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戴德梁行:解析寫字樓商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與升級

  • 2017年9月28日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1280 83
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應(yīng)存量時代輕資產(chǎn)化需要,房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模漲幅迅猛。2017年1月至9月,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品今年共計發(fā)行18單,發(fā)行金額達(dá)417億元,與去年同期相比,增長約300%,漲幅迅猛。今年前三季度迅猛發(fā)展主要得益于超過半數(shù)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目單筆發(fā)行規(guī)模大于25億。商業(yè)地C

地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),解析,戴德梁行

  26日,戴德梁行在上海舉行了第三季度媒體發(fā)布會。

  寫字樓市場:核心商務(wù)區(qū) ?升級改造再出發(fā)

  9月26日,戴德梁行在上海舉行第三季度媒體發(fā)布會,就2017年第三季度的寫字樓市場、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方面發(fā)布最新的數(shù)據(jù)報告以及解讀。

  根據(jù)戴德梁行寫字樓部報告顯示,2017年前三季度,上海整體寫字樓供應(yīng)量屈指可數(shù),成交量同比下滑53%。其中,閔行區(qū)以約27萬平方米的成交面積位居上海前三季度寫字樓成交面積的榜首,占整體交易量的36.5%。此外,交易表現(xiàn)較好的還有楊浦、長寧、閘北、浦東新區(qū)。同時,報告中還提出,自今年對商辦市場整頓以來,散售型交易疲軟,大宗交易占比同比去年提升10個百分點,對于區(qū)域的選擇,買家更青睞具有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K,如閔行區(qū)“七寶寶龍廣場”、大虹橋板塊“虹橋綠谷廣場”、大寧板塊“綠地星光耀廣場”、浦東世博板塊“環(huán)球都會廣場”等都有大宗成交,買家仍以金融基金類為主。

  反觀租賃市場,新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高,2017年前三季度上海寫字樓新增供應(yīng)面積達(dá)136萬平方米,高于去年全年23.6%,甲級寫字樓存量超過1000萬平方米,其中核心商務(wù)區(qū)存量666.80萬平方米,新興商務(wù)區(qū)存量336.02萬平方米。值得注意的是,新興商務(wù)區(qū)租賃型寫字樓交易量尤為突出,2017年前三季度的成交面積達(dá)54萬平方米,是核心商務(wù)區(qū)的1.6倍,其中金融、生產(chǎn)制造業(yè)合計占比達(dá)5成,鑒于互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)的快速發(fā)展,電子科技類企業(yè)的需求也增長較快。

  未來供應(yīng)(2017年第四季度到2018年)新興區(qū)仍是供應(yīng)主戰(zhàn)場,其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應(yīng)量較大,徐匯濱江供應(yīng)53.37萬平方米,浦東前灘世博供應(yīng)47.51萬平方米,占整體規(guī)模的比重分別為25%、22%。戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔表示,未來總體供應(yīng)量大,租戶有更多選擇性,競爭變得更為激烈,逐漸成熟的新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢,對客戶吸引力加大,核心商務(wù)區(qū)面臨相對高租金及空置上升雙重壓力。

  從當(dāng)天發(fā)布的報告中可以看出,核心商務(wù)區(qū)的寫字樓競爭壓力加大。以人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯為首的核心區(qū)的整體空置率同比2016年都有所提升,其中超過10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失的現(xiàn)象。隨著新興商務(wù)區(qū)的逐漸成熟,越來越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務(wù)區(qū)辦公,比如,美敦力在前灘世貿(mào)中心租賃15,000平方米,飛利浦搬遷至市北智匯園等。

  核心商務(wù)區(qū)配套完善成熟、客戶有一定黏性、但開發(fā)時間較早的核心區(qū)樓齡較長物業(yè)同時也面臨物業(yè)設(shè)施陳舊、功能與發(fā)展形勢不匹配、運(yùn)管管理難跟上需求等問題。基于此,核心商務(wù)區(qū)的寫字樓如何提升自身的競爭力與新興商務(wù)區(qū)抗衡?沈潔認(rèn)為,一些樓齡長的物業(yè)可進(jìn)行升級改造,使其重新煥發(fā)活力,贏得客戶。戴德梁行寫字樓部就曾參與多起物業(yè)升級改造個案,根據(jù)項目所在地段位置,項目軟硬件設(shè)施進(jìn)行全面評估,結(jié)合客戶需求制定整改方案,協(xié)助客戶完成升級改造。比如,今年剛改造完成的“嘉寧國際”,除了改造已有的公共區(qū)域及硬件設(shè)備外,還新增PM2.5過濾系統(tǒng)、特斯拉充電樁等設(shè)備,改造后獲得LEED國際金獎?wù)J證,租金及客戶品質(zhì)明顯提升。目前,已經(jīng)有越來越多樓齡較長的寫字樓升級改造,如“世界貿(mào)易大廈”正在火熱的改造中,從外立面到公共區(qū)域再到標(biāo)準(zhǔn)層等全面升級,煥然一新的“世界貿(mào)易大廈”即將在年底呈現(xiàn),預(yù)計租金會有大幅提升。事實已證明,樓宇升級改造確保物業(yè)保值增值,大部分經(jīng)過改造的寫字樓租金基本都有明顯增長,出租率也保持在高位。未來,核心商務(wù)區(qū)將會有更多存量物業(yè)加入到升級改造中,在提升資產(chǎn)價值的同時,也會使城市形象變得更美好。

