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2008年中國(guó)房?jī)r(jià)漲跌分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-4-7
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中國(guó)房?jī)r(jià)2008年或2009年將進(jìn)入谷底。而渣打直接投資有限公司董事總經(jīng)理陳凡則認(rèn)為，中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)是必然的。那么，中國(guó)的房?jī)r(jià)在2008年到底會(huì)如何表現(xiàn)？讓我們看看業(yè)內(nèi)人士的種種預(yù)言
近期，關(guān)于“中國(guó)樓市將出現(xiàn)拐點(diǎn)”的觀點(diǎn)頗多，其中最關(guān)鍵、最敏感、大家最關(guān)心的話題就是房?jī)r(jià)問題。那么，2008年中國(guó)的房?jī)r(jià)到底是漲、還是跌呢？業(yè)內(nèi)人士從中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)之走勢(shì)和區(qū)域板塊角度出發(fā)，對(duì)2008年中國(guó)房?jī)r(jià)作了八大預(yù)言。市場(chǎng)是最好的“試金石”———相信關(guān)于2008年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的種種預(yù)言將在市場(chǎng)中得到回應(yīng)。
預(yù)言之一
從整體上看，中國(guó)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)“調(diào)整期”，但不會(huì)出現(xiàn)大降，小幅上漲仍有可能。
盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議出臺(tái)了貨幣從緊的政策，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)和調(diào)整，但是2008年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍將是處在高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主流之一，開發(fā)量仍將很大，需求量仍將旺盛。而且除了國(guó)內(nèi)需求外，在中國(guó)承辦奧運(yùn)會(huì)的大背景下，還將會(huì)帶動(dòng)許多潛在的國(guó)際需求，并且城市化的進(jìn)程仍將加快，因此房地產(chǎn)仍將出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)從總體上來(lái)看，小幅上漲仍是趨勢(shì)。
再看中國(guó)的各大行業(yè)，豬肉、糧油、原材料都在漲、“瘋狂的石頭”也成百上千倍地漲，房?jī)r(jià)又能跌到哪里去呢？退一萬(wàn)步說(shuō)，就算中國(guó)的房?jī)r(jià)要跌，也有一個(gè)“過(guò)渡期”和“潛伏期”，也不會(huì)出現(xiàn)在2008年，而應(yīng)在2009年之后，因?yàn)榘凑战?jīng)濟(jì)周期理論，中國(guó)的房?jī)r(jià)自2003年出現(xiàn)“井噴現(xiàn)象”后，快五年了，一般五年為一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，也就是說(shuō)到2009年大調(diào)的可能性較大。
預(yù)言之二
從局部來(lái)看，珠三角地區(qū)，主要是以深圳、廣州，包括珠海為主的地區(qū)的房?jī)r(jià)，盡管現(xiàn)在一些地方出現(xiàn)了降價(jià)，但是不會(huì)出現(xiàn)大幅度、大面積的降價(jià)，現(xiàn)在只不過(guò)是小幅的“震蕩”而已，長(zhǎng)期的趨勢(shì)肯定是價(jià)格走向“平穩(wěn)”。
因?yàn)榈览砗芎?jiǎn)單，珠三角地區(qū)是中國(guó)市場(chǎng)化程度最高的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度也最高，住房制度改革也最徹底，因此應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力也將最強(qiáng)，同時(shí)隨著“港粵經(jīng)濟(jì)一體化”，長(zhǎng)期來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)與香港的房?jī)r(jià)接軌將是趨勢(shì)，因此“在曲折中前進(jìn)是主旋律”。
預(yù)言之三
在長(zhǎng)三角地區(qū)，上海的房?jī)r(jià)仍將趨高，但是周邊的城市，例如杭州、寧波、蘇州等房?jī)r(jià)將與之差距縮小，同樣在“世界經(jīng)濟(jì)一體化”、“世界扁平化”的今天，上海的房地產(chǎn)需求仍將增長(zhǎng)，這不乏包括一些巨大的國(guó)際需求，與國(guó)際接軌來(lái)看，上海的房?jī)r(jià)現(xiàn)在還不算高，因此，出現(xiàn)一定的調(diào)整后，上海的房?jī)r(jià)仍將小幅上揚(yáng)。
