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政策松綁及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-21
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最新數(shù)據(jù)顯示,6月70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,環(huán)比漲幅為0。全國大中城市房價同比指數(shù)自今年1月達(dá)到頂點以來，連續(xù)5個月下降，房價滯漲成為量縮之后樓市調(diào)整的另一主要信號。我們預(yù)計今年三季度全國大中城市房價同比指數(shù)還將進(jìn)一步下跌。
6月份，我們重點跟蹤的大城市中，上海、杭州、深圳、廣州、武漢、重慶等地住宅成交量較5月明顯萎縮，同比下降35%-50%。在傳統(tǒng)5月銷售旺季過去后，6月份全國樓市成交情況進(jìn)一步惡化。我們預(yù)計，如果沒有明顯外部刺激，7月樓市銷量仍將維持在6月的水平。若開發(fā)商普遍采取降價促銷方式，則有望推動成交量回升。
我們認(rèn)為，造成近期地產(chǎn)股走勢跌宕起伏的主要原因，是市場對于緊縮貨幣政策會否放松的預(yù)期在變換閃爍。我們認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下貨幣政策大幅放松和進(jìn)一步收緊的可能性都不大。若下半年緊縮政策松動，將增強資金緊張的開發(fā)商抵御樓市調(diào)整的能力，其降價銷售的動力不復(fù)存在，間接后果是延長擠出房價泡沫的調(diào)整時間。此外，對房企的信貸松動，并不能改變房價過高、自住需求購買力不足的現(xiàn)實，同時未必能扭轉(zhuǎn)大眾對于房價下跌的預(yù)期，因此對改善樓市低迷的作用有限，難以實際增強地產(chǎn)公司的盈利能力。
另一方面，近期市場對于政府是否應(yīng)該出手救市的爭議越來越大。我們認(rèn)為，政府此時救市，有可能造成房價再度非理性上漲，樓市泡沫膨脹得更加劇烈，并最終導(dǎo)致崩盤的結(jié)果。我們認(rèn)為順應(yīng)市場自身的調(diào)整才能使行業(yè)未來更健康的發(fā)展。
至于另外兩個促使地產(chǎn)股上漲的基本面因素：一是估值，二是部分公司公布了靚麗的中期業(yè)績預(yù)告。但是這兩個因素在市場悲觀的情緒下并不能起到支撐股價的實際意義。
今年3月，樓市周成交量的環(huán)比上升曾使地產(chǎn)股走出一波像樣的反彈，但隨后成交量的下降及行業(yè)其他負(fù)面消息的增加，又使板塊屢創(chuàng)新低。也許，盯著樓市短期的成交量炒地產(chǎn)股并不是一種好的策略，但是賭政策松綁或者政府出手救市的投資風(fēng)險或許更大。在目前行業(yè)基本面和政策面沒有發(fā)生本質(zhì)改變的情況下，我們?nèi)匀粓猿种衅诓呗詧蟾嬷械呐袛�，維持對行業(yè)的中性評級。同時建議投資者重點關(guān)注現(xiàn)金充裕、在行業(yè)調(diào)整期能夠靈活制定應(yīng)對策略、保持銷售通暢、并積極擴張的企業(yè)。
一、長城視點
1.1樓市6月"量縮價滯"特征進(jìn)一步凸顯
近日國家發(fā)改委公布的最新數(shù)據(jù)顯示,6月70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲8.2%,漲幅比5月低一個百分點,環(huán)比漲幅為0。新建住房銷售價格同比上漲9.2%，漲幅比5月低1個百分點；環(huán)比上漲0.1%，漲幅比5月低0.1個百分點；其中，90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比下降0.1%。全國大中城市房價同比指數(shù)自今年1月達(dá)到頂點以來，連續(xù)5個月下降，房價滯漲成為量縮之后樓市調(diào)整的另一主要信號。
鑒于去年三季度全國房價漲幅較快，我們預(yù)計今年三季度全國大中城市房價同比指數(shù)還將進(jìn)一步下跌。
