9·30調(diào)控一周年：北京約30次調(diào)控 樓市成交降近四成

• 2017年9月29日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 319 13
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張大偉分析認(rèn)為，過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施：經(jīng)過連續(xù)5個多月的樓市調(diào)控，隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后，市場對政策逐漸適應(yīng)。隨著政策進入平穩(wěn)周期，市場繼續(xù)下探空間不大。

　　二手房價格回到春節(jié)前后水平

　　據(jù)張大偉介紹，9·30新政之后，北京整體二手房價格調(diào)整非常明顯。從今年4月開始到現(xiàn)在累計跌幅在12%-15%左右，部分區(qū)域房源價格超過了15%，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。

　　“價格下調(diào)比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價處理的房源上，因為3·17新政后成交量一度暴跌6成以上”。他說。

　　他預(yù)計，從目前市場看，預(yù)計2017年下半年樓市將繼續(xù)處于低溫中。

　　嚴(yán)躍進認(rèn)為，對于北京房價來說，目前一直低于五萬水平，值得認(rèn)可和肯定。絕對的房價下跌不太有空間，因為地價本身都會影響此類價格，關(guān)鍵就是看漲幅。北京調(diào)控后房價的漲幅其實是在收窄的，這是調(diào)控效應(yīng)積極的一面。

　　他表示，從控制房價的角度來看，近期關(guān)鍵是要做兩點。第一、預(yù)售證的管理一定要嚴(yán)格，倒逼房企主動降價，也不能給房企有太多的幻想。第二、建立價格公示和舉報機制，對于不按實際公示的價格進行銷售，建議展開為期一個月的整頓，通過有償舉報的方式來整頓價格秩序。

　　在全面限貸成效顯著的基礎(chǔ)上，北京再出招。近期，北京發(fā)布通知稱，今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預(yù)期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性。

　　對于北京市此舉，張大偉表示，整體看，北京住宅土地市場已經(jīng)全面限價化。在歷史最嚴(yán)格的調(diào)控下，房企發(fā)力拼搶限價房,北京調(diào)控力度刷新歷史，從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間。

　　房產(chǎn)中介：二手房價比3月份降10%-20%

　　“現(xiàn)在買房合適，賣房不合適，是置換的最佳時機。”在某大型房產(chǎn)中介公司做經(jīng)紀(jì)人的劉洋（化名）說，最近二手房房價略微有點兒下降，跟去年十月份差不多，但相對于三月份下降了10%至20%。

　　劉洋做房產(chǎn)中介已經(jīng)有4個年頭。對于近一年來房產(chǎn)市場的變化，他感嘆說，“相對去年比差了點意思，這一年沒有那么火爆了?！?/p>

　　在劉洋看來，現(xiàn)在在北京做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，租賃、二手房還湊合，大多數(shù)新房的交通配套沒有達到二手房的水平，而且四環(huán)里基本沒新房。

　　房產(chǎn)市場退熱，劉洋的另一個體會是：人員變動。“今年變化比較大，我感覺北京從事二手房買賣經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人，從年初到現(xiàn)在少了三分之二?！眲⒀蠓Q。

　　“這個行業(yè)競爭比較大，一些人短時間掙不到錢就跑了。”劉洋總結(jié)的經(jīng)驗是，每次二手房市場好的時候，購房群體是不一樣的。“有可能政策出來之后，只滿足剛需人群的需求，還有些政策出來之后，只滿足置換或者改善型的需求。這三種市場，只有在行業(yè)呆的時間比較長的人，能夠把握出來，在職場呆得時間短可能體會不出來。比如發(fā)的帖子沒有針對性，就沒有客戶、沒有成交，最終賺不到錢?！?/p>

　　不過，對于未來市場的變化，劉洋表示樂觀?！斑@個行業(yè)壓力稍微大，但是整體來說，哪個行業(yè)都會有。房屋買賣、租賃這塊市場必然會存在，在國內(nèi)買房子至少是保值的，國家肯定會支持房地產(chǎn)行業(yè)?！?/p>