可以這樣說(shuō)，上海的樓市現(xiàn)在就是中國(guó)樓市的晴雨表，如果上海的房?jī)r(jià)真正跌下來(lái)了，那么“中國(guó)房地產(chǎn)的冬天”也就真正到來(lái)了。另外，從杭州和寧波這兩個(gè)城市來(lái)看，兩市的房?jī)r(jià)將最終看齊，而隨著與上海的接軌，寧波的房?jī)r(jià)仍有潛在的漲幅，蘇州和南京的房?jī)r(jià)由于消費(fèi)能量的限制將趨于平靜。
預(yù)言之四
從“環(huán)渤海圈”來(lái)看，房?jī)r(jià)最活躍的城市當(dāng)然是天津，平均價(jià)格每平方米7500元左右并不稀奇，特別是“濱海新區(qū)”，隨著環(huán)境的改善，其房?jī)r(jià)仍將上揚(yáng)。
而隨著“京津”的大融合，天津的房?jī)r(jià)與北京相比、“八九不離十”才是目標(biāo)。北京的房?jī)r(jià)就不用多說(shuō)，在中國(guó)的政治中心，用“穩(wěn)健”兩個(gè)字最妥。山東沿海城市中房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的當(dāng)然是青島，而且隨著青島新一屆領(lǐng)導(dǎo)人的新政，房?jī)r(jià)仍將有一個(gè)再發(fā)力的過(guò)程，因?yàn)榍鄭u這座城市本身的價(jià)值就決定了房?jī)r(jià)是物有所值；煙臺(tái)、威海等城市的房?jī)r(jià)如果不打個(gè)性牌的話，基本上也就到位了。
大連當(dāng)然也是屬于“環(huán)渤海圈”的一部分，由于其城市建設(shè)日益完善，其房?jī)r(jià)也基本到位了，而且隨著當(dāng)?shù)卣雠_(tái)一定的抑制措施，房?jī)r(jià)還可能出現(xiàn)一定的波折，因?yàn)檫@個(gè)城市的定位首先就是為大多數(shù)老百姓而想的。
預(yù)言之五
在“東北地區(qū)”中，作為東北最大的城市沈陽(yáng)，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，其房市仍將是最活躍、價(jià)格仍將會(huì)小幅上漲，二環(huán)以內(nèi)均價(jià)在5500元左右、中心公園等地區(qū)將在8000元左右、三環(huán)以外均價(jià)在3000元左右就是趨勢(shì)。
相對(duì)而言，長(zhǎng)春市在東北三大省會(huì)城市中，無(wú)論從城市規(guī)模、人口基數(shù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)規(guī)模來(lái)看均無(wú)法與沈陽(yáng)和哈爾濱相提并論，但是其房?jī)r(jià)有一個(gè)“后發(fā)制人”的過(guò)程，特別是長(zhǎng)春市近年來(lái)吸引了全國(guó)100強(qiáng)開發(fā)企業(yè)（包括萬(wàn)科、中海、中信、萬(wàn)達(dá)等）進(jìn)入開發(fā)，就從品質(zhì)上加速了其價(jià)格上揚(yáng)，因此其房?jī)r(jià)趕上甚至超過(guò)哈爾濱市都不是難題。
哈爾濱雖然將松北、呼蘭、阿城納入城市版圖，推行了“大都城市圈”的戰(zhàn)略，但是整個(gè)房?jī)r(jià)一直“溫而小動(dòng)”，不過(guò)，預(yù)計(jì)2008年二環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)均價(jià)在6000－7000元／平方米之間，少數(shù)高達(dá)萬(wàn)元也是有可能出現(xiàn)的。
預(yù)言之六
與沿海相比，“西北地區(qū)”一些城市的房?jī)r(jià)一直基數(shù)相對(duì)較低，有的甚至只有1000多元左右，但是近年隨著西部大開發(fā)的推進(jìn)，一些城市的房?jī)r(jià)開始像脫籠猛虎，快速上揚(yáng)，出現(xiàn)了連續(xù)的“漲停板”，一些小城市上漲的幅度甚至快于中等城市，中等城市上漲幅度快于大城市。
而到了2008年，由于前期上漲過(guò)大，后期需求相對(duì)有限，其房?jī)r(jià)將處于一個(gè)劇烈震蕩期，“漲停板”的現(xiàn)象將不再出現(xiàn)。在蘭州稍微好一點(diǎn)兒的房子也得每平方米4000元左右了，而銀川市房?jī)r(jià)以前在西北五省會(huì)城市中漲幅常居前列的位置已讓給了烏魯木齊市，烏魯木齊市其均價(jià)也就在3300元／平方米左右。
西安作為中國(guó)歷史文化名城，盡管現(xiàn)在想圓“大唐新都”之夢(mèng)，但是房?jī)r(jià)當(dāng)以“保護(hù)”二字為妥。
預(yù)言之七
“西南地區(qū)”的熱點(diǎn)當(dāng)然是“成渝板塊”，在2007年成都和重慶同時(shí)被宣布為“特區(qū)”之后，其房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了一個(gè)快速上揚(yáng)的過(guò)程，這其實(shí)也是一個(gè)潛在價(jià)值發(fā)現(xiàn)的過(guò)程。畢竟這兩個(gè)城市古往今來(lái)在中國(guó)的版圖上一直占有舉足輕重的位置，而且自然資源較好，只要規(guī)劃到位，價(jià)格就有潛力，因此2008年這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)仍有潛在空間。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)由沿海到內(nèi)地、再到西部轉(zhuǎn)移，成都和重慶將成為中國(guó)西部投資的熱點(diǎn)后，西部地區(qū)與東部地區(qū)房?jī)r(jià)差距的絕對(duì)值將要縮小。
