2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資機會

• 李芬珍子 2024年4月28日 來源：中研網(wǎng) 1285 84
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2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資機會

一、產(chǎn)業(yè)鏈投資機會

只租不售成為中國商業(yè)地產(chǎn)主流開發(fā)模式，此種方式亦是國際商業(yè)地產(chǎn)運作的主流模式，與分散銷售產(chǎn)權相比較更利于項目的長久持續(xù)運營。只租不售的做法已經(jīng)由港臺商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在國內(nèi)樹立了成功的典范，并帶給市場更多的正面示范。同時，大體量商業(yè)地產(chǎn)的購物中心化發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的進入壁壘提升成為只租不售模式的衍生效應。

開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變是影響商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈演進的決定性因素，只租不售成為商業(yè)地產(chǎn)主流開發(fā)模式對中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈帶來如下影響：

1、專業(yè)顧問中介機構獲得廣闊的發(fā)展空間。

在只租不售的主流模式下，專業(yè)顧問中介機構的價值被廣為接受，并擁有關闊的發(fā)展空間。專業(yè)中介的存在，使得投資方、開發(fā)商、零售商的職責更清晰，操作更專業(yè)，項目的成功也更有保證。大型Mall的開發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)中介。

專業(yè)服務機構能提供五大方面的服務：提供最佳項目形態(tài);準確估算未來的商業(yè)收益和商業(yè)地產(chǎn)的價值;全程提供專業(yè)水準的規(guī)劃;確保規(guī)劃設計出優(yōu)質(zhì)商業(yè)設施;代表客戶項目與國外商家有目標、有選擇地進行交流。而這五項服務正是中國開發(fā)商所沒有能力解決的。在目前的產(chǎn)業(yè)鏈結構中，以營銷代理為主營業(yè)務的代理行最可能成為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問中介機構。

2、專業(yè)招商渠道更受重視

招商代理公司的核心優(yōu)勢就是具有招商渠道。中介服務機構在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益。專業(yè)中介服務機構同商家的魚水關系是開發(fā)商不具備的，這也是中國商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的招商渠道。對于中國目前大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項目開發(fā)的后續(xù)進程影響也最大，專業(yè)的國際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢十分明顯。目前國內(nèi)還沒有具備一定實力、影響力的招商代理公司，而傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)、國內(nèi)知名的房地產(chǎn)營銷代理行都具備開展招商代理業(yè)務的潛力。

3、投融資環(huán)節(jié)引進更多的金融產(chǎn)品

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項目，但實現(xiàn)成功投資的少之又少。解決開發(fā)商急功近利的問題需要有許多的金融產(chǎn)品，需要積極推進基金和信托這類工具來介入商業(yè)地產(chǎn)，建立商業(yè)地產(chǎn)的融資鏈。

圖表：房地產(chǎn)客戶價值和產(chǎn)品價值結構圖

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、細分市場投資機會

在房地產(chǎn)市場上，當住宅價格瘋漲讓人望而卻步時，被低估的高端商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商鋪、酒店式公寓等物業(yè)類型引起投資者的興趣。

在目前的形勢下，投資者對樓市的投資有了明顯的分化。根據(jù)資金額度來劃分，有實力的投資者投向高端商業(yè)房產(chǎn)，也就是高端寫字樓;中小投資客則轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)領域，多為商鋪和酒店式公寓。

機會一：高端商業(yè)地產(chǎn)

住宅現(xiàn)在限制的厲害，開發(fā)商紛紛“棄宅從商”。2012年，萬達以“商鋪加住宅”盈利模式創(chuàng)造了年收入500多億，成為房地產(chǎn)行業(yè)一顆冉冉上升的明星。其中，商鋪的開發(fā)與銷售成為主營業(yè)務收入的重要部分。2013年，不少傳統(tǒng)的住宅開發(fā)企業(yè)萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)，籌集資金加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。零售業(yè)的華潤和蘇寧加大了賣場商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)步伐。就連家電業(yè)的TCL及康佳等紛紛投入商業(yè)地產(chǎn)。目前全國正在掀起一股“商鋪投資熱”。

高端商業(yè)地產(chǎn)前期被低估的價值，隨著有實力的開發(fā)企業(yè)的大量投入，其商業(yè)地產(chǎn)的價值開始凸顯，目前由于商業(yè)地產(chǎn)迎來投資熱，一線城市寫字樓、商鋪價格出現(xiàn)普漲局面。

