要有四種人：第一是原來(lái)城市的子女，到了結(jié)婚的年齡，家庭房子比較緊張，需要買(mǎi)房；第二是長(zhǎng)年在城市里的農(nóng)村工作的，有一定的積累，需要在城市買(mǎi)房；第三是新畢業(yè)的大學(xué)生，需要買(mǎi)房；第四是原住房比較緊張，需要換大房的居民。對(duì)于這四部分人的住房需求，住房保障體系和經(jīng)濟(jì)適用房這兩個(gè)渠道配合起來(lái)，是完全可以解決的。"劉維新表示。
2007年底國(guó)家出臺(tái)的《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩項(xiàng)辦法以及其后的一系列配套政策，讓近幾年罩在低收入家庭頭頂上的"居者無(wú)其屋"的陰云隨之飄散。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年國(guó)家用于廉租房住房建設(shè)資金達(dá)77億元，超過(guò)了2006年之前廉租住房建設(shè)資金投入的總和。要解決低收入家庭的住房問(wèn)題，就必須建立有效住房保障機(jī)制。在保障性住房上市的同時(shí)，也遏制了由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化在單行道上的一路狂飆所帶來(lái)的房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。
"我支持政府有住房保障體系，這第一個(gè)觀點(diǎn)很重要。我們更主張什么呢？補(bǔ)人頭而不是補(bǔ)磚頭。經(jīng)濟(jì)適用房就是給你一塊便宜的地，補(bǔ)磚頭，然后你再賣(mài)得便宜一點(diǎn)。我們主張補(bǔ)人頭。"北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉提出。
北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)陶紅兵也認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房總共的合計(jì)大概占到了50%，這是一個(gè)質(zhì)的變化，它對(duì)房?jī)r(jià)能起到一個(gè)穩(wěn)定的作用。所以，如果說(shuō)2007年市場(chǎng)是一個(gè)狂熱的市場(chǎng)，是一個(gè)在臺(tái)風(fēng)旋渦中的市場(chǎng)，那么，今后不會(huì)有這樣的臺(tái)風(fēng)了，可能是微風(fēng)，或者也可能有些寒風(fēng)。
2008年政府的房地產(chǎn)調(diào)控由"主調(diào)市場(chǎng)"轉(zhuǎn)向"主調(diào)保障"。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房大量上市，迫使地產(chǎn)商們開(kāi)始邁出區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)移步伐，二、三線城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)悄然開(kāi)始，而這也成為2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新趨勢(shì)。
"就中國(guó)目前某些一線城市的情況，比如北京、上海、廣州的房?jī)r(jià)，我認(rèn)為已經(jīng)差不多了，過(guò)度上漲的空間已然不大。從中央這次定出來(lái)的城市化方針來(lái)判斷，中等城市和小城市的房地產(chǎn)得有適當(dāng)?shù)陌l(fā)展，我過(guò)去曾經(jīng)建議過(guò)，有頭腦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要逐步地往下發(fā)展，不能光集中在幾個(gè)一線城市。今后一旦政策到位，炒作就沒(méi)有空間了。在拋開(kāi)炒作的情況下，二、三線城市價(jià)格的增長(zhǎng)，是一種在居住需求情況下的增長(zhǎng)，因?yàn)槟壳爸袊?guó)居民工資不是很高，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二、三線城市的房?jī)r(jià)有所提高，這是正常的現(xiàn)象，不能單純把中國(guó)的房?jī)r(jià)和國(guó)外來(lái)作對(duì)比，這毫無(wú)可比性。"劉維新強(qiáng)調(diào)。
據(jù)報(bào)道，2008年伊始，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)起了"和諧社會(huì)、責(zé)任地產(chǎn)"的倡議，來(lái)自全國(guó)200多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在北京簽署倡議書(shū)，房地產(chǎn)商們紛紛表態(tài)，今后會(huì)在踏踏實(shí)實(shí)做好自己企業(yè)的同時(shí)多多考慮社會(huì)責(zé)任，力爭(zhēng)把2008年創(chuàng)建成為中國(guó)地產(chǎn)的民生元年。
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