合肥鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售 商品房將迎來(lái)現(xiàn)房銷售時(shí)代？

• 2018年10月20日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng)、東方財(cái)富網(wǎng) 1390 92
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，房地產(chǎn)金融擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級(jí)并獲得提升！

  隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問(wèn)題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險(xiǎn)集中等問(wèn)題普遍...

目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，商品房預(yù)售逐漸與成品房的買賣成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

10月19日晚間，合肥市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)稱，為深化商品房預(yù)售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡(jiǎn)化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。

按照《通知》要求，新建商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)現(xiàn)售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； (二)取得土地使用權(quán)證書(shū)； (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四)已獲得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》； (五)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(六)現(xiàn)售項(xiàng)目具備相對(duì)獨(dú)立管理?xiàng)l件。申請(qǐng)銷售房屋有司法、行政查封限制的，不得辦理現(xiàn)房銷售備案。

按照要求，現(xiàn)房銷售備案完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)銷售全部房源；要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)。

商品房將迎來(lái)現(xiàn)房銷售時(shí)代？

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，商品房預(yù)售逐漸與成品房的買賣成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

在我國(guó)推行商品房預(yù)售制度的過(guò)程中，預(yù)售制度的出現(xiàn)有利也有弊。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，預(yù)售制度可以提前回籠資金，節(jié)約資金成本，有效滿足開(kāi)發(fā)商龐大的資金需求，降低了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步撬動(dòng)更多項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，預(yù)售可以提前鎖定價(jià)格，滿足其住房需求。

但預(yù)售的弊端也異常突出。近些年來(lái)，關(guān)于工程爛尾、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、面積縮水、開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃、延期交房等報(bào)道層出不窮。購(gòu)房者提前交付了購(gòu)房款，拿到的僅僅是開(kāi)發(fā)商一紙合約，購(gòu)房者處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，自身利益難以保障。

實(shí)際上，多地關(guān)于取消商品房預(yù)售的嘗試一直在進(jìn)行。2010年，廣西南寧率先試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度，但效果不甚理想；2014年，上海對(duì)掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道地塊，要求須以全裝修現(xiàn)房銷售；2016年8月，南京在住宅、商住地塊的拍賣中，要求“競(jìng)價(jià)到最高限價(jià)的90%時(shí)，必須現(xiàn)房銷售”，但23個(gè)月后，現(xiàn)房銷售的條件改為“競(jìng)自持”；2017年3月，杭州市要求土拍時(shí)“溢價(jià)率達(dá)到50%，必須現(xiàn)房銷售”，但4個(gè)月后該政策被取消；重慶、蘇州、揚(yáng)州、無(wú)錫等城市均實(shí)施過(guò)部分地塊要求現(xiàn)房銷售的政策。

對(duì)于未來(lái)商品房現(xiàn)售是否能成為趨勢(shì)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝告訴記者，中山等地的一系列政策舉動(dòng)，代表了一種現(xiàn)房銷售的趨勢(shì)，但具體的效果如何，尚待進(jìn)一步觀察。整體來(lái)看，短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受記者采訪時(shí)表示，如果市場(chǎng)上所有項(xiàng)目都是現(xiàn)房銷售，購(gòu)房者雖然得到了完善成熟的生活環(huán)境，但也將房產(chǎn)升值速度最快的黃金時(shí)段拱手讓于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商則在樓盤和所處區(qū)域由生到熟的過(guò)程中，收獲了更高溢價(jià)。過(guò)于激進(jìn)的推行“期改現(xiàn)”，大量地塊同時(shí)要求現(xiàn)房銷售，造成新房上市時(shí)間同步推遲，樓市2-3年中“房荒”局面的發(fā)生，可能是不僅推升房?jī)r(jià)，還會(huì)加劇市場(chǎng)的恐慌心態(tài)。

“期房與現(xiàn)房沒(méi)有制度的好壞之分，只有適合與不適合”，郭毅表示，期房與現(xiàn)房的制度轉(zhuǎn)軌不僅要循序漸近，同時(shí)還應(yīng)考慮不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段差異而定。比如剛需市場(chǎng)下價(jià)格為先，應(yīng)繼續(xù)提倡用今天的收入，買下明天的希望；改善市場(chǎng)注重品質(zhì)與效率，可以積極推行即買即入住，所見(jiàn)即所得。

作為資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售款具有嚴(yán)重的依賴性。億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金構(gòu)成比例中，定金及預(yù)收款項(xiàng)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額的比例逐年攀升，截止到2018年8月，該項(xiàng)比例再創(chuàng)新高，已達(dá)33%。

億翰智庫(kù)分析，無(wú)論是規(guī)模房企，亦或是中小型房企，預(yù)收賬款占總資產(chǎn)、有息負(fù)債以及總負(fù)債的比例都較高。若取消預(yù)售制度，該部分的預(yù)收賬款或?qū)⒂捎邢⒇?fù)債來(lái)補(bǔ)充，房企出于穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的需要，不得不選擇加杠桿的形式，其持續(xù)發(fā)展必將受到制約。若取消預(yù)售制度，必將對(duì)房企資金鏈的維系產(chǎn)生一定影響，部分企業(yè)可能會(huì)面臨資金鏈崩裂的風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)波動(dòng)加劇。

宋清輝也指出，假若取消商品房預(yù)售制度真的實(shí)施，對(duì)于房企的影響是致命的。對(duì)于嚴(yán)重依賴預(yù)收賬款的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，取消預(yù)售制度是否會(huì)對(duì)其資金流造成巨大打擊，在融資渠道收緊的情況下，預(yù)計(jì)三成以上房企的資金來(lái)源恐受到影響，房企將會(huì)面臨洗牌。

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