機會二：酒店式公寓

酒店式公寓以獨特的物業(yè)類型，受到中小投資者和買房人的青睞。它的投資的特點有幾點：第一，酒店式公寓有著非常明顯的投資優(yōu)勢，擁有酒店式的配套和服務，租金明顯是高于住宅的，而既能自用，又能出租就是其最大的特點。第二，操作的方式有很多種，和住宅相比，售后代租是酒店式公寓的一個獨特的優(yōu)勢。還一個特點，體量小，總價少，對投資者來資金少回報率高，遇到政策調(diào)控市場發(fā)生變化，投資者可以“見風使舵”，易投資易轉(zhuǎn)手，投資壓力小，抗風險能力強。

機會三：品牌開發(fā)商

房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了品牌時代，同時也是品牌開發(fā)商競爭的時代。品牌上市公司中，全國大牌“招保萬金”、本地企業(yè)棲霞建設、蘇寧環(huán)球，香港品牌上市公司和黃、恒基、雅居樂、恒大、明發(fā)等企業(yè)占據(jù)著南京房地產(chǎn)市場的絕大部分份額。從近期熱銷的項目來看，戶型不一、檔次不一、類別上差異較大。而從項目推廣角度來看，也并非因為降價而促成銷售。如此看來，降價已經(jīng)不是目前開發(fā)商應對調(diào)控的唯一手段了，地產(chǎn)公司的品牌知名度成為投資置業(yè)者一個重要的考量因素。這就是品牌價值和力量。

圖表：房地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略圖

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

三、重點區(qū)域投資機會

長三角地區(qū)投資機會分析：

(1)優(yōu)質(zhì)物業(yè)有更大發(fā)展空間

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心提供的市場研究數(shù)據(jù)表明，中國目前商業(yè)最成熟的上海，購物中心率僅為39.5%，未來購物中心仍有較大的發(fā)展空間。據(jù)此推斷，未來會出現(xiàn)大量的購物中心并購現(xiàn)象，表現(xiàn)為標準的購物中心并購大量零售商業(yè)地產(chǎn)項目和準購物中心，最終漸成專業(yè)化高的商業(yè)地產(chǎn)項目。因此，未來具有優(yōu)質(zhì)潛質(zhì)的商業(yè)物業(yè)必開始受到市場青睞，而具備更大的發(fā)展空間。

(2)由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運營時代

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)正由最初的感性向理性過渡。隨著一線城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的失利，更多的開發(fā)商認識到，專業(yè)化和國際化的操作是商業(yè)項目成功的基本保障。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應是始于“建”而終于“管”。真正的利潤增長來自于后期的物業(yè)經(jīng)營。從長遠看，出租型物業(yè)的回報率遠比出售型的要高。商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性，追求商業(yè)運營價值和不動產(chǎn)穩(wěn)定收益。目前，已有部分大的銷售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業(yè)，這是新市場情況下對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的新嘗試?？梢灶A見，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運營時代。

(3)模式趨于國際化和專業(yè)化

新一代的商業(yè)項目開發(fā)在計劃性、綜合性及開發(fā)與運營的統(tǒng)一性方面大幅提高，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化運作成為大勢所趨。商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點，開發(fā)的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業(yè)管理方面。而這些關鍵環(huán)節(jié)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗、技能和引進資源渠道的機構完成。只有開發(fā)與運營的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一，才能保證商業(yè)地產(chǎn)達到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。

(4)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道多元化

從近兩年的趨勢看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向國際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國外融資渠道受到市場關注，但是鑒于國內(nèi)法律和市場環(huán)境問題，這一渠道受到的限制較多。從國外基金的角度看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然具有相當?shù)奈ΑＲ虼?，它們可以通過在海外的資金平臺國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)打包放到國外上市，從而獲取國際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉德集團旗下中國商業(yè)地產(chǎn)基金。無疑，這為國內(nèi)開發(fā)商提供融資機會。此外，大連萬達在REITs上市未果的情況下，通過發(fā)行CMBS的方式為自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進行融資，也是市場上一個全新的操作模式。可見，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)融資渠道趨向多元化。

《2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》由中研普華商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析專家領銜撰寫，主要分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀與投資前景，同時對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展做出科學的趨勢預測和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析，幫助客戶評估商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資價值。

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