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深圳斷供風波起因房價縮水嚴重
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-10
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- 中研網訊：
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京滬炒房比重低
深圳斷供(買房人不再償還銀行貸款)風波短期內不會波及上海、北京，全國范圍內的斷供潮暫時不會爆發(fā)。市場人士認為三地不同的消費結構是造成北京、上海抵御金融風險能力強于深圳的直接原因。
“深圳斷供現象的產生，有兩方面因素，一方面深圳毗鄰香港，當地炒房現象非常普遍；另一方面，深圳房價相比去年最高峰時期嚴重縮水，大量房產變成負資產。北京、上海的情況要比深圳好很多�！北本╅_太物業(yè)保證有限公司總經理白鈞接受中國經濟時報記者采訪時表示，北京短時間內發(fā)生斷供風波的可能性不大，金融風險處在可控范圍。
如果深圳的購房需求中，75%是投機投資需求，25%自住需求；北京則恰好相反，75%自住需求，25%投資投機需求；上海居中，投資投機需求與自住需求各占一半。加之目前北京和上海房價類似深圳大幅下挫的可能性不大，也就不至于產生大量的負資產，進而引發(fā)斷供潮。
“盡管各地的房地產市場都出現降價促銷，但是促銷力度還是不一樣的，只有深圳演變成了大幅降價，其它城市雖然也有明折暗扣，但類似深圳降價幅度高達30%的現象還沒有出現�！卑租x強調，只要房價不在短時間內迅速下滑，金融風險就在可控制的范圍內。
而在一些正準備買房的人看來，如果房價降幅過大，受沖擊最大的不是高位接盤的自住客，而是炒房客�！胺績r漲到最高點時，很多想買房的人已經買不起房，大量房子在炒房人和投資客手里面，投資客還好一點，可以把房子出租，炒房人想變現出逃都找不到接盤的人�！睖蕚湓诒本┵I房的吳先生認為，炒房人相對較少的北京、上海抵御金融風險的能力比深圳強。
房貸漏洞大
“個人貸款方面肯定存在一定的金融風險，這些風險主要集中在假按揭和抵押貸款上�！遍L期從事二手房貸款業(yè)務的劉玉(化名)告訴記者，2006年和2007年，股價和房價都處于高位時，通過抵押房子進入股市的大有人在。
原則上銀行應當對抵押貸款的用途進行嚴格限制，至少不能讓資金進入風險系數較高的股市，但是在實際操作中，房屋抵押貸款的用途并不好控制，許多貸款都流入股市。知情人士告訴記者，自去年股市下滑以來，有相當多的資金被深度套牢在股市中。
“股市好的時候有很多資金從樓市流入股市，現在并沒有回流的跡象�！眲⒂裾f，如果房價繼續(xù)下探，辦理抵押貸款的房主可能會放棄被抵押的房產。
與抵押貸款相比，假按揭給銀行造成的風險要大得多。假按揭就是一種虛假交易，買賣雙方的目的在于從銀行套現。劉先生舉例說，甲從銀行貸款買了一套價值100萬元的房子，首付20萬元，另外80萬元貸款，房價上漲后他將房子以120萬元價格轉手賣給另一位熟人乙，除去乙付給銀行的首付24萬元，甲便可以從銀行直接套現96萬元。
“房價沒有下跌時，乙還會準時還貸，拿著房子等升值，一旦房價下滑，乙就會斷供，讓銀行將房子收回，銀行雖然擁有抵押物房子，實際價值卻已經縮水。”劉玉說，這種現象在房價降幅明顯的深圳已經出現。
劉玉認為，銀行貸款品種少，個人房貸成為各個銀行爭奪的焦點，這種過度的競爭促生銀行風險，如果各個銀行能夠嚴格按照相關規(guī)定執(zhí)行，就能有效規(guī)避風險，然而在具體的執(zhí)行過程中，打擦邊球的現象非常普遍。
對于正常的購房行為，銀行有一套完整的體系來規(guī)避房價下滑的風險，據知情人士估計，房價下滑幅度在30%以內，銀行的房貸風險就不會爆發(fā)。
李小姐2006年10月在北京五環(huán)附近的北苑家園購買了一套二手房，實際成交價75萬元，評估機構估價60萬元，銀行按照房屋總價60萬元放貸。
“這樣一來，我只能從銀行貸款48萬元，而我房子的實際成交價是75萬元。即便房價比我購買時降低35%，銀行還是有保障的�！崩钚〗阏J為，現在她們小區(qū)房子的市場價格已經達到每平方米1.2萬元，只要降到1萬元賣肯定有人買，售價也能達到110萬元，即便她斷供，也不會對銀行造成風險。
據介紹，在二手房買賣過程中，將有專業(yè)的評估機構對房屋的價格進行評估，原則上，房屋的評估價遠低于成交價。在實際操作中，為了避稅，買賣雙方還會盡量將房子的評估價做低。
“即便是同一棟樓里的二手房，評估價也會有所不同，北京市場上二手房的評估價大概是實際成交價的20%。加上20%的首付款，銀行實際承擔的風險非常小。”劉玉說。
表面看來，只要房價沒有出現大幅下挫，銀行的風險就處于可控制范圍之內，畢竟購房人已經將房子抵押給銀行，購房人不還貸款銀行就擁有房子的處置權，可以通過拍賣抵押物獲得保障。
“只要出售房子的市場價沒有低于銀行發(fā)放貸款的額度，處置房子雖然會有風險，但不會給銀行造成實質性損失。”劉玉說。
新房市場的情況與二手房市場類似，一般而言，如果購買的是第一套房產，買房人至少需要支付總房款的20%作為首付，“貸款人頭幾年還的都是銀行的利息，加上大部分買房人都會提前還款，銀行的壓力并不大。”
金融風險并非空穴來風，一旦房價繼續(xù)下探，跌破現在價格的30%，不僅高位接盤時的房產將變成負資產，引發(fā)斷供風潮，同時還將導致抵押給銀行的房產無法在市場上按照原來的購買價出售，甚至會低于評估機構的估價。如果這種狀況不能得到改觀，將形成一批呆賬壞賬，增加銀行金融風險。
市場分析人士指出，從現在的市場情況來看，房價的下滑幅度正成為決定金融風險是否爆發(fā)的關鍵因素。雖然北京、上海的開發(fā)商已經開始降價促銷，但要和深圳房價一樣降30%還需要一些時日，短期內北京、上海出現斷供潮的可能性不大。 - ■ 與【深圳斷供風波起因房價縮水嚴重】相關新聞
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