6月份，我們重點跟蹤的大城市中，上海、杭州、深圳、廣州、武漢、重慶等地住宅成交量較5月明顯萎縮，環(huán)比大幅下滑15％－40％，而同比的情況是下降35%-50%。
在傳統(tǒng)的5月銷售旺季過去后，6月份全國樓市在觀望中成交情況進(jìn)一步惡化。在銷售極度冷清的情況下，北京、天津、上海、武漢、重慶、成都、廈門都出現(xiàn)了房價先降后升的震蕩走勢，總體上仍處于高位徘徊。此外，北京、深圳、廣州和重慶今年以來新增供應(yīng)量明顯大于銷售量，供大于求的局面必將延長樓市的調(diào)整。我們預(yù)計，如果沒有外部的明顯刺激，7月全國各大城市銷量仍將維持在6月的水平。若開發(fā)商普遍采取降價促銷的方式，則有望推動成交量的回升。
1.2賭政策松綁未必當(dāng)前最優(yōu)選擇
近期地產(chǎn)股的表現(xiàn)可謂跌宕起伏，從一周前整體上漲約20％，到本周集體下跌近15％，兩周時間股價又重回起點。我們認(rèn)為，造成地產(chǎn)股短期走勢上竄下跳的主要原因，還是市場對于緊縮貨幣政策會否放松的預(yù)期在變換閃爍。
6月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示物價指數(shù)和GDP增速雙雙下滑，國家領(lǐng)導(dǎo)人在江浙等地考察時，最新表態(tài)把保證經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展擺在了控制物價之前，因此被市場解讀為下半年宏觀政策存在放松的可能，尤其是信貸政策，從而對資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成實際利好。但另一方面，生產(chǎn)資料價格同比快速上升，國際市場再度傳來美國次貸危機拖累經(jīng)濟的嚴(yán)峻后果，同時建設(shè)部官員也表示近期出臺行業(yè)扶持政策的可能性較低，放松緊縮政策的預(yù)期似乎再次面臨落空。
對于緊縮性貨幣政策會否放松，我們認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境下大規(guī)模放松和進(jìn)一步收緊的可能性都不大。假如下半年信貸政策真的出現(xiàn)松動，無疑將增強資金緊張的開發(fā)商抵御樓市調(diào)整的能力，則降價銷售的動力不復(fù)存在，其間接后果是延長擠出房價泡沫的調(diào)整時間。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸松動，并不能改變房價過高、自住需求購買力不足的現(xiàn)實，同時未必能扭轉(zhuǎn)大眾對于房價下跌的預(yù)期，因此對改善樓市低迷的作用有限，難以實際增強地產(chǎn)公司的盈利能力。
另一方面，近期市場對于政府是否應(yīng)該出手救市的爭議越來越大。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整是良性的，并不會造成銀行乃至整個經(jīng)濟的危機。如果政府救市，有可能造成房價再度非理性上漲，樓市泡沫膨脹得更加劇烈，并最終導(dǎo)致崩盤的結(jié)果。
因此，我們認(rèn)為政府不應(yīng)當(dāng)救市，順應(yīng)市場自身的調(diào)整才能使其未來更健康的發(fā)展。至于另外兩個促使地產(chǎn)股上漲的基本面因素：一是估值，地產(chǎn)板塊經(jīng)過前期超跌，行業(yè)08年動態(tài)PE最低降至13倍，07年靜態(tài)PE也降至歷史最低水平，估值上具有吸引力。二是部分公司公布了靚麗的中期業(yè)績預(yù)告，截至目前共18家地產(chǎn)股公布中期業(yè)績預(yù)增，7家宣布扭虧，給投資者傳遞了盡管樓市在調(diào)整、但上市公司上半年業(yè)績未受影響的信息。但是這兩個因素在市場悲觀的情緒下并不能起到支撐股價的實際意義。
