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中國樓市八大預(yù)言深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-16
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- 中研網(wǎng)訊：
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近期，關(guān)于"中國樓市將出現(xiàn)拐點"的觀點頗多，其中最關(guān)鍵、最敏感、大家最關(guān)心的話題就是房價問題。那么，2008年中國的房價到底是漲、還是跌呢？業(yè)內(nèi)人士從中國宏觀經(jīng)濟之走勢和區(qū)域板塊角度出發(fā)，對2008年中國房價作了八大預(yù)言。市場是最好的"試金石"---相信關(guān)于2008年中國房價走勢的種種預(yù)言將在市場中得到回應(yīng)。
預(yù)言之一從整體上看，中國的房價將出現(xiàn)"調(diào)整期"，但不會出現(xiàn)大降，小幅上漲仍有可能。
盡管中央經(jīng)濟工作會議出臺了貨幣從緊的政策，房價可能會出現(xiàn)一定的波動和調(diào)整，但是2008年中國的經(jīng)濟仍將是處在高速增長期，房地產(chǎn)經(jīng)濟仍是中國經(jīng)濟的主流之一，開發(fā)量仍將很大，需求量仍將旺盛。而且除了國內(nèi)需求外，在中國承辦奧 運會的大背景下，還將會帶動許多潛在的國際需求，并且城市化的進程仍將加快，因此房地產(chǎn)仍將出現(xiàn)一定的增長，房價從總體上來看，小幅上漲仍是趨勢。
再看中國的各大行業(yè)，豬肉、糧油、原材料都在漲、"瘋狂的石頭"也成百上千倍地漲，房價又能跌到哪里去呢？退一萬步說，就算中國的房價要跌，也有一個"過渡期"和"潛伏期"，也不會出現(xiàn)在2008年，而應(yīng)在2009年之后，因為按照經(jīng)濟周期理論，中國的房價自2003年出現(xiàn)"井噴現(xiàn)象"后，快五年了，一般五年為一個經(jīng)濟周期，也就是說到2009年大調(diào)的可能性較大。
預(yù)言之二
從局部來看，珠三角地區(qū)，主要是以深圳、廣州，包括珠海為主的地區(qū)的房價，盡管現(xiàn)在一些地方出現(xiàn)了降價，但是不會出現(xiàn)大幅度、大面積的降價，現(xiàn)在只不過是小幅的"震蕩"而已，長期的趨勢肯定是價格走向"平穩(wěn)"。
因為道理很簡單，珠三角地區(qū)是中國市場化程度最高的地區(qū)，房地產(chǎn)市場化的程度也最高，住房制度改革也最徹底，因此應(yīng)付風(fēng)險的能力也將最強，同時隨著"港粵經(jīng)濟一體化"，長期來看，深圳的房價與香港的房價接軌將是趨勢，因此"在曲折中前進是主旋律"。
預(yù)言之三
在長三角地區(qū)，上海的房價仍將趨高，但是周邊的城市，例如杭州、寧波、蘇州等房價將與之差距縮小，同樣在"世界經(jīng)濟一體化"、"世界扁平化"的今天，上海的房地產(chǎn)需求仍將增長，這不乏包括一些巨大的國際需求，與國際接軌來看，上海的房價現(xiàn)在還不算高，因此，出現(xiàn)一定的調(diào)整后，上海的房價仍將小幅上揚。
可以這樣說，上海的樓市現(xiàn)在就是中國樓市的晴雨表，如果上海的房價真正跌下來了，那么"中國房地產(chǎn)的冬天"也就真正到來了。另外，從杭州和寧波這兩個城市來看，兩市的房價將最終看齊，而隨著與上海的接軌，寧波的房價仍有潛在的漲幅，蘇州和南京的房價由于消費能量的限制將趨于平靜。
預(yù)言之四
從"環(huán)渤海圈"來看，房價最活躍的城市當(dāng)然是天津，平均價格每平方米7500元左右并不稀奇，特別是"濱海新區(qū)"，隨著環(huán)境的改善，其房價仍將上揚。
而隨著"京津"的大融合，天津的房價與北京相比、"八九不離十"才是目標(biāo)。北京的房價就不用多說，在中國的政治中心，用"穩(wěn)健"兩個字最妥。山東沿海城市中房價最堅挺的當(dāng)然是青島，而且隨著青島新一屆領(lǐng)導(dǎo)人的新政，房價仍將有一個再發(fā)力的過程，因為青島這座城市本身的價值就決定了房價是物有所值；煙臺、威海等城市的房價如果不打個性牌的話，基本上也就到位了。
大連當(dāng)然也是屬于"環(huán)渤海圈"的一部分，由于其城市建設(shè)日益完善，其房價也基本到位了，而且隨著當(dāng)?shù)卣雠_一定的抑制措施，房價還可能出現(xiàn)一定的波折，因為這個城市的定位首先就是為大多數(shù)老百姓而想的。
預(yù)言之五
在"東北地區(qū)"中，作為東北最大的城市沈陽，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，其房市仍將是最活躍、價格仍將會小幅上漲，二環(huán)以內(nèi)均價在5500元左右、中心公園等地區(qū)將在8000元左右、三環(huán)以外均價在3000元左右就是趨勢。
