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二線城市行動(dòng)漸入高潮
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-24
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 成都 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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“3月以來(lái)，我們的樓盤已經(jīng)提了兩次價(jià)�！弊鳛槌啥己娇崭燮瑓^(qū)一處樓盤的銷售主管，李蓮心情難得這樣輕松。
按照成都官方公布的數(shù)據(jù)，3月以來(lái)，成都商品房日均成交量已經(jīng)連續(xù)3周達(dá)到300套以上，成交量和成交面積與前兩月相比均有明顯回升。雖然3月成交量仍只有去年同期的六七成，但相對(duì)于今年一二月份還是有明顯的回暖。
在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一變化遠(yuǎn)非傳統(tǒng)三四月份銷售旺季來(lái)臨這么簡(jiǎn)單。他們認(rèn)為，在樓市觀望期中各種力量的博弈成了“暖流”出現(xiàn)的關(guān)鍵。
小股暖流入境
成都天愛(ài)地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)機(jī)構(gòu)副總裁何欣堅(jiān)信“暖春”即將到來(lái)。他認(rèn)為，連續(xù)三周成交量上升，說(shuō)明購(gòu)房者開(kāi)始逐步回到市場(chǎng)，成交價(jià)格也開(kāi)始身處漲跌交錯(cuò)的階段�！半m然和去年同期比仍有差距，但已經(jīng)開(kāi)始了融冰之舉。”
相對(duì)于成都樓市的“小幅緩步走”，杭州樓市再次演繹了“開(kāi)盤即清盤”的神話。3月8日，金成·新庭院以每平方米6100余元的開(kāi)盤價(jià)推出64套小戶型高層公寓，短短3小時(shí)被購(gòu)房者一搶而光。第二天，萬(wàn)科杭州旗下的金色城品開(kāi)盤當(dāng)天，預(yù)訂率達(dá)到了95%。210套房源吸引了1012個(gè)購(gòu)房者交定金參加搖號(hào)。
“這種增量的跡象，在4月會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。”何欣預(yù)測(cè)，購(gòu)房者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的觀望，部分理性投資者選擇在這個(gè)時(shí)候抄底。在春交會(huì)的催動(dòng)之下，4月樓市有望創(chuàng)下小的交易高潮。
外資入市抄底
新年后，成都當(dāng)?shù)貥潜P包括珠江國(guó)際花園、錦江·城市花園和合能·耀之城都加大了促銷力度，“買房送車”、“直接返現(xiàn)金”等并不新鮮的招數(shù)又重出江湖。而成都、東莞等地部分樓盤前階段直接降價(jià)30%，挑戰(zhàn)了樓市的底線�！坝袑�(shí)際購(gòu)房需求的置業(yè)者難免會(huì)心動(dòng)”，李蓮認(rèn)為，這些都導(dǎo)致了銷售量逐步上升。
但這一波“暖流”的真正創(chuàng)造者，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商回歸理性的定價(jià)。
據(jù)了解，在萬(wàn)科領(lǐng)頭掀起降價(jià)潮后，其他開(kāi)發(fā)商迫于壓力不得不搞名目眾多的降價(jià)促銷，這更加劇了購(gòu)房者的觀望心態(tài)�！叭绾芜M(jìn)行理性定價(jià)，既能吸引購(gòu)房者，同時(shí)又起到保值作用，現(xiàn)在是該認(rèn)真思考的時(shí)候了�！�
知名地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)德思勤則認(rèn)為，按照最近各地樓房交易價(jià)格來(lái)說(shuō)，降價(jià)30%已經(jīng)接近2007年第一季度的價(jià)格，降價(jià)40%則回到2006年年中的水平，樓市自然形成“政策底”，難免會(huì)觸底反彈。
而戴德梁行分析認(rèn)為，外資的看好也刺激了樓市的回暖。他們預(yù)測(cè)，成都、杭州及沈陽(yáng)等外資看好的二線城市住宅市場(chǎng)將會(huì)在回暖中扮演急先鋒�！巴赓Y流入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金同比增幅可能高達(dá)70%左右，這將起到極大的托市作用�！�
政策“松緊”左右回暖速度
旺盛的需求可能會(huì)刺激成交量上行，但政策的“松緊”仍將左右回暖的速度和幅度。
今年中央政府用于保障性住房建設(shè)的資金為68億元，即使地方政府拿出2∶1配套資金，全國(guó)保障性住房的投資不過(guò)200多億元，尚屬杯水車薪，根本不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)構(gòu)成沖擊�！按罅康膭傂孕枨笤谟^望無(wú)果之后仍會(huì)回到商品房市場(chǎng)�！焙涡琅袛�，新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥并不主張樓市“拐點(diǎn)”的說(shuō)法，算是一個(gè)積極的信號(hào)，或許也成為促進(jìn)樓市加速回暖的因素。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：漲也二貸（二套房貸新政），跌也二貸。據(jù)了解，此前，二次置業(yè)者的資料一般會(huì)進(jìn)入各銀行的總行數(shù)據(jù)庫(kù)，來(lái)判斷是否屬于“嚴(yán)控”行列。但2月份房貸銳減后，一些城市的銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)始密謀對(duì)還清第一套房按揭貸款再購(gòu)買第二套房的按揭客戶，給予第一套房同等優(yōu)惠利率�！拔覀円呀�(jīng)接到上級(jí)通知，向各大地產(chǎn)機(jī)構(gòu)收集銷售數(shù)據(jù)以進(jìn)一步摸清市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)，作為后期政策執(zhí)行的依據(jù)�！背啥冀ㄐ蟹抠J部周姓工作人員向記者透露，但他承認(rèn)二套房貸政策并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。
李蓮認(rèn)為，一旦銀行信貸“開(kāi)閘”，消費(fèi)者當(dāng)前的持幣觀望將會(huì)迅速變成入市行動(dòng)，導(dǎo)致樓市回暖。
“雖然3月樓市出現(xiàn)小股暖流，但這并不意味著四五月份后的樓市就開(kāi)始全面回暖。”成都蔚藍(lán)地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉 的理由是，政策的調(diào)控仍未見(jiàn)明顯松動(dòng)�！�3月18日，央行提高存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)可能會(huì)波及樓價(jià)走勢(shì)，因此樓市回暖的幅度究竟有多大仍然難以定論�！彼J(rèn)為，2005年宏觀調(diào)控后，觸發(fā)的“報(bào)復(fù)性”增長(zhǎng)在2007年出現(xiàn)，去年加大宏觀調(diào)控后，要出現(xiàn)大反彈也還需時(shí)日。
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