一是經(jīng)過反彈后，估值短期吸引力下降，且估值本身就是對市場預(yù)期和情緒的反映，估值降至歷史最低不意味著封殺繼續(xù)下跌的空間。而靚麗的中報業(yè)績大部分反映的是樓市的過去式，由于預(yù)售和結(jié)算之間的時間差，去年末預(yù)售賬款高的公司今年中報業(yè)績較為靚麗；而另外有相當(dāng)一部分公司將因今年銷售低迷導(dǎo)致中報業(yè)績欠佳。
今年3月，樓市周成交量的環(huán)比上升曾經(jīng)促使地產(chǎn)股走出了一波像樣的反彈，但隨后成交量的下降及行業(yè)其他負(fù)面消息的增加，致使地產(chǎn)股屢創(chuàng)新低。也許，盯著樓市短期的成交量炒地產(chǎn)股并不是一種好的策略，但是賭政策松綁或者政府出手救市的投資風(fēng)險或許更大。在目前行業(yè)基本面和政策面沒有發(fā)生本質(zhì)改變的情況下，我們?nèi)匀粓猿种衅诓呗詧蟾嬷械呐袛啵礃鞘姓{(diào)整時間將持續(xù)兩年左右，繼續(xù)維持行業(yè)中性的投資評級。同時建議投資者重點關(guān)注現(xiàn)金充裕、在行業(yè)調(diào)整時期能夠靈活制定應(yīng)對策略、保持銷售通暢、并積極擴張的企業(yè)。
二、政策及熱點評述
2.1建設(shè)部摸底房地產(chǎn)調(diào)控，緊縮貨幣政策會否放松
主要內(nèi)容及點評：
日前有媒體報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集了主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就目前房地產(chǎn)行業(yè)狀況及開發(fā)商資金狀況等問題舉行了相關(guān)會議。與會消息人士指出，會議中得到的結(jié)論是目前的確出現(xiàn)了行業(yè)性的資金緊張，但尚未達(dá)到發(fā)生危機的程度。從緊貨幣政策今年可能仍會持續(xù)下去，專門出臺行業(yè)扶持政策的可能性并不大。
但與此同時，7月份以來，國家領(lǐng)導(dǎo)人在江浙、廣東等地考察工作時，最新表態(tài)把保證經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展擺在了控制物價之前，因此被市場解讀為下半年宏觀政策存在放松的可能。尤其是信貸政策方面，可能放寬銀行的貸款限額，以協(xié)助銀根緊縮下的產(chǎn)業(yè)，特別是受困借錢難的中小企業(yè)。因此，飽受資金緊張之苦的中小房地產(chǎn)公司將明顯受益。
對于緊縮性貨幣政策會否放松，我們認(rèn)為，在政府仍把控制物價作為重要調(diào)控目標(biāo)、且目前生產(chǎn)資料價格同比快速上升的情況下，緊縮政策大規(guī)模放松不太可能；但同時鑒于宏觀經(jīng)濟存在下滑風(fēng)險，政府對于進(jìn)一步出臺緊縮政策也必然十分謹(jǐn)慎。另一方面，如果下半年信貸政策的確有所松動，則無疑增強了資金緊張的開發(fā)商抵御樓市調(diào)整的能力，降價銷售的動力不復(fù)存在。我們認(rèn)為，如此必將延長市場擠出房價泡沫的調(diào)整時間。同時，該政策不能改變自住需求因房價過高而購買力不足的現(xiàn)實，對于扭轉(zhuǎn)大眾對短期房價預(yù)期的作用難以判定，因此未必能改變銷售不暢的局面，實際增強地產(chǎn)公司的盈利能力。
2.2深圳官方研究機構(gòu)呼吁救市引爭議
近期，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》，顯示深圳房價已跌回一年前，而樓市的交易量今年很有可能退回十年前。面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的"救市"建議。
