中國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展概述

• 李芬珍子 2023年5月17日 來源：中研網(wǎng) 975 61
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中國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展概述

一、中國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展歷程

中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚，目前還處于初級(jí)階段，主要表現(xiàn)為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)參與的投資主體主要為政府及政府控制的國(guó)有企業(yè)，外資和民營(yíng)企業(yè)參與較少。工業(yè)地產(chǎn)更多地表現(xiàn)為政府一個(gè)招商引資的工具，以滿足其解決就業(yè)、拉動(dòng)GDP、增加稅收的需要。

我們國(guó)家的工業(yè)廠房工程的發(fā)展，真正意義上是從改革開放之初算起的。首先在全國(guó)設(shè)立了5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)、14個(gè)開放城市，并建立了多個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。在政府全力主導(dǎo)之下，這一時(shí)期的工業(yè)廠房建設(shè)發(fā)展非常迅速，在數(shù)量、質(zhì)量上均保持極高的增長(zhǎng)，工業(yè)廠房成為生產(chǎn)力的聚集地，推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，沿海較發(fā)達(dá)地區(qū)開始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，各類型工業(yè)廠房在全國(guó)各地四處開花，工業(yè)廠房類型不斷增多，但規(guī)模體量、建設(shè)成效參差不一。

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)大階段：1978年是工業(yè)地產(chǎn)孕育、探索階段;1982年~1992年國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)開始快速發(fā)展;1992年~2002年工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入矛盾與探索期;2002年進(jìn)入國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)密集開發(fā)階段。

20世紀(jì)70年代末，中國(guó)第一個(gè)對(duì)外開放的工業(yè)園區(qū)--蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，工業(yè)地產(chǎn)隨之興起，但當(dāng)時(shí)大多局限為以廠房出租和賣地為主的經(jīng)營(yíng)方式。2003年，業(yè)內(nèi)首次提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念，并將之作為工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代。

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，沿海較發(fā)達(dá)地區(qū)開始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，各類型園區(qū)在全國(guó)各地四處開花，園區(qū)類型不斷增多，但規(guī)模體量、建設(shè)成效參差不一。

二、我國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析

1、政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)

工業(yè)廠房一般是由所在地政府提供優(yōu)惠土地，單獨(dú)投資或者合作開發(fā)，用來吸引企業(yè)進(jìn)入，進(jìn)而發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，由此決定了國(guó)家或地方政府的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展政策對(duì)工業(yè)廠房工程的類型有很大的引導(dǎo)作用。當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策導(dǎo)致了不同地方的工業(yè)廠房工程不同于另一個(gè)地方，專業(yè)性較強(qiáng)。

2、投資大、投資回收期長(zhǎng)

工業(yè)廠房工程資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，其投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也相當(dāng)高，而投資回收期則有的長(zhǎng)達(dá)十幾年。因此工業(yè)廠房工程的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)廠房工程大投資的特點(diǎn)所決定的。

三、中國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展面臨問題

(1)土地儲(chǔ)備資格問題

為了加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，一些開發(fā)區(qū)常將可開發(fā)用地進(jìn)行打包，委托開發(fā)商進(jìn)行征地、拆遷、儲(chǔ)備，并由開發(fā)商進(jìn)行該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、場(chǎng)地綠化、廠房樓群的集中開發(fā)建設(shè)，為了保證開發(fā)商利益獲取，政府與企業(yè)就土地增值收益分成達(dá)成協(xié)議。而我國(guó)《土地儲(chǔ)備辦法》中明文規(guī)定，土地儲(chǔ)備工作應(yīng)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。顯然，地產(chǎn)開發(fā)商并不具有土地儲(chǔ)備的資格，但是在工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行中實(shí)質(zhì)上承擔(dān)了土地儲(chǔ)備職能，存在土地儲(chǔ)備主體違規(guī)問題，同時(shí)這種模式勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)多頭儲(chǔ)備土地、政府與開發(fā)商分享土地增值收益的問題，擾亂國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