單就省會(huì)城市房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，重慶房?jī)r(jià)和成都、昆明、貴州等西部省會(huì)城市相比仍將較低，與成都的差距仍將存在，主城區(qū)的房?jī)r(jià)也就在每平方米均價(jià)3200元左右，房?jī)r(jià)較高的“北部新區(qū)”，每平方米均價(jià)可能到5500元左右。由于成都也在打造“休閑之都”，是一個(gè)很適合居住的城市，因此5000－8000元／平方米的樓盤將會(huì)遍地開花。
預(yù)言之八
“中部地區(qū)”可以說(shuō)是近期中國(guó)板塊最熱的部分，因?yàn)椤拔錆h城市圈”和“長(zhǎng)株潭城市群”同時(shí)被獲批為“國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)區(qū)”，因此許多人認(rèn)為這兩個(gè)地方的房?jī)r(jià)也會(huì)像重慶和成都成為“特區(qū)”后價(jià)格一樣會(huì)迅速上漲。
實(shí)際上并不是那樣，由于市場(chǎng)上利好的消息至少在兩個(gè)月前就消化了，所以當(dāng)武漢和長(zhǎng)沙被批為“特區(qū)”后，樓市反而顯得比較平靜。還有一點(diǎn)大家一定要清楚的是，“武漢城市圈”和“長(zhǎng)株潭城市群”獲批為“國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)區(qū)”其定位是試驗(yàn)“兩型”社會(huì)———“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”的社會(huì)，因此受益最大的將是環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)業(yè)，在建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”的社會(huì)里，房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)該做出讓步。
就武漢而言，房?jī)r(jià)也基本到位。資料顯示，2007年11月份武漢房?jī)r(jià)只上漲5.37％，比10月份低了近4％，那么武漢的房?jī)r(jià)有沒有跌的可能呢？
在局部地區(qū)是有可能的，舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，現(xiàn)在漢口中心城區(qū)的均價(jià)也就6000多元／平方米，而光谷片區(qū)、特別是城郊結(jié)合部的房?jī)r(jià)也達(dá)到了6000多元／平方米，這就說(shuō)明這些地方的房?jī)r(jià)不是有泡沫、就是利好提前透支了。
因此要說(shuō)跌的話，光谷片區(qū)城郊結(jié)合部的樓盤將是有可能的，還有一點(diǎn)可以參照的是，與光谷片區(qū)相對(duì)的沌口片區(qū)，是國(guó)家級(jí)的開發(fā)區(qū)，是武漢經(jīng)濟(jì)的晴雨表，也是武漢規(guī)劃最好、保護(hù)最好的城區(qū)，但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)也就只有4073元／平方米，這要么不是光谷片區(qū)的房?jī)r(jià)高了、就是沌口片區(qū)的房?jī)r(jià)低了，因此，沌口片區(qū)的房?jī)r(jià)還有潛在的價(jià)值。
就整個(gè)武漢中心城區(qū)而言，西北湖地區(qū)、菱角湖地區(qū)和沙湖地區(qū)的房?jī)r(jià)還有一定的升值潛力，從發(fā)展的眼光來(lái)看，均價(jià)到萬(wàn)元指日可待。同時(shí)隨著“武漢城市圈”的建設(shè)，周邊8個(gè)城市的房?jī)r(jià)將會(huì)受益，隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)入，房?jī)r(jià)上揚(yáng)最大的將可能是孝感市，其價(jià)格將達(dá)到4500元／平方米左右。
當(dāng)然隨著“長(zhǎng)株潭城市群”的建設(shè)，湘潭和株洲的房?jī)r(jià)也會(huì)受益，也要向長(zhǎng)沙看齊，同時(shí)由于“長(zhǎng)株潭城市群”很容易并且他們?cè)缫严颉爸槿恰笨繑n和融合，因此湖南人一旦覺醒，省會(huì)城市房?jī)r(jià)較低的長(zhǎng)沙，其房?jī)r(jià)也會(huì)“怒吼”，中心城區(qū)每平方米七八千元會(huì)遍地開花，芙蓉區(qū)和湘江兩岸萬(wàn)元的房?jī)r(jià)也會(huì)點(diǎn)綴其中。
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