報告認(rèn)為，去年以來的房價調(diào)整是對前兩年市場過熱發(fā)展的修正，其目的是使市場向理性軌道回歸。但基于眼下深圳樓市的持續(xù)衰退，報告建議"減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收"，以降低交易門檻，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場活躍。此外，報告也建議國家有關(guān)部門對現(xiàn)行相關(guān)金融政策做一些調(diào)整，特別是結(jié)合近期國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產(chǎn)、投資及消費；針對房地產(chǎn)方面主要是對首次購房者和90平房米以下購房者予以扶持，"應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策"以激發(fā)潛在市場需求，以及"給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權(quán)，因地制宜控制貸款規(guī)模"。
我們認(rèn)為，國家政策的目標(biāo)始終是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，處于短期調(diào)整中的房地產(chǎn)市場并不是處于崩盤的危機中，而恰恰是前期房價漲幅太高的結(jié)果，政府不應(yīng)阻礙市場的理性回歸�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場短期的調(diào)整是良性的，并不會造成銀行乃至整個經(jīng)濟的危機。其次，開發(fā)商在自身資金鏈緊張的情況下仍不愿意降價銷售，期待政策支持市場回暖是其中重要的因素之一。如果政府真的救市，有可能造成房價再度非理性上漲，非但使得前期調(diào)控成果化為烏有，同時亦將使房地產(chǎn)市場泡沫膨脹得更劇烈，其最終可能導(dǎo)致的崩盤結(jié)果相信是政府不愿意看到的。因此，我們認(rèn)為政府不應(yīng)救市，順應(yīng)市場自身的調(diào)整才能有效釋放房地產(chǎn)泡沫。
2.3深圳樓市"斷供"風(fēng)波會否"綁架"銀行
近日，據(jù)經(jīng)濟半小時節(jié)目報道，深圳關(guān)外某樓盤業(yè)主在其所購房產(chǎn)價值不斷縮水、欠銀行的房貸數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在的市場價，即已成為負(fù)資產(chǎn)的狀況下，決定選擇斷供。深圳到底有多少購房者斷供，目前尚無從知曉準(zhǔn)確數(shù)字；但可以預(yù)計，若房價繼續(xù)下跌，這一比例將會增加。因此，有人提出房地產(chǎn)挾持銀行論，認(rèn)為房價下跌將造成中國式次貸危機。
但從實際情況看，目前房價下跌最為嚴(yán)重的珠三角，只有深圳和東莞出現(xiàn)了三分之一的跌幅，全國其他城市的房價下跌并不算嚴(yán)重，負(fù)資產(chǎn)的情況還極為罕見。其次，斷供的也只是極少數(shù)現(xiàn)象。斷供不但意味著首付和前期還貸的白白損失，還將影響到個人信用，使貸款者面臨法律訴訟風(fēng)險；同時斷供并不意味著債務(wù)的消失，銀行對按揭貸款具有無限追索權(quán)，因此一般人不到萬不得已不會選擇斷供。據(jù)了解，目前部分購房者其實是在所購房產(chǎn)縮水嚴(yán)重的情況下，將"斷供"作為要挾開發(fā)商補償或者退房的手段。媒體報道的這起案例，業(yè)主在購房時僅付一層首付即獲得了銀行按揭貸款，因為開發(fā)商為促銷替客戶代墊了一成首付，因此業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同存在欺騙成分，實際上是無效的。
香港房價泡沫破滅后，2003年6月處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)的按揭貸款達(dá)到22%，但對銀行信貸違約和重組影響也僅在2%。有數(shù)據(jù)顯示，到今年5月份深圳中資銀行個人住房貸款余額不到2200億元，不良率僅為0.67%。盡管總體房貸違約率略有上升，但沒有出現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象。預(yù)計下半年，如果深圳樓市仍未回暖，房貸違約率將有所提高，但是否會引發(fā)斷供潮還有待觀察。但至少從目前情況看，深圳房價的下跌對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的損害有限，還遠(yuǎn)不至于威脅金融安全。