　　入行將滿五年的劉洋內(nèi)心抱有期待，“明年2月份以后，我就有北京購房和搖號的資格了?！?/p>

　　“之前漲的到現(xiàn)在已經(jīng)跌得差不多了。”中原地產(chǎn)一名王姓中介表示。他以富力城片區(qū)房源為例，“這一帶三月之前最高漲到13萬（每平米），現(xiàn)在跌回到10萬左右”。他表示，目前北京城區(qū)的二手房價格基本已恢復(fù)到去年年底的價格。

　　而接連兩道新政后，房地產(chǎn)中介們都遭遇了時長不等的市場冷淡。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬套，同比下降73.7%，已降至自2015年以來最低。此外，北京二手房交易均價也出現(xiàn)了三年以來的首次下滑。

　　王姓中介的說法是，“9·30之后緩了半個月，然后繼續(xù)漲繼續(xù)買；3·17之后緩了近半年”。

　　隨著樓市歸于平穩(wěn)，中介們的生意也逐漸回復(fù)正常?！白罱ǘ址浚┵u出去挺多的”，王中介說。今年9月，他的網(wǎng)點在百環(huán)家園完成了28套二手房的成交量。

　　“投資客”：調(diào)控下止步，放棄假結(jié)婚

　　2015年把名下的“大房子”賣了之后，周雯（化名）在望京某高端社區(qū)買了一套“小戶型”，面積在45平米左右，之后房價上漲。

　　“當(dāng)初買的時候，均價是4萬多一點，現(xiàn)在漲到9萬多。”近一年來，周雯一直在持幣觀望，考慮在合適的時機再購一套。

　　“我是單身的狀態(tài)，如果再買房，必須以家庭的名義。也有朋友說可以幫我，先結(jié)婚，然后再離婚?！敝荟┱f。

　　“3·17新政”之后，調(diào)控成效明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，從5月份至今的4個月時間里，北京全市二手房成交均價與“3·17”新政前相比，大約回落10%。

　　在中介的建議下，周雯放棄了“先結(jié)婚后離婚”的高風(fēng)險做法。她有想過先把名下的小戶型賣了，再添點錢，換套更適合以后居住的家庭住房。隨著房市價格趨穩(wěn)，周雯持幣看房、慢慢挑選。

　　“我們家對面有一個東南向的房子，80平米多一點，賣出價格是1000萬，掛牌一個星期就成交了?！敝荟┓Q，因為房子朝向好，比較搶手，但也有許多二手房無人問津。“有個47平米的房子，剛開始賣的時候標(biāo)價700萬，現(xiàn)在降到580萬，但是好幾個月都沒有賣出去?！?/p>

　　在周雯看來，政策收緊下，房價會穩(wěn)下來。

　　業(yè)內(nèi)人士：銷售增幅放緩，房企資金趨緊

　　合生創(chuàng)展集團華北區(qū)域公司營銷與資產(chǎn)經(jīng)營中心副總監(jiān)孟祥熙表示，中小房企銀行授信程度相對較低，銀行政策收緊，或采用促進銷售的方式尋求回款。而對于擴張型企業(yè)而言，需要更多的資金融通量和資金能效，融資下降必定要在一定程度上依靠銷售額來尋求資金鏈的穩(wěn)定。

　　上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，房企的資金面主要與銷售回籠資金、融資有關(guān)。開發(fā)商2016年上半年資金最為寬裕，之后資金面逐步收緊，預(yù)計到明年，開發(fā)商會普遍感覺到資金緊張。

　　“這與銷售增速有關(guān)，全國商品房新房銷售總金額、總面積都是去年四月份達到同比增幅最高峰，目前同比增幅都在下滑，預(yù)計明年是同比銷售金額與面積都為負(fù)增長，同比下跌后會導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金變少，資金面緊張?！睏罴t旭表示，今年以來房企銷售情況逐步變化，尤其是在一二線以及環(huán)都市圈這類調(diào)控城市，今年銷售總金額增速放緩，“估計到明年，全國房屋銷售總金額出現(xiàn)同比下跌后，大企業(yè)增幅也會慢慢收窄，甚至出現(xiàn)負(fù)增長?！?/p>

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