相對而言，長春市在東北三大省會城市中，無論從城市規(guī)模、人口基數(shù)、經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)規(guī)模來看均無法與沈陽和哈爾濱相提并論，但是其房價有一個"后發(fā)制人"的過程，特別是長春市近年來吸引了全國100強開發(fā)企業(yè)（包括萬科、中海、中信、萬達(dá)等）進入開發(fā)，就從品質(zhì)上加速了其價格上揚，因此其房價趕上甚至超過哈爾濱市都不是難題。
哈爾濱雖然將松北、呼蘭、阿城納入城市版圖，推行了"大都城市圈"的戰(zhàn)略，但是整個房價一直"溫而小動"，不過，預(yù)計2008年二環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)均價在6000－7000元／平方米之間，少數(shù)高達(dá)萬元也是有可能出現(xiàn)的。
預(yù)言之六
與沿海相比，"西北地區(qū)"一些城市的房價一直基數(shù)相對較低，有的甚至只有1000多元左右，但是近年隨著西部大開發(fā)的推進，一些城市的房價開始像脫籠猛虎，快速上揚，出現(xiàn)了連續(xù)的"漲停板"，一些小城市上漲的幅度甚至快于中等城市，中等城市上漲幅度快于大城市。
而到了2008年，由于前期上漲過大，后期需求相對有限，其房價將處于一個劇烈震蕩期，"漲停板"的現(xiàn)象將不再出現(xiàn)。在蘭州稍微好一點兒的房子也得每平方米4000元左右了，而銀川市房價以前在西北五省會城市中漲幅常居前列的位置已讓給了烏魯木齊市，烏魯木齊市其均價也就在3300元／平方米左右。
西安作為中國歷史文化名城，盡管現(xiàn)在想圓"大唐新都"之夢，但是房價當(dāng)以"保護"二字為妥。
預(yù)言之七
"西南地區(qū)"的熱點當(dāng)然是"成渝板塊"，在2007年成都和重慶同時被宣布為"特區(qū)"之后，其房價就出現(xiàn)了一個快速上揚的過程，這其實也是一個潛在價值發(fā)現(xiàn)的過程。畢竟這兩個城市古往今來在中國的版圖上一直占有舉足輕重的位置，而且自然資源較好，只要規(guī)劃到位，價格就有潛力，因此2008年這兩個城市的房價仍有潛在空間。
隨著中國經(jīng)濟熱點由沿海到內(nèi)地、再到西部轉(zhuǎn)移，成都和重慶將成為中國西部投資的熱點后，西部地區(qū)與東部地區(qū)房價差距的絕對值將要縮小。單就省會城市房價來說，重慶房價和成都、昆明、貴州等西部省會城市相比仍將較低，與成都的差距仍將存在，主城區(qū)的房價也就在每平方米均價3200元左右，房價較高的"北部新區(qū)"，每平方米均價可能到5500元左右。由于成都也在打造"休閑之都"，是一個很適合居住的城市，因此5000－8000元／平方米的樓盤將會遍地開花。
預(yù)言之八
"中部地區(qū)"可以說是近期中國板塊最熱的部分，因為"武漢城市圈"和"長株潭城市群"同時被獲批為"國家級實驗區(qū)"，因此許多人認(rèn)為這兩個地方的房價也會像重慶和成都成為"特區(qū)"后價格一樣會迅速上漲。
實際上并不是那樣，由于市場上利好的消息至少在兩個月前就消化了，所以當(dāng)武漢和長沙被批為"特區(qū)"后，樓市反而顯得比較平靜。還有一點大家一定要清楚的是，"武漢城市圈"和"長株潭城市群"獲批為"國家級實驗區(qū)"其定位是試驗"兩型"社會---"資源節(jié)約型、環(huán)境友好型"的社會，因此受益最大的將是環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)業(yè)，在建設(shè)"資源節(jié)約型、環(huán)境友好型"的社會里，房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)該做出讓步。
就武漢而言，房價也基本到位。資料顯示，2007年11月份武漢房價只上漲5．37％，比10月份低了近4％，那么武漢的房價有沒有跌的可能呢？
在局部地區(qū)是有可能的，舉一個很簡單的例子，現(xiàn)在漢口中心城區(qū)的均價也就6000多元／平方米，而光谷片區(qū)、特別是城郊結(jié)合部的房價也達(dá)到了6000多元／平方米，這就說明這些地方的房價不是有泡沫、就是利好提前透支了。
因此要說跌的話，光谷片區(qū)城郊結(jié)合部的樓盤將是有可能的，還有一點可以參照的是，與光谷片區(qū)相對的沌口片區(qū)，是國家級的開發(fā)區(qū)，是武漢經(jīng)濟的晴雨表，也是武漢規(guī)劃最好、保護最好的城區(qū)，但是現(xiàn)在房價也就只有4073元／平方米，這要么不是光谷片區(qū)的房價高了、就是沌口片區(qū)的房價低了，因此，沌口片區(qū)的房價還有潛在的價值。
就整個武漢中心城區(qū)而言，西北湖地區(qū)、菱角湖地區(qū)和沙湖地區(qū)的房價還有一定的升值潛力，從發(fā)展的眼光來看，均價到萬元指日可待。同時隨著"武漢城市圈"的建設(shè)，周邊8個城市的房價將會受益，隨著品牌開發(fā)商的進入，房價上揚最大的將可能是孝感市，其價格將達(dá)到4500元／平方米左右。
當(dāng)然隨著"長株潭城市群"的建設(shè)，湘潭和株洲的房價也會受益，也要向長沙看齊，同時由于"長株潭城市群"很容易并且他們早已向"珠三角"靠攏和融合，因此湖南人一旦覺醒，省會城市房價較低的長沙，其房價也會"怒吼"，中心城區(qū)每平方米七八千元會遍地開花，芙蓉區(qū)和湘江兩岸萬元的房價也會點綴其中。
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