2.4三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計劃》
主要內(nèi)容及點評：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部近日聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計劃》，提出了2008年廉租住房工作目標(biāo)、任務(wù)和政策措施，并分解到各省(區(qū)、市)。
計劃提出，2008年底前，所有縣城及以上城市都要根據(jù)國務(wù)院規(guī)定，對低保家庭中的住房困難戶做到應(yīng)保盡保，有條件的地區(qū)要逐步擴大保障范圍。2008年，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶(其中實物配租戶數(shù)40萬戶)，加上以前年度保障戶數(shù)，累計廉租住房保障戶數(shù)將達(dá)到350萬戶。計劃要求，各地多渠道加大廉租住房籌集力度，重點落實在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房項目中配建廉租住房的政策，推進(jìn)棚戶區(qū)和危舊房改造，并積極挖掘存量住房房源，加強廉租住房分配管理。各省、自治區(qū)、直轄市抓緊把任務(wù)分解到各市、縣，并加強組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查，切實落實土地供應(yīng)和資金來源政策，確保實現(xiàn)計劃目標(biāo)。
上述政策反應(yīng)了中央政府對于落實保障住房政策的細(xì)化和監(jiān)督，自24號文發(fā)布以來，保障低收入家庭的住房問題成為政府對房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標(biāo)。但從去年全國實際廉租房和經(jīng)濟適用房完成投資額來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)定要求。我們認(rèn)為，貫徹落實低收入家庭住房保障問題，對于穩(wěn)定房價、建設(shè)和諧社會具有積極作用。
2.5深圳調(diào)高土地增值稅主要內(nèi)容及點評：
據(jù)媒體報道，從今年7月1日深圳土地增值稅將按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1%、別墅3%、其他類型房產(chǎn)2%的比率征收。此前，這一稅率分別為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5%、別墅、度假村等其他房產(chǎn)1%。
去年1月，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，該通知明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算式繳納，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時代。但從具體執(zhí)行層面看，由于大部分城市尚未出臺土地增值稅清算細(xì)則，因此土地增值稅仍然按照預(yù)提比例征收。深圳此次提高土地增值稅預(yù)征比例，從長期看對開發(fā)商的影響不大。但是從短期看，土地增值稅預(yù)征額較前期增加一倍，別墅增加兩倍，這會要求企業(yè)在項目開發(fā)時準(zhǔn)備更多的周轉(zhuǎn)資金，增加短期的資金壓力，對于資金緊張和以開發(fā)高端物業(yè)為主的公司影響相對較大，同時對于企業(yè)短期賬面利潤有一定的影響。
三、近兩周樓市成交情況回顧
3.1北京：供應(yīng)量持續(xù)放大，成交量與前期持平
供應(yīng)情況：近兩周北京住宅（期房）可售面積分別為1177、1184萬平米,4月份以來北京住宅可售面積呈持續(xù)擴大趨勢，短期供應(yīng)量較為充足。
