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房地產(chǎn)“錢”景不容樂觀
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-18
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 房屋 房價(jià)
- 中研網(wǎng)訊：
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根據(jù)WIND資訊的統(tǒng)計(jì)，截至8月15日，100多家房地產(chǎn)公司中有43家公司披露半年報(bào)。統(tǒng)計(jì)顯示，43家公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額總計(jì)為-188億元，而去年同期為-65億元，同比下降189%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額總計(jì)為235億元，去年同期為154億元，同比增加53.6%。缺錢,已成為房地產(chǎn)公司的普遍現(xiàn)象。
經(jīng)營性現(xiàn)金不足
根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，43家上市公司上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入為688億元，同比增長29.32%；同期經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出為877億元，同比增長46.66%。因此，整體經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額從去年同期的-65億元,進(jìn)一步下降至-188億元，下降幅度達(dá)到189%。
西南證券分析師周到表示，前些年由于房地產(chǎn)業(yè)火暴，許多企業(yè)大力圈地，占用了大量資金，而隨著國家調(diào)控效果的顯現(xiàn)，房屋銷售目前比較低迷，現(xiàn)金回籠放慢，因此房企出現(xiàn)了普遍的現(xiàn)金短缺，在財(cái)務(wù)報(bào)表上表現(xiàn)出來就是現(xiàn)金流快速下降甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)。
中原證券魏博表示，現(xiàn)金流較低甚至為負(fù)對一個(gè)成長性行業(yè)或企業(yè)來講并不是一個(gè)大的問題，因?yàn)樘幱诔砷L狀態(tài)的企業(yè)擴(kuò)張性明顯，因此經(jīng)營流入的資金通常會(huì)以擴(kuò)大再生產(chǎn)的形式再流出，因此只要其現(xiàn)金流保持一個(gè)相對穩(wěn)定狀態(tài)就沒有大的問題。但如果突然下降，就可能表示其現(xiàn)金流入或流出方面出現(xiàn)了問題。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，今年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流突然下降，主要是銷售方面出現(xiàn)了較大問題。
事實(shí)上，今年以來房屋價(jià)格雖然沒有明顯下降，但消費(fèi)者觀望氣氛濃厚，許多城市成交量下降達(dá)30%-50%，這對房地產(chǎn)公司來說影響巨大，這正是房企現(xiàn)金流快速下降的主要原因。房子不能及時(shí)銷售，而許多支出如土地、預(yù)售的項(xiàng)目、已經(jīng)開工的項(xiàng)目等為剛性支出，因此在銷售下降的情況下，房企現(xiàn)金流不可避免地出現(xiàn)下降。
資金短缺還將持續(xù)
房地產(chǎn)公司若不能通過經(jīng)營獲得足夠的現(xiàn)金流入，就只能通過融資來維持項(xiàng)目的正常進(jìn)行。從半年報(bào)看，上述43家公司上半年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為235億元，同比去年的154億元，增長52.6%。
雖然增長比例不算小，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于資金密集型，一個(gè)樓盤往往就是數(shù)億元甚至十幾億。以萬科為例，上半年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出就達(dá)到250億元。因此，對43家公司來講，區(qū)區(qū)235億元的籌資額可謂微不足道。
中信證券段海瑞表示，上半年通過增發(fā)或配股等手段獲得資金的情況較少，部分公司通過發(fā)行債券融得一些資金，如北辰實(shí)業(yè)募集了17億元，金地集團(tuán)12億元等。但這畢竟是少數(shù)，目前看大部分企業(yè)只能通過借款來獲得一些現(xiàn)金，維持項(xiàng)目運(yùn)行。
統(tǒng)計(jì)表明，上半年房地產(chǎn)類上市公司通過借款獲得資金555億元，同比增加了46.8%。
不過，借款盡管可以解燃眉之急，但畢竟不是最好的辦法，一則是數(shù)量通常有限，多則上億，少則幾千萬，對房地產(chǎn)項(xiàng)目來說是杯水車薪；二則借款利息較高，公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重。數(shù)據(jù)顯示，上述43家上市公司上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用超過10億元，同比增長58%。當(dāng)然能借到款也并不容易，大多都是關(guān)聯(lián)公司之間相互調(diào)劑。重要的是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開工到竣工需要二、三年的時(shí)間，這期間需要持續(xù)的資金投入。所以，對房地產(chǎn)公司來講，資金短缺之痛還將持續(xù)一段時(shí)間。
魏博認(rèn)為，在房市持續(xù)低迷的情況下，預(yù)計(jì)許多房地產(chǎn)公司會(huì)對原先的計(jì)劃進(jìn)行一些調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)開工與銷售面積的相對匹配，這樣企業(yè)經(jīng)營以及現(xiàn)金流才能回到正常狀態(tài)。 - ■ 與【房地產(chǎn)“錢”景不容樂觀】相關(guān)新聞
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