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解讀深圳樓市發(fā)展三大懸念
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-28
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008年的第一個季度即將過去，深圳樓市從一二月份的濃重觀望，到三月份的大批入市促銷，在這個季度的尾聲，終于迎來了幾許暖意，各樓盤的積極放量與熱情促銷，使得全市的成交量有了大幅提升。對于深圳樓市，在三九嚴寒和小陽春的冷暖更迭過后，留下了更多的是懸念。
對于下個季度地產業(yè)的走勢，最令人關心的莫過于房價何時見底這個話題。SOHO中國總裁潘石屹的一句“中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變，并進入前所未有的融資艱難期”，掀起了一場地產激論。英聯(lián)國際董事長郭建波則不認同，他認為這種劇烈的方式進行的洗牌，很難在近期內出現(xiàn)。
在新一季來臨之際，這些深圳樓市中存在的問號，其答案將會指向深圳樓市未來的方向。
懸念一：房價的底部何在
經(jīng)歷了近半年來的樓市寒冬之后，開發(fā)商先于置業(yè)者，成為了首先捱不住的人。春節(jié)前后的這一輪降價促銷潮，來勢洶洶，余波未了。出讓的利潤空間換來了鼎盛的人氣，也帶動了一部分的市場信心。
在某新盤售樓處，記者見到了前來看樓的朱小姐。她是收到樓盤促銷的短信而來的�！斑@比我之前來看的時候，一平方米都降了好幾千呢�！北M管開發(fā)商許諾，這優(yōu)惠以后都不再有，但朱小姐仍有些疑慮：“按這個態(tài)勢，將來即使這個樓盤不再降價，但其他條件相近的樓盤也有可能開出更低的價�！�
這也是目前許多人心中的一個懸念。樓市的底部在哪里，何時才是見底的時候，在這個問題上，各路人馬各有分歧。
一批以中小型開發(fā)企業(yè)為代表的樂觀派，以近期樓市的回暖跡象為憑證，認為近期的暢銷已經(jīng)基本上成功地探到市場的底線，樓市的觀望期已經(jīng)基本結束，房價即刻將止跌回穩(wěn)。
另一派觀點則對樓市前景并不看好，認為目前樓市的觀望期將比較漫長，樓市的調整期將持續(xù)三至四年。在房地網(wǎng)的相關統(tǒng)計中，認為本輪樓市的下降底線是在今年六月之后的網(wǎng)友，比選擇下降底線在六月之前的人數(shù)要多上數(shù)倍，這其中既有民眾對置業(yè)形勢的期待，但同樣也來自行業(yè)領軍人物對市場的判斷。
更多的專業(yè)人士則傾向于謹慎的樂觀，認為目前的觀望期是暫時的，市場雙方在年中結束觀望后樓價將重新平穩(wěn)上漲。在五、六月，仍將有更多的樓盤促銷與降價，在樓市不約而同的放量與降價中，樓市的底部也將漸漸浮出水面。英聯(lián)國際的研究報告就認為，在銀根、地根雙重緊縮的背景下，2007年末一線城市持續(xù)的量價齊跌局面以及市場濃厚的觀望情緒將一直持續(xù)至今年年中，直至房價告別只漲不跌，回歸價值。在調整期結束后，一線城市巨大的需求在理性的市場中重新釋放，房價也將在年底趨于穩(wěn)定。
懸念二：自住需求能否重新主導市場
由于信貸政策的緊縮而離場的投資客，最近迎來了一個利好消息：不少市民都發(fā)現(xiàn)，對第二套房的認定有所松動，而且部分銀行也已再現(xiàn)放貸熱情。
更多的資料則顯示，現(xiàn)在的市場正在為自住客所主導。在去年四、五月高峰的時候，有專業(yè)人士判斷，投資客的力量占據(jù)了新房成交量的70％以上。而現(xiàn)在的數(shù)據(jù)則是相反甚至有過之。