銷量情況：最近兩周的住宅期房銷售面積分別為24.2、16.6萬平米，平均銷量與前兩周基本持平。
成交價格：近兩周，受高檔住宅集中推出影響，內(nèi)城區(qū)價格大幅上升，分別為21147元/平米、29161元/平米；近郊的價格也出現(xiàn)明顯反彈，分別為14960元/平米、15025元/平米；遠(yuǎn)郊價格也逐步回升至6523元/平米和7286元/平米；外城區(qū)價格近兩周平均價格與前兩周基本持平，分別為17093元/平米、14512元/平米�？傮w上，北京住宅成交價格在前期下降的情況，近期有所回升，各區(qū)成交均價的反復(fù)與成交樓盤的差異性有較大關(guān)系。
綜合點評：6月份開發(fā)商加大了推盤力度，但成交量并未明顯放大。6月份，商品住宅同比下降39%，1-6月份銷量總體下降了45%。
3.2上海：價格保持堅挺，銷量萎縮情況進(jìn)一步凸現(xiàn)
供應(yīng)情況：最近兩周住宅可售量分別為605、609萬平米，出現(xiàn)了一定幅度的上升，可售房源區(qū)域仍以松江、浦東和閔行為主。
銷量情況：最近兩周的成交量繼續(xù)小幅下滑，分別為27和32萬平米。
成交價格：最近兩周全市的成交均價分別為9833、9709元/平米，價格繼續(xù)回落，但各區(qū)域?qū)嶋H價格仍在穩(wěn)步上揚，外環(huán)以外住宅成交比重的回升是造成均價下滑的直接原因。內(nèi)環(huán)以內(nèi)最近兩周的均價分別為32846、33125元/平米；內(nèi)外環(huán)間的價格分別為14622、14685元/平米；外環(huán)以外的價格分析為6836、6859元/平米�？傮w看，上海房價一路上升的趨勢并未改變，內(nèi)環(huán)由于可售房源較少房價表現(xiàn)最為堅挺。
綜合點評：上海市場近一個月呈現(xiàn)明顯的價漲量縮的情況，2008年6月，上海住宅成交量同比下降50%，為今年來同比降幅最大的月份。1-6月，住宅成交量同比下降擴大到27%。與此同時，內(nèi)環(huán)以內(nèi)和內(nèi)外環(huán)間住宅成交均價較去年同期分別上漲近60%和40%。
3.3深圳：成交價格回落，市場低迷依舊
供應(yīng)情況：深圳在6月中下旬供應(yīng)量激增的情況，近兩周的新增供應(yīng)急劇下降，前一周為687套/9.9萬平米，最近一周沒有新盤入市。
成交情況：近兩周的成交情況分別為788套/7.7萬平米、599套/5.8萬平米，由于沒有新增供應(yīng)，近一周成交量幾乎下降到今年上半年最低水平。
價格情況：6.23-6.29日，成交均價17088元/平方米，環(huán)比上升6.9%；6.30-7.6日，成交均價為14826元/平方米，環(huán)比下降13.2%。近兩周隨著豪宅的熱銷和轉(zhuǎn)淡，成交價格先漲后跌。
綜合點評：6月份，在豪宅熱銷的帶動下，深圳住宅成交均價反彈到12681元/平米，環(huán)比上升15%；但是剔除豪宅拉動的影響，6月份房價僅為11159元/平方米，基本與5月持平。6月新建住宅成交量為30.5萬平米，環(huán)比下降21%，同比下降46%；1-6月住宅成交量同比下降54%，深圳樓市還遠(yuǎn)未走出成交低迷的困境。
3.4廣州：豪宅成交拉升均價，市場并未回暖
供應(yīng)情況：近兩周的新增供應(yīng)量在前周沖高后回落，分別為5549套/ 52.7萬平方米、1434套/14.3萬平方米，其中前周由碧桂園開發(fā)的樓盤占了總預(yù)售量一半以上的份額。
成交情況：近兩周的成交情況分別為473套/ 5.1萬平米、346套/3.8萬平米，成交面積較前兩周下降。
綜合點評：近兩個月，由于廣州市中心高檔樓盤成交量的增加，住宅均價重上萬元，但是從二手房成交價方面，仍呈現(xiàn)小幅下降趨勢。同時，5月成交量并未因為旺季因素而有所放大，成交面積僅39萬平米，同比下降34%，1-5月住宅同比下降49%。從供求角度看，今年以來廣州樓市持續(xù)呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，市場并未回暖。
3.5天津：價格再度回升，銷量與前期持平
