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房地產(chǎn)業(yè)收益率或降
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-2-14
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月5日，已公布年報(bào)的11家房地產(chǎn)上市公司，2007年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入231.31億元，同比增長(zhǎng)56.09%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)59.83億元，同比增長(zhǎng)104.15%；歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)共計(jì)42.66億元，同比增長(zhǎng)117.39%。
行業(yè)毛利率達(dá)到25.87%。
另外，尚未公布年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司，共有42家發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，其中34家為"預(yù)增"；4家"扭虧"。預(yù)增幅度100%以上的有26家。
行業(yè)分析人士指出，2007年，受剛性需求拉動(dòng)和實(shí)際利率較低的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)景氣度不斷攀升，由此房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)。他們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口紅利和消費(fèi)升級(jí)等因素的長(zhǎng)期存在，將助推房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)向好；不過(guò)，貨幣政策從緊后，行業(yè)的增長(zhǎng)率和收益率將會(huì)有所降低。
受益于房?jī)r(jià)上漲
業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)上市公司2007年的業(yè)績(jī)喜人；主要是受益于全國(guó)房?jī)r(jià)上漲；"因?yàn)樯蠞q的部分基本都是利潤(rùn)"。因此，房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)高于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)。
國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，2007年，全國(guó)70個(gè)大中城市，平均房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。
從月度統(tǒng)計(jì)看，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出先穩(wěn)步增長(zhǎng)，后加速上揚(yáng)，再緩慢增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2007年年初，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅比較平穩(wěn)。1至5月漲幅在6%左右波動(dòng)；進(jìn)入6月，漲幅躍上了7%，而且不斷加速；7至12月漲幅分別達(dá)到7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%和10.5%。以2007年12月份為例，同比漲幅超過(guò)15%的城市達(dá)到了9個(gè)。
分析人士表示，雖然進(jìn)入第四季度，部分一線城市的樓市呈現(xiàn)"有價(jià)無(wú)市"的局面，但從全國(guó)來(lái)看，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況依然保持良好；所以，多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的銷售收入，保持了50%以上的增幅。
與此相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也保持高速增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2007年全年，我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137239億元，比上年增長(zhǎng)24.8%，加快0.9個(gè)百分點(diǎn)；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，增速同比上升8.4個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的投資增長(zhǎng)速度。
有券商研究報(bào)告指出，一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資情況要視后續(xù)房屋銷售情況而定，回收速度一般較慢。但近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況持續(xù)升溫，從目前上市公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以看出，房地產(chǎn)業(yè)的周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)接近上市公司的整體水平。
今年業(yè)績(jī)已鎖定
對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，除了當(dāng)期結(jié)算收入外，預(yù)收賬款也在不斷增加，這是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)但尚未結(jié)算的銷售收入。已公布年報(bào)顯示，房地產(chǎn)上市公司預(yù)收賬款項(xiàng)目已經(jīng)可以保證2008年的業(yè)績(jī)。
數(shù)據(jù)顯示，11家公布年報(bào)的房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款共計(jì)221.64億元，同比增長(zhǎng)86.3%；是2007年?duì)I業(yè)收入的95.8%。其中，保利地產(chǎn)（600048）、萬(wàn)通地產(chǎn)（600246）、華發(fā)股份（600325）等5家公司的預(yù)收賬款超過(guò)營(yíng)業(yè)收入。
以華發(fā)股份為例，2007年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.66億元，同比增長(zhǎng)155.69％；而預(yù)收賬款已達(dá)3.69億元，為公司營(yíng)業(yè)收入的1.56倍。2007年，華發(fā)股份結(jié)算項(xiàng)目面積31.27萬(wàn)平方米，結(jié)算收入21.22億元，分別同比增長(zhǎng)119.75%和154.72%；而公司2008年的結(jié)算項(xiàng)目已經(jīng)全部預(yù)售，因此基本鎖定了2008年的業(yè)績(jī)。
市場(chǎng)人士分析，目前，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備一般可以維持三年以上開(kāi)發(fā)；盡管去年四季度開(kāi)始，以北京、廣州、深圳為代表的部分區(qū)域房?jī)r(jià)上漲偏快，結(jié)構(gòu)性泡沫初顯。不過(guò)，從全國(guó)來(lái)看，在成本拉動(dòng)、供給限制、需求推動(dòng)和房地產(chǎn)行業(yè)壟斷屬性等因素共同作用下，房?jī)r(jià)仍然具備上漲動(dòng)力。因此，未來(lái)2至3年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jī)?nèi)詫⒕S持25%－50%的增長(zhǎng)。
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