今年第一季度冷清的市場氣候，使許多開發(fā)商在為新增放量定價時，也保持了更為謹慎的態(tài)度。本月多數(shù)新開樓盤的價格都在一定程度上低于開發(fā)商在去年市場旺季時對今年房價的最初預期，新房源的價格比起去年年中，有了不小的回落，這自然激勵了不少自住客的信心，然而對投資客而言，未來暫時還不明朗的樓市，并不適合入市。因此在這輪回暖中，自住需求首先受到激發(fā)，開始帶領市場漸漸走出陰霾。
在第一季度開盤的關內某樓盤，從購房者的資料可以看出，大部分是居住于本片區(qū)的客戶，年齡集中在35－45歲，多為換房客，需求戶型為3房或更大的戶型；部分年齡在50歲以上的周邊客為兒女購買婚用房，需求戶型為兩房。自住買家基本上占據(jù)了市場。
而投資需求在被抑制了大半年之后，隨著自住市場熱和市場走旺，也開始有了萌動的跡象。在一手、二手市場上，開始看房的投資客已經(jīng)有所增加。市場規(guī)律常常如此，在自住客烘托出一定的市場氛圍后，投資客也隨后進入，給市場加溫。此次第二套房貸款松動的消息，也不失為一個信號，鼓動投資客們再回潮進入市場。
自住需求占主導的市場意味著平穩(wěn)和理性，而投資需求占主導的市場則不免會流于激進與瘋狂。投資需求有其存在的必需性，然而投資客占據(jù)市場的主流，則是開發(fā)商與普通置業(yè)者都不愿意看到的。今年的市場要貫徹穩(wěn)健理性為基調，而這，也有賴于投資客的比例控制這個懸念的正確解答。
懸念三：房企大調整是否來臨
一季度帶來的另一個懸念是潘石屹拋下的。這位SOHO中國總裁的一句“中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變，并進入前所未有的融資艱難期”，掀起了一場地產激論。第二季度是否會成為房產界的劇變期，令人拭目以待。
許多地產界資深人士對此說法表示了不以為然。在中國，房地產的進程多是以“潤物細無聲”的姿態(tài)演變的，很少大波大浪、大開大闔的行業(yè)變革。政府出臺了有力的調控力度，也會經(jīng)歷一段時期的調整，才會對市場產生作用。英聯(lián)國際董事長郭建波就表示，這種劇烈的方式進行的洗牌，很難在近期內出現(xiàn)。中國房地產企業(yè)的基數(shù)太大，即使是占市場份額最多的萬科，也沒有超過2％。要在如此廣闊的國度里實現(xiàn)行業(yè)的調整和震動，并非易事。但必須承認，2008年房地產企業(yè)并購的熱潮還將持續(xù)。
潘石屹“劇變論”所指的行業(yè)洗牌，其實從去年開始就初現(xiàn)端倪。2007年全年中國房地產行業(yè)的并購案例就已持續(xù)增加。普華永道會計師事務所公布的《中國企業(yè)并購回顧與前瞻》顯示，去年上半年房地產行業(yè)不僅并購交易數(shù)和交易金額兩者增幅均列各行業(yè)第一外，并購交易數(shù)居各行業(yè)第二，并購金額居行業(yè)第三。房地產業(yè)并購金額從同期11億美元猛增到33億美元，并購數(shù)由41起激增到74起，增幅列各行業(yè)并購第一。而萬通集團主席馮倫近日也表示，隨著宏觀政策面的調整，房地產企業(yè)在未來3至5年內將進入合并重組及優(yōu)勝劣汰的高峰期。以目前全國6萬家企業(yè)計，3至5年后將只有不到5％的企業(yè)可以存活。
今年，深圳將啟動全年將建設保障性住房45800套，在這批保障性住房充實市場后，留給商品房的客戶群體也會有所減少。而價格體系的重新調整，也擠壓了不少開發(fā)項目的利潤空間。進入新季度，地產企業(yè)面臨的形勢會更加嚴峻。房企將如何定義自身在未來市場格局中的定位，如何調整開發(fā)計劃和戰(zhàn)略節(jié)奏，在未來保障性住房大量上市的局面下，如何提高產品的性價比來贏得生存空間，是未來一段時間內關系到房企發(fā)展前景的重要一關。
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