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租賃市場適合作為REITs產(chǎn)品的投放市場?

  • 2017年11月3日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 923 57
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國內(nèi)首單房企租賃住房REITs的出現(xiàn)有何意義?

10月23日,國內(nèi)首單房企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs獲得上海證券交易所審議通過,被業(yè)內(nèi)普遍認為開啟了房地產(chǎn)領(lǐng)域新的金融操作模式。但國內(nèi)的REITs產(chǎn)品還有待完善,仍需制度支持。

拓寬房企租賃業(yè)務(wù)融資渠道

目前國內(nèi)市場上獲批的所謂REITs產(chǎn)品,實質(zhì)上也還沒有脫離ABS(asset-backed securitization即資產(chǎn)證券化)的范疇。“REITs和ABS最大的不同主要是看是否將資產(chǎn)和權(quán)益同時給到投資者手中,目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)這一類產(chǎn)品。在國外,REITs類產(chǎn)品一般都是將資產(chǎn)和權(quán)益打包出售給投資者;而ABS類產(chǎn)品則可以將任何資產(chǎn)做成收益?!敝倭柯?lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示,現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)的“準REITs”類產(chǎn)品,其本質(zhì)上是一種ABS范疇的投資形式,主要是將未來的租金收益做成產(chǎn)品,拆分出售給投資人,收益固定,也比較穩(wěn)定。而REITs為了比較有吸引力,必須將租金收入分紅給投資者。另外,由于中國還沒有相關(guān)公募基金的法律法規(guī),因此這些都是以私募基金的形式發(fā)行,對于普通投資人來講,門檻較高。

而從企業(yè)的角度來講,最近剛剛獲批的租賃住房REITs產(chǎn)品,無疑為企業(yè)提供了一種新的融資渠道。對此,有業(yè)內(nèi)分析師分析指出,此類金融產(chǎn)品的出現(xiàn),能夠有效促使當(dāng)前租賃市場的資金回籠?!斑@一類產(chǎn)品可以拓寬企業(yè)的融資渠道,這些產(chǎn)品的好處是年限長,不受銀行信貸的影響,并且企業(yè)還擁有贖回的權(quán)利?!敝苤句h表示。

“對于租賃市場來說,潛在的盈利機會還不大,而通過類似金融產(chǎn)品創(chuàng)新,則為地產(chǎn)企業(yè)建立了新的資金回籠的機制?!币拙友芯吭褐行目偙O(jiān)嚴躍進也分析指出,從利息方面看,目前市面上一些準REITs產(chǎn)品,實際上的利息大概可以維持在5%-6%的水平,總體上屬于較好性價比投資的產(chǎn)品。不過他也表示,現(xiàn)在市場上的準REITs產(chǎn)品更多的是一些機構(gòu)認購。據(jù)他預(yù)計,未來此類產(chǎn)品的利息會和兩個因素有關(guān)。第一是銀行存貸款基準利率,第二則是租賃項目本身的租金收益。

REITs發(fā)展仍需制度突破

“從大方向上來看,目前政策對于REITs和準REITs都是鼓勵性的?!眹儡S進表示,從現(xiàn)在的產(chǎn)品來講,個人投資者能夠做到10%的年均收益率。其風(fēng)險主要是由于收入是租金回籠,如果后續(xù)租金的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題,那么對于REITs肯定會有影響。此外,對REITs類產(chǎn)品的監(jiān)管機制也并沒有建立起來,這也是一個風(fēng)險點。

而在周志鋒看來,目前最容易在REITs產(chǎn)品上取得突破的領(lǐng)域是住房租賃市場?!白赓U市場租金起伏相對平緩,有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益,更加適合作為REITs產(chǎn)品投放市場?!彼治稣J為,現(xiàn)在REITs類產(chǎn)品在制度層面上已經(jīng)取得了突破,而從操作層面上來看,如今最大的障礙在于租金回報率太低。

周志鋒表示,目前商業(yè)地產(chǎn)租金回報率只有3%到4%,如果做到5%以上的回報則很難回本。而租賃市場,尤其是政府推進的長租公寓類產(chǎn)品,由于是一種全新的產(chǎn)品形式,可以通過制度突破,推進REITs的發(fā)展進程?!斑@個事情已經(jīng)在發(fā)生了,據(jù)我了解,上海已經(jīng)有9塊建設(shè)長租公寓的土地低成本出讓。這就讓成本可控,其產(chǎn)品推出之后,回報率也會相應(yīng)地提高。”周志鋒告訴記者。

REITs是房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust)的簡寫,在國外已經(jīng)形成了一種成熟的金融操作模式。這是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

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