2018房?jī)r(jià)下降已成定局 2018兩會(huì)后房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

• 2018年3月24日 GuoMeng來源：新華社 搜狐財(cái)經(jīng) 415 20
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  2018-2023年住宅產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  住宅行業(yè)研究報(bào)告中的住宅行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)住宅行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，重點(diǎn)企業(yè)狀況等...

今年在穩(wěn)定樓市方面除了繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不放松、不動(dòng)搖外，將更加側(cè)重于住房基礎(chǔ)制度和長(zhǎng)效機(jī)制的建立完善。下一步，我們將深入貫徹落實(shí)十九大的精神，堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的。

▌有人口流入的城市才有未來

在中國(guó)人口進(jìn)入存量時(shí)代，誰(shuí)能吸引到更多的外來人口，誰(shuí)就有未來，誰(shuí)的房子也就更有保值增值的空間。

因?yàn)楦嗟娜丝谝馕吨嗟呢?cái)富創(chuàng)造，并充當(dāng)著樓市的接盤俠。

縱觀當(dāng)今中國(guó)，明確表示自己不缺人甚至往外攆人的城市，只有兩個(gè) —— 北京和上海。

即使是四個(gè)一線城市中，最為擁擠的深圳，也在拼命的吸納人，2017年，單是戶籍人口就增加了50萬(wàn)人。

意識(shí)到這一點(diǎn)的新一線、二線城市，自去年開始，推出人才政策、購(gòu)房補(bǔ)貼等諸多福利，拼命的吸納人口。

比如，重慶的高精尖人才可享受住房?jī)?yōu)惠保障，安家補(bǔ)助最高200萬(wàn);

成都優(yōu)化人才落戶制度，實(shí)施人才安居，建立人才綠卡;

武漢規(guī)定非武漢戶籍個(gè)人憑“房票”可在武漢購(gòu)買首套住房;

南京的高層次人才購(gòu)房首套不受戶籍限制，40歲以下本科生直接落戶買房等。

2月4日，西安市甚至召開了戶籍管理民警集體誓師大會(huì)，號(hào)召堅(jiān)決打贏西安人才、人口爭(zhēng)奪攻堅(jiān)戰(zhàn)。

而事實(shí)上，即使是傳統(tǒng)的人口大省，近年來，人口波動(dòng)也極為強(qiáng)烈。

如中國(guó)第一人大省 —— 河南，過去6年間，小學(xué)生總?cè)丝谙陆盗?0%;在內(nèi)部，除了鄭州、南陽(yáng)等三四個(gè)市實(shí)現(xiàn)小學(xué)生人口大幅增長(zhǎng)外，其余市均處于下降狀態(tài)，像駐馬店、商丘、周口等市降幅更是達(dá)到1/3。

小學(xué)生背后站的是有購(gòu)買力和購(gòu)房需求的年輕人，小學(xué)生人口的下降則意味著年輕人流失。

高達(dá)三分之一的年輕人口流失，你還能指望這些地方的房?jī)r(jià)在未來能有上佳表現(xiàn)么?

當(dāng)然，全國(guó)其他中西部城市也存在類似河南的人口問題。

2018房?jī)r(jià)下降已成定局 ?2018兩會(huì)后房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

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2018，注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺

如何認(rèn)清當(dāng)下樓市?就當(dāng)下而言，我們正處于一個(gè)樓市巨大轉(zhuǎn)折的開端，正處于一個(gè)樓市新時(shí)代和舊時(shí)代的分水嶺。舊時(shí)代的規(guī)律逐漸失效，新時(shí)代的經(jīng)驗(yàn)卻尚未生成，是我們對(duì)樓市越發(fā)困惑的根本所在，也是未來我們所要面對(duì)的最大困境。

而2018，注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺!之所以說注定，是因?yàn)轭愃频臉鞘修D(zhuǎn)折點(diǎn)，近年來總共出現(xiàn)過兩次，而且有規(guī)律可循。

98年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是房改。

08年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是解除商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制。

18年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是住房屬性的明確變化。

房地產(chǎn)的下個(gè)十年，自2018開始。(2018-20XX)

過去十年，住房有兩個(gè)明顯屬性，一個(gè)是居住屬性，一個(gè)是投資屬性，公共物品屬性相對(duì)來說是處于弱勢(shì)的。(公共物品屬性可以大致理解為保障性住房)

但是未來十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉(zhuǎn)變成居住屬性+準(zhǔn)公共物品屬性。(想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產(chǎn)權(quán)房，70年只租不售房等等)

下面這段非常著名的講話，就是屬性變化的最根本體現(xiàn)：

堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

讓“全體人民住有所居”這句話的分量，預(yù)示著房產(chǎn)市場(chǎng)重心的轉(zhuǎn)移，說明了房子除了買賣以外，租賃同樣重要，是未來發(fā)展的重心之一。

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2018，關(guān)于樓市的新認(rèn)知

首先，是價(jià)格不會(huì)再大漲。去年最熱的時(shí)候，動(dòng)輒5%的單月漲幅，如今再也不會(huì)出現(xiàn)。熱點(diǎn)城市再熱，漲幅也沒有超過1%每月。

其次，是低首付再也拿不到了。

不說銀行目前首套房40%，二套房動(dòng)輒60%，甚至像南京這種二套80%的首付，就連開發(fā)商、中介想讓你提前買房，想給你些首付貸也做不到了。

最后，是交易被嚴(yán)格限制，想變現(xiàn)越來越難。

這一輪調(diào)控，跟過去的最大不同之處在于，過去是不讓你買，但這次還不讓你賣。過去，限購(gòu)限貸是調(diào)控的主力軍。

但是這一次，限價(jià)，限賣變成了主流，看看全國(guó)有多少個(gè)城市進(jìn)行了限售，你就明白，邏輯從過去的不讓你買，變成了現(xiàn)在的不能賣，甚至是想賣也賣不出去。

未來，短期買賣快速獲利注定成為歷史，長(zhǎng)期持有獲得收益將會(huì)變成新常態(tài)，而限售，既是培養(yǎng)習(xí)慣，又是在給房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)留一些時(shí)間和空間。

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