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京城掛牌土地出售情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-12
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 北京 土地 限價(jià)房 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 地價(jià)
- 中研網(wǎng)訊：
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在房地產(chǎn)市場(chǎng)，數(shù)據(jù)盡管不能完全真實(shí)地反映價(jià)格的走勢(shì)，但卻足以讓整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖暴露無(wú)遺。
7月10日，北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人在公布2008年的土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)透露，盡管今年時(shí)間已過(guò)半，但北京1720公頃的住宅用地計(jì)劃僅完成了24%，到目前為止全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計(jì)劃量。
而來(lái)自北京土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)則顯示，今年二季度原定入市和當(dāng)時(shí)正在交易的地塊50宗，目前有37塊土地未按計(jì)劃出讓，導(dǎo)致二季度74%未完成入市計(jì)劃的地塊被順延到三季度出讓。同時(shí)，今年上半年北京市成交樓面地價(jià)均價(jià)比去年同期下降7%，出現(xiàn)2005年以來(lái)樓面地價(jià)的首次下跌。
“整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的低迷以及開發(fā)商在拿地上的日趨謹(jǐn)慎是影響政府完成供地的主要原因，而且未來(lái)這種影響還將持續(xù)一段時(shí)間�！睂�(duì)此，北京市土地學(xué)會(huì)的專家對(duì)土地市場(chǎng)表示憂患。
土地市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市
來(lái)自北京市國(guó)土局和北京土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，真實(shí)反映了北京土地市場(chǎng)上半年的低迷。
7月10日，北京市國(guó)土局公布的土地供應(yīng)計(jì)劃顯示，商品住宅用地的計(jì)劃供應(yīng)量，從去年的1200公頃減少到1000公頃，并且布局上將向功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)轉(zhuǎn)移，占總供應(yīng)量的75%以上，功能區(qū)主要包括朝陽(yáng)、海淀、石景山、豐臺(tái)、通州、順義、昌平、大興、房山和亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。
今年的土地供應(yīng)大幅增加了政策性土地供應(yīng)量，全年保障性住房和限價(jià)房供地相比于2007年增加了300公頃，達(dá)到700公頃，占年度住宅用地供應(yīng)的40%。
“往年都是年初公布土地供應(yīng)計(jì)劃，今年一直拖到7月份，可能也是受了上半年土地市場(chǎng)出讓低迷的影響�！�7月10日，一開發(fā)商告訴記者，上半年土地市場(chǎng)低迷，開發(fā)商大都處于觀望狀態(tài)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)和樓市一樣，進(jìn)入了有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。
而一組從北京土地整理儲(chǔ)備中心得到的數(shù)據(jù)，則進(jìn)一步暴露了北京土地市場(chǎng)上半年的冷清。
北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，在3月初，原定二季度入市的37塊土地，加上當(dāng)時(shí)正在交易的13宗，達(dá)50宗，但二季度僅有10塊土地完成出讓，加上目前正在交易的3地塊，最終仍有37塊土地未按照計(jì)劃出讓，占二季度計(jì)劃總量的74%，在北京首現(xiàn)大批量土地未按照計(jì)劃完成出讓的情況。
據(jù)了解，目前這些地塊擬出讓時(shí)間全部改為三季度，屆時(shí)，北京三季度至少有39塊土地入市，延續(xù)了二季度土地放量的高潮。
當(dāng)天，北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)張維也坦承，“目前北京1720公頃的住宅用地計(jì)劃僅完成了24%，全市的各類供地均未完成一半的計(jì)劃量”。
政策性土地屢遭流拍
北京2008年最新土地供應(yīng)計(jì)劃中，政策性土地的供量增加了300公頃，但目前的狀態(tài)卻是政策性地塊開始遇冷。
7月3日，回龍觀限價(jià)房地塊開標(biāo)，僅有3家企業(yè)參加，參與限價(jià)房地塊投標(biāo)的開發(fā)商隊(duì)伍嚴(yán)重縮水。競(jìng)拍中3家企業(yè)叫價(jià)雖然都高于底價(jià)，但無(wú)一公司中標(biāo)，使得該地塊成為北京市首塊未能順利成交的限價(jià)房地塊。
“3家企業(yè)設(shè)計(jì)的規(guī)劃都不符合限價(jià)房小區(qū)的要求，而是基本仿效利潤(rùn)更高的普通商品房小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃�！笔袊�(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人在解釋該地塊流拍原因時(shí)透露。
同樣的，在二季度，名噪一時(shí)的朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地塊竟也未能按原計(jì)劃成功出讓，目前也順延至三季度。
該地塊曾被視為“距離CBD最近的兩限房”，原系北京化工廠所在地，規(guī)劃建筑面積417663平方米，將配建20000平方米廉租房。該地段靠近東四環(huán)路，緊鄰正在開發(fā)的原北京吉普車廠廣渠路36號(hào)地，按照套型面積不超過(guò)50平方米計(jì)算，建成后規(guī)模可與目前居住著400戶低收入家庭的廣渠門廉租房小區(qū)相當(dāng)。