銷量情況：6.23-6.29日，商品住宅成交1156套/12.6萬平方米;6.30-7.6日,成交879套/9.6萬平方米，銷量先升后降，平均銷量與前期持平。
價格情況：6.23-6.29日，成交價格為6353元/平方米，環(huán)比微漲1%；6.30-7.6日，商品住宅成交價格為7372元/平米，環(huán)比大漲16%，住宅房價接近前期平均水平。
綜合點評：6月份，天津住宅的周成交量基本圍繞在略高于10萬平米的周圍波動，總銷量約49萬平米，較去年同期下降35%；1-6月同比下降27%。房價先跌后漲，再度回到前期水平。3.6杭州：價格高位運行，成交量繼續(xù)低迷
銷量情況：6.23-6.29日，杭州市八大城區(qū)商品住宅成交370套/4.3萬平米；6.30-7.6日，成交量為290套/3.3萬平方米，維持在6月以來較低的周成交量水平。
銷售價格：6.23-6.29日，商品住宅均價為14019元/平方米，環(huán)比下降2.4%；6.30-7.6日，商品住宅成交均價為15116元/平方米，環(huán)比上升7.8%。
綜合點評：杭州的住宅價格繼續(xù)在高位運行，銷量方面，5月過后，出現(xiàn)了明顯的萎縮現(xiàn)象。6月住宅成交面積環(huán)比下降38%，同比下降73%；1-6月同比下降47%。
3.7武漢：降價促銷后，成交量明顯放大
銷量情況：6.23-6.29日，武漢商品房累計成交1956套/18.6萬平米；6.30-7.6日，成交1216套/12.3萬平米，成交量較前期有所放大。
成交價格：6.23-6.29日，商品房成交均價5470元/平方米，環(huán)比下跌9.2％；6.30-7.6日，商品房成交均價為5291元/平方米，環(huán)比下跌3.3%。
綜合點評：近兩周，武漢商品房在價格顯著下降的情況下銷量有所放大。但總體來看，即便出現(xiàn)大范圍降價促銷，6月住宅成交量仍較5月明顯下滑，環(huán)比下降近20%，同比下降50%；1-6月成交量同比也下降了50%。
3.8重慶：房價回升，銷量下降
銷量情況：6.23-6.29日，重慶商品房成交量為2202套/22萬平米；6.30-7.6日，成交2153套/20.9萬平米，較前期小幅下降。
價格情況：6.23-6.29日，商品房成交均價4457元/平方米，環(huán)比上漲12％；6.30-7.6日，商品房成交均價為4501元/平方米，環(huán)比微漲1%。
綜合點評：近兩周重慶樓市供應(yīng)量上升，與此同時，成交量在房價再度回升的基礎(chǔ)上小幅下降。6月整體成交量較前期大幅下降，環(huán)比降幅高達(dá)36%，同比下降40%，上半年成交量同比降幅擴大到20%，重慶樓市調(diào)整信號越來越強烈。
3.9廈門：價量齊跌，市場極度低迷
銷量情況：6.23-6.29日，廈門商品住宅成交量為298套/3.3萬平方米，環(huán)比增加；6.30-7.6日，成交216套/2.4萬平米，成交較前期再度下降。
價格情況：6.23-6.29日，商品住宅成交均價10429元/平方米，環(huán)比下降2.6%；6.30-7.6日，住宅成交均價8968元/平米，環(huán)比大幅下降14%。
綜合點評：盡管六月廈門樓市房價出現(xiàn)明顯下調(diào)，但是成交面積并未隨著放大，而是表現(xiàn)出價量齊跌的狀況。樓市調(diào)整預(yù)計將持續(xù)較長時間。
四、上市公司動態(tài)
4.1萬科6月份銷售數(shù)據(jù)點評
2008年6月份，萬科實現(xiàn)銷售面積44.8萬平米，銷售金額43.7億元，分別比0年同期減少38.0%和22.8%。2008年1-6月，公司累計銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，分別比07年同期增長15.0%和38.1%。同時公司6月新增了位于蘇州和沈陽的兩個項目，新增項目儲備權(quán)益面積63萬平米，平均樓面地價2250元/平米，拿地速度較5月明顯減緩。可以說6月份萬科的銷售數(shù)據(jù)并不理想，銷售面積和銷售額無論同比還是環(huán)比都出現(xiàn)了20%-40%的下滑。但從銷售均價來看，6月公司出售樓盤的成交均價為9754元/平米，同比上升24%，環(huán)比上升6%。6月份萬科展現(xiàn)的銷售情況與我們跟蹤的全國重點城市的表現(xiàn)情況較為一致，公司下半年銷售情況將對全年及09年上半年業(yè)績產(chǎn)生較大影響，基于我們對公司戰(zhàn)略決策、及管理和營銷能力的信心，暫時維持對公司08和09年0.76元和1.1元的盈利預(yù)測，維持推薦的投資評級。
