134家房企存貨逾4.2萬億元上漲20%

• 2017年11月14日 FanTianQing來源：網易新聞 776 47
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  2017-2022年版房地產信托產業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產業(yè)規(guī)劃是地方經濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內容，是各級政府部門發(fā)展相關產業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

預計接下來行業(yè)將進入調整期，房企存貨轉化為現(xiàn)金難度增加。

房企所面臨的問題有哪些？

負債逾6萬億元，貨幣資金9000億元的A股房企板塊，存貨攀升至4.2萬億元。

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年9月底，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的上市房企，134家上市房企存貨總計超過4.2萬億元，同比增長20%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受記者采訪時表示，近年來房企新增項目土地成本較高，貨值增加。同時，今年多數(shù)城市限價調控，房企拿不到理想預售價減緩了新盤銷售速度。此外，“京滬”對商業(yè)立項項目的限制性政策，導致商住市場進入冰凍期，部分房企此類存貨較多，成為大量滯銷品。

存貨攀升6900億元

值得關注的是，以萬科為首的A股9大房企存貨總計為2.3萬億元，占比接近55%。

對此，嚴躍進認為，房地產行業(yè)集中度進一步提升，劍指3000億元以上銷售目標的房企陣營壯大。更重要的是，在增量市場銷售規(guī)模增速減緩趨勢下，調控從嚴帶來的市場降溫效應也將持續(xù)，預計接下來行業(yè)將進入調整期，房企存貨轉化為現(xiàn)金難度增加。

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年9月底，134家上市房企存貨總計4.2萬億元，與去年同期相比增加了6900億元，同比增長幅度為20%。

其中，存貨門檻在3000億元以上的有3家，合計存貨占比為34%；存貨1000億元-3000億元的房企有6家；500億元—1000億元的有11家；300億元-500億元的有10家；100億元-300億元的有29家。

據(jù)記者統(tǒng)計，截至2017年9月底，萬科存貨為5505.73億元，同比上漲23%；綠地控股存貨為4852.38億元，同比上升13%；保利地產存貨3924.69億元，同比上升32%。

對此，有業(yè)內人士表示，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規(guī)模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過，嚴躍進認為，從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項。

事實上，房地產項目開發(fā)周期較長，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足未來3年發(fā)展需求的土地量，這是房地產行業(yè)的本身屬性。但近年來，房企拿地成本越來越高，存貨的貨值增加，加上市場波動、布局不合理，調控政策和企業(yè)本身的擴張欲望等因素，房企存貨一直處于攀升狀態(tài)。不過，若消化得當，存貨較多可提升房企業(yè)績，反之，若開發(fā)商不能加快項目周轉速度，在負債高企的壓力下，陷入困境則是大概率事件。

目前來看，鑒于過去兩年樓市銷售的火爆，今年房企將迎來歷史上銷售業(yè)績最高的一年。但記者注意到，仍有不少企業(yè)存貨周轉次數(shù)減少，存貨周轉天數(shù)變長，可見其運營能力和存貨管理水平變弱，項目適銷不對路，進而導致現(xiàn)金回流較慢，資金鏈承壓，對企業(yè)快速擴張造成阻力。另外，還有些企業(yè)雖存貨增長幅度較慢，甚至出現(xiàn)存貨大幅降低的現(xiàn)象，這并不意味這些房企運營健康。

庫存管理壓力加大

值得關注的是，記者觀察到，與去年同期相比，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，在A股9大存貨超過1000億元的房企中，有些房企存貨低，存貨轉天數(shù)卻很高。

以首開股份為例，截至2017年9月底，據(jù)Wind資訊顯示，首開股份存貨約達1352億元，存貨周轉天數(shù)為3187天，而存貨為1445億元的招商蛇口，存貨周轉天數(shù)則為1796天。由此可見，不同企業(yè)的周轉速度不同，產品業(yè)態(tài)、資金沉淀規(guī)模和運營能力均存在差異。

事實上，今年以來，多城限價，不少房企的高端項目因限價政策，難以高價拿到預售許可證，低價則犧牲利潤，開發(fā)商不認可。僵局之下，項目銷售周期拉長，推高資金成本，減緩資產周轉速度。

鑒于此，在負債規(guī)模過高的壓力下，項目周轉速度幾乎決定著企業(yè)生死。有多位房企高管向記者透露，庫存管理是房企地產企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱，存貨周轉速度慢，流動性差，影響企業(yè)的短期償債能力，更影響企業(yè)擴張速度，雖然現(xiàn)在已經不是銷售規(guī)模論英雄的時代，但銷售規(guī)模排位靠前，運營能力較強的房企才能拿到低成本的融資，才能為企業(yè)運營輸血。

事實上，2018年來臨之后，還債高峰期也將到來，屆時融資渠道若繼續(xù)收緊，項目周轉速度仍在下降，幾乎相當于掐住了企業(yè)發(fā)展的咽喉。

對此，嚴躍進也認為，這一輪調控政策如此嚴厲之下，多個城市成交量都在下滑，包括商住類項目限購之后，房企的銷售壓力進一步增加，隨之而來的去庫存能力也將變弱，資金鏈有一定壓力。

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