(2)工業(yè)用地性質(zhì)問題

目前，我國(guó)土地性質(zhì)劃分為住宅、商業(yè)、綜合服務(wù)、工業(yè)四類，工業(yè)用地價(jià)格最低，據(jù)測(cè)算，我國(guó)工業(yè)用地價(jià)格僅相當(dāng)于居住用地價(jià)格的15%，商業(yè)用地價(jià)格的8%。國(guó)家對(duì)工業(yè)用地實(shí)行嚴(yán)格控制制度，工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。國(guó)土資源部發(fā)布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》也明確規(guī)定工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。但是由于工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從單一廠房向綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，上述政策已經(jīng)不能有效監(jiān)督、管理和控制工業(yè)用地。主要表現(xiàn)是開發(fā)商通常以工業(yè)地價(jià)獲取的土地使用權(quán)為一個(gè)整體(一宗)，在宗地上開發(fā)商除建設(shè)工業(yè)廠房以外，還集中成片建設(shè)研發(fā)、賓館、培訓(xùn)等其他配套設(shè)施，實(shí)際上難以分清廠房用地和其他類型用地規(guī)模，按照現(xiàn)有政策能否界定為改變工業(yè)土地性質(zhì)存在爭(zhēng)議;有的開發(fā)商以建設(shè)研發(fā)樓名義建設(shè)寫字樓，實(shí)際上是銷售給房地產(chǎn)、服務(wù)、交通、金融等其他行業(yè)單位，而根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)，監(jiān)管部門難以對(duì)此種現(xiàn)象加以界定控制，其改變土地性質(zhì)數(shù)量也難以確定。由于國(guó)家政策存在漏洞，部分地產(chǎn)商通過打政策擦邊球，變相改變工業(yè)用地用途獲取高額商業(yè)利潤(rùn)，擾亂土地市場(chǎng)秩序，造成國(guó)有土地出讓金大量流失。

(3)軟件與信息服務(wù)業(yè)等高技術(shù)行業(yè)用地性質(zhì)問題

根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，軟件和信息服務(wù)業(yè)包括軟件開發(fā)、信息技術(shù)集成服務(wù)、信息技術(shù)咨詢服務(wù)、數(shù)據(jù)處理和存儲(chǔ)服務(wù)、集成電路設(shè)計(jì)和其他信息技術(shù)服務(wù)行業(yè)。國(guó)家也明確強(qiáng)調(diào)，大力發(fā)展新一代信息技術(shù)戰(zhàn)略新興工業(yè)，大力發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)、信息服務(wù)、軟件開發(fā)等高技術(shù)行業(yè)。由于這類行業(yè)主要具有資金密集型、技術(shù)密集型、智慧密集型特點(diǎn)，這類行業(yè)用地的表現(xiàn)形式不是工業(yè)廠房、而是辦公樓或者研發(fā)樓。而目前的工業(yè)用地政策僅適用于傳統(tǒng)建設(shè)廠房的工業(yè)項(xiàng)目(一般指《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類注釋》(GB/T4754-2002)的13至43大類分類)，但對(duì)于軟件服務(wù)、信息技術(shù)等這類不需工業(yè)廠房的新型現(xiàn)代信息服務(wù)行業(yè)的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。

(4)銷售模式問題

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售不同于普通的住宅、商業(yè)商品房的銷售，因國(guó)家相關(guān)政策的限制，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中所存在的政策問題也相應(yīng)暴露出來。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得房屋主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬于無效合同。目前諸多工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已成為商品房開發(fā)模式，地產(chǎn)開發(fā)商以集中開發(fā)，統(tǒng)一配套的方式對(duì)外向不特定的企業(yè)或者個(gè)人出售工業(yè)用房，已屬于商品房銷售行為，但是由于開發(fā)商取得土地為工業(yè)性質(zhì)土地，依據(jù)目前法規(guī)不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。工業(yè)地產(chǎn)商大多是在沒有取得預(yù)售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進(jìn)行銷售房屋行為，這對(duì)于買賣雙方均存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

《2022-2027年中國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》由中研普華工業(yè)廠房工程行業(yè)分析專家領(lǐng)銜撰寫，主要分析了工業(yè)廠房工程行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀與投資前景，同時(shí)對(duì)工業(yè)廠房工程行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)和專業(yè)的工業(yè)廠房工程行業(yè)數(shù)據(jù)分析，幫助客戶評(píng)估工業(yè)廠房工程行業(yè)投資價(jià)值。

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