同時萬科還公告了首期限制性股票激勵計劃獎勵基金補充購入公司股票事宜。公司06、07和08年度獎勵基金在07年分紅派息后獲得的現(xiàn)金紅利于近日再次在二級市場上購入了本公司的股票，平均購入成本約9元/股，而前次6月購買成本約12.5元/股。股權(quán)激勵基金選擇在此時出手，反映了管理層認(rèn)為目前股價被低估的態(tài)度。
4.2保利地產(chǎn)6月份銷售數(shù)據(jù)及業(yè)績預(yù)增公告點評
保利地產(chǎn)6月實現(xiàn)銷售面積42.9萬平方米，銷售額40.53億元，分別比07年同期增長30.8%和56.5%，與5月環(huán)比也分別增長81.5%和108.4%。保利銷售額占上半年銷售額的38%，主要得益于北京的百合花園、西山林語、長春的羅蘭香谷三個新開盤項目的銷售火爆。1－6月，公司實現(xiàn)銷售面積131.4萬平方米，銷售額106.99億元，分別比07年同期增39.42%和34.53%。2008年，保利地產(chǎn)的目標(biāo)銷售額為240億元，前六個月已完成44.6%。
保利地產(chǎn)同時發(fā)布了上半年業(yè)績預(yù)增公告，預(yù)計上半年凈利潤與07年同期相比將有220%－270%的大幅增長。2007年上半年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤2.78億元。中報業(yè)績預(yù)增稍稍超出市場預(yù)期，主要源于公司在上半年結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度加快。我們認(rèn)為，保利地產(chǎn)能夠在市場低迷之際取得良好的銷售業(yè)績，主要源自于重點項目在合理價位推盤實現(xiàn)了較好的認(rèn)購額，這也是保利在土地成本方面的優(yōu)勢決定的。
值得關(guān)注的是公司在目前樓市調(diào)整期仍未停止擴張的步伐，截止2008年7月11日，公司土地儲備超2000萬平米，公司08年新增土地儲備權(quán)益建筑面積296萬平米，涉及金額38.97億，土地成本極為低廉，平均樓面地價僅945元/平米，新增土地儲備主要位于二、三線城市，目前僅28%的土地儲備位于廣州，土地儲備結(jié)構(gòu)更趨合理。同時公司43億公司債的發(fā)行將使公司正常快速發(fā)展無憂，即使短期內(nèi)樓市不能回暖，保利依然能保持快速增長。
預(yù)計公司2008年、2009年的EPS分別為1.18元、1.89元，對應(yīng)7月11日市盈率分別為14.33、8。95倍，目前每股NAV為13.2元，具有估值優(yōu)勢，維持推薦評級。
4.3金地集團6月份銷售數(shù)據(jù)點評
2008年6月金地集團共實現(xiàn)銷售面積11.06萬平方米，較上月增長42.89%；銷售金額12.98億元，較上月增長95.48%。2008年1月至6月，公司共實現(xiàn)銷售面積47.6萬平米，較上年同期銷售面積下降11.97%；銷售金額49.72億元，較上年同期增長5.29%。6月份銷售面積和金額的大幅增長主要原因是公司在該月的推盤量較大，市場目前并未出現(xiàn)回暖跡象。從整個上半年的情況來看，得益于房價上漲，公司銷售金額有所上升，但銷售面積卻呈下滑的狀態(tài)。金地是行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)，其產(chǎn)品質(zhì)量、營銷能力均優(yōu)于一般的開發(fā)企業(yè)，由此可見市場目前處于一個整體滯銷的狀態(tài)。
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