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2008年樓市迷局深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-7
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 樓市 北京 二手房 上海 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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相對(duì)于近幾年房?jī)r(jià)的“高燒不退”，眼下樓市價(jià)格松動(dòng)的跡象已現(xiàn)端倪。北京等一些城市雖屬高位微調(diào)，但深圳一則“半年新房縮水40萬(wàn)元”的新聞，已擊中一些炒房者的痛處�！�
開發(fā)商頻掀“折扣大戰(zhàn)”，銀行開始下調(diào)房貸利率攬生意……但市場(chǎng)成交仍持續(xù)著低迷狀況，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃重�！�
“十字路口”的樓市，到底是理性回歸，還是欲揚(yáng)先抑？
價(jià)滯量縮：“只漲不跌”的神話開始終結(jié)
進(jìn)入2008年，樓市悄然發(fā)出的新信號(hào)，使得曾經(jīng)一路高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)漲幅開始趨緩進(jìn)而回落，而“價(jià)滯量縮”成為當(dāng)前樓市的“標(biāo)準(zhǔn)樣式”，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入高位調(diào)整期�！�
——漲幅穩(wěn)步回落。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。
——銷售面積下滑。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)表明，今年1月至5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%，集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。
——促銷手段花樣翻新�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心的調(diào)查表明，目前北京在售樓盤中有七成多項(xiàng)目在打折銷售，送家電、送轎車、送戶口……相對(duì)于動(dòng)輒一兩百萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)來說，幾萬(wàn)塊錢的“打折”雖仍是不痛不癢的“噱頭”，但高房?jī)r(jià)松動(dòng)現(xiàn)象日益顯現(xiàn)。
——土地拍賣頻現(xiàn)“流產(chǎn)”。受信貸緊縮政策的影響，自去年底開始，土地交易市場(chǎng)開始遭遇寒潮，不少開發(fā)商開始正視大量拿地的風(fēng)險(xiǎn)，全國(guó)出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象：4月8日，廈門市掛牌出讓10幅地塊，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5塊居住用地再次掛牌出讓，最終4塊流拍、1塊以低價(jià)成交……
——銀行出招攬生意。樓市成交趨淡，導(dǎo)致銀行房貸增速持續(xù)下滑，一些銀行開始下調(diào)固定房貸利率。光大銀行就擬將5個(gè)檔期的房貸固定利率下調(diào)，以期刺激購(gòu)房需求。而此前，深發(fā)展等一些銀行也早已發(fā)售“氣球貸”“雙周供”等變相減息的品種。顯然，房子賣不出去，銀行貸給開發(fā)商的貸款就難以收回，銀行賴以生存的貸款收入就會(huì)銳減�！�
種種跡象表明，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話開始終結(jié)，處于艱難盤整期的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始理性回歸。而一些城市在觀望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫，理性購(gòu)房需求開始平穩(wěn)釋放。
擠壓泡沫：多重調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)整形成合力
樓市發(fā)生的新變化，自然是幾家歡喜幾家愁。究竟是什么原因推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生這樣的異動(dòng)？
“目前這種狀況可以說是多種因素綜合作用的結(jié)果�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲分析，2004年以來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的累積效應(yīng)，特別是2007年對(duì)土地的調(diào)控政策和第二套住房房貸政策效應(yīng)明顯顯現(xiàn)，一定程度上改變了人們對(duì)于房市的預(yù)期，整個(gè)樓市開始變得有些理性。
近年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策從不同方向出擊，形成合力，阻擊房?jī)r(jià)飛漲的腳步——
2007年，國(guó)土資源部加大閑置土地清理力度，對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價(jià)不得分期發(fā)放土地證�！�
為抑制投機(jī)性購(gòu)房，央行、銀監(jiān)會(huì)要求提高第二套以上住房的首付比例；為控制投資過猛，政府實(shí)施一系列銀根緊縮政策，半年來，央行連續(xù)5次提高存款準(zhǔn)備金率，準(zhǔn)備金率達(dá)到17.5%的歷史高位。
增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的“雙70%”政策(90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型)，著力解決中等收入家庭住房問題。
國(guó)務(wù)院出臺(tái)解決低收入家庭住房困難的意見，原建設(shè)部發(fā)文要求擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，全國(guó)所有城市建立了廉租住房制度……
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示：“這些政策的逐步落實(shí)，及限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加都分流了部分購(gòu)房需求�！薄�
合生創(chuàng)展公司總裁陳長(zhǎng)纓說：“去年市場(chǎng)情緒普遍樂觀，投資性、投機(jī)性及改善性需求亢奮異常，供需比失衡嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過熱現(xiàn)象。隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，投機(jī)炒作現(xiàn)象得到控制，消費(fèi)者觀望情緒增強(qiáng)，市場(chǎng)需求下降，供需比嚴(yán)重失衡狀態(tài)得到緩解。”
然而，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，決定了宏觀調(diào)控并不是市場(chǎng)變化的惟一推力，其中還有市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因�！�
數(shù)據(jù)顯示，2007年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)比上年上漲7.6%，部分城市甚至達(dá)到40%至50%的漲幅。顯然，非理性的上漲透支了房地產(chǎn)業(yè)的未來效益。
任興洲說：“房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，超過了購(gòu)房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落也是市場(chǎng)調(diào)整之必然。”
股市大跌、CPI上漲、油價(jià)高漲，加上年初的冰凍雨雪災(zāi)害，四川汶川地震等重大自然災(zāi)害的發(fā)生，種種市場(chǎng)的不確定性也讓購(gòu)房者充滿猶豫�！�
在北京一家出版社工作的胡剛先生說：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)的虛高成分太大，我不想成為最后一撥高位接盤的人。”隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，他相信購(gòu)房者挺過這個(gè)階段，房?jī)r(jià)就會(huì)回歸理性。
理性回歸：嚴(yán)防樓市大起大落
盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識(shí)。
對(duì)于樓市泡沫，要一點(diǎn)點(diǎn)擠出。陳長(zhǎng)纓說：“房?jī)r(jià)的暴漲暴跌，對(duì)消費(fèi)者、行業(yè)、企業(yè)來說都是一種很大的傷害�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定，剛性需求得到有效釋放，有助于房地產(chǎn)業(yè)獲得更為穩(wěn)定健康的發(fā)展環(huán)境�！薄�
高房?jī)r(jià)問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關(guān)乎數(shù)萬(wàn)億元的商業(yè)貸款和個(gè)人貸款，下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬(wàn)戶。這決定了任何過速的“休克療法”都是危險(xiǎn)的，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”。專家建議通過不斷釋放調(diào)控信號(hào)來干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期，切實(shí)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、中小戶型中低價(jià)位房的有效供給，以舒緩供求關(guān)系；同時(shí)，收緊房貸，讓銀行緩釋風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，隨著在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中支撐行業(yè)作用的日益提升，房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸不止關(guān)乎行業(yè)的健康發(fā)展，而且關(guān)乎整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，防止房市的大起大落從而成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一項(xiàng)重要目標(biāo)。展望2008年下半年的樓市走勢(shì)，讓人們靜下心來考慮經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展等更深層的問題。顯然，擠出樓市多年累積的泡沫，保持健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的常態(tài)。
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