“北京新增的供應(yīng)土地，商品住宅用地縮減，而政策性土地份額進(jìn)一步加大，將使得北京土地市場(chǎng)在下半年進(jìn)一步持續(xù)有價(jià)無(wú)市的冷清�！币坏禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)拿地的副總告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
該副總表示，政策性地塊，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)盈利微薄。在目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力無(wú)比緊張的形勢(shì)下，很多去年瘋狂拿地的企業(yè)，到現(xiàn)在連去年的地價(jià)款還沒(méi)有結(jié)清，根本沒(méi)有實(shí)力去新納土地，更不用談是政策性土地。
地價(jià)未降殃及一級(jí)開發(fā)
盡管北京土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的窘境，但開發(fā)商們一致認(rèn)為土地價(jià)格并未下落。
“因?yàn)檎畠r(jià)格機(jī)制問(wèn)題，土地價(jià)格短期內(nèi)很難下落，而且土地市場(chǎng)的低迷，對(duì)政府影響不大，受影響最大的則是已經(jīng)將前期開發(fā)資金砸在土地上的一級(jí)開發(fā)商�！睂I(yè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(下稱中地聯(lián)合)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
不過(guò)，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市成交樓面地價(jià)均價(jià)比去年同期下降7%，這也是2005年以來(lái)樓面地價(jià)的首次下跌。
中地聯(lián)合相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這并不意味著土地價(jià)格的下降，因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，尤其北京市場(chǎng)分為很多區(qū)域，每個(gè)區(qū)域的地價(jià)不盡相同，中心城區(qū)和郊區(qū)地價(jià)差別很大，土地價(jià)格的走勢(shì)并不能用平均數(shù)的增減來(lái)衡量。
“簡(jiǎn)單地從土地平均交易樓面價(jià)來(lái)判斷地價(jià)下降或上漲有失偏頗，況且兩時(shí)期的地塊位置、用途占比均有所不同，正確的分析方式應(yīng)該是按所屬區(qū)域、地塊用途進(jìn)行劃分，分項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，并須注明每項(xiàng)統(tǒng)計(jì)方法，一般而言，土地的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)僅做參考使用�！北本┦型恋貎�(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示。
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)則依據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)得出，北京土地單價(jià)、樓面均價(jià)不僅未降反而上漲了。無(wú)論是按城、郊區(qū)域劃分還是按土地性質(zhì)、全市總量計(jì)算，樓面價(jià)格每平方米多上漲上千元。
“即使房?jī)r(jià)走跌，地價(jià)短期內(nèi)也很難輕易下降，因?yàn)槟壳暗耐恋貎r(jià)格都有個(gè)政府行政審批的底價(jià)，目前的價(jià)格形成機(jī)制往往要滯后于市場(chǎng)。”中地聯(lián)合相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前政府把土地的一級(jí)開發(fā)授權(quán)或者委托給一級(jí)開發(fā)商，由一級(jí)開發(fā)商出錢對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，成為熟地，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。所以政府面對(duì)土地市場(chǎng)的冷清并不會(huì)感覺(jué)到壓力，因?yàn)檫@是土地供應(yīng)方(一級(jí)開發(fā)商)和需求方(二級(jí)開發(fā)商)之間的供求關(guān)系。
“反而是已經(jīng)把錢砸在土地上的一級(jí)開發(fā)商將感到很大壓力。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
一位土地一級(jí)開發(fā)商告訴記者，目前各方資金進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)都很謹(jǐn)慎，導(dǎo)致這一市場(chǎng)資金壓力巨大，購(gòu)房者觀望心理濃重，導(dǎo)致面臨資金壓力的二級(jí)開發(fā)商在拿地時(shí)觀望心理加劇。但一級(jí)開發(fā)中的成本越來(lái)越高，土地出讓利潤(rùn)越來(lái)越薄，土地供應(yīng)方寧愿延遲土地的上市時(shí)間，卻絕不愿降低土地價(jià)格。該人士同時(shí)告訴記者，部分一級(jí)開發(fā)商可能會(huì)采用一級(jí)開發(fā)+二級(jí)開發(fā)的模式到二級(jí)市場(chǎng)牟利。
7月10日，第三個(gè)限價(jià)房地塊位于昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)開標(biāo)，被命名為回龍觀(黃土店)地塊。一家曾參與了該地塊土地一級(jí)開發(fā)的一級(jí)資質(zhì)開發(fā)商——北京泰華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，前往參加競(jìng)拍，意欲進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。 - ■ 與【京城掛牌土地出售情況分析】相關(guān)新聞
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