  商業(yè)地產(chǎn):“新零售”浪潮下的商業(yè)新發(fā)現(xiàn)

  電商的發(fā)展促使商家尋求轉(zhuǎn)型與升級,在以數(shù)據(jù)為驅(qū)動,通過新科技發(fā)展和用戶體驗升級,來改造零售業(yè)形態(tài)的“新零售”形勢下,上海商業(yè)市場正面臨著一場變革,網(wǎng)紅、跨界、IP潮流正成為商業(yè)市場的新出口。

  戴德梁行華東區(qū)發(fā)布2017年第三季度上海商業(yè)地產(chǎn)報告顯示,2017年上海以南京西路、南京東路、陸家嘴、淮海中路、徐家匯為代表的幾大核心商圈整體租金較平穩(wěn);2017年1月至8月主要商業(yè)項目新開總量超70萬平方米,值得注意的是,新入市的商業(yè)項目中,有很大一部分比例位于外環(huán)外,這些遠(yuǎn)離上海市中心的商業(yè)綜合體,根據(jù)周邊居民特征定位商業(yè)主題,在基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上提升消費(fèi)體驗感,來補(bǔ)足業(yè)態(tài)功能,如嘉定日月光中心、吳涇寶龍廣場等,意味上海的商業(yè)格局將繼續(xù)外拓,商業(yè)外圍化趨勢也將愈加明顯。而市中心如興業(yè)太古匯、長寧來福士廣場等,更多的是以引入特色品牌切入市場,多家為首入上海或區(qū)域品牌,為消費(fèi)者提供獨(dú)特、新鮮、有品質(zhì)的品牌。

  戴德梁行高級董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管饒偉剛認(rèn)為,隨著電商環(huán)境的成熟,商業(yè)中心也開始轉(zhuǎn)型,不再單純是提供買賣商品服務(wù)的場所,人們?nèi)ツ抢锞蹠貌?、休閑娛樂、親子互動,乃至“熘孩子”,體驗各種新生事物催生的“沖動消費(fèi)”。所以,2017年最受關(guān)注的品牌主要為:像Lady M、喜茶、鮑師傅等具有網(wǎng)紅屬性的輕餐飲類;樹德生活館(原創(chuàng)生活用品)、盒馬鮮生等提供獨(dú)特產(chǎn)品以及全新消費(fèi)體驗的零售類;親子互動、主題式運(yùn)動項目、具有高端設(shè)備的運(yùn)動類;這類品牌的出現(xiàn),能吸引大批粉絲并為商業(yè)項目提供大流量。

  在新零售的催生下,未來商業(yè)中心轉(zhuǎn)型已是刻不容緩,戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部的報告中提及,未來上海的商業(yè)中心會呈現(xiàn)如下幾大新趨勢:

  全新的體驗升級。同一個品牌會呈現(xiàn)多樣化的形式,更多的品牌、業(yè)態(tài)會借助科技應(yīng)用,如無人便利店等;老牌的商業(yè)體,會出現(xiàn)大批量的翻新、業(yè)態(tài)調(diào)整,如第一百貨,東方商廈南東店等。通過場景的升級與最新技術(shù)的應(yīng)用打造全新的體驗式消費(fèi)。

  大數(shù)據(jù)+移動支付已在風(fēng)口。2017年上半年,支付寶與財付通兩大移動交易巨頭,交易規(guī)模市場份額占到移動支付領(lǐng)域的九成;而銀聯(lián)等與商業(yè)的結(jié)合,可通過消費(fèi)者、品牌、營銷、競品的管理,由數(shù)據(jù)系統(tǒng)與支付系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來更多的了解消費(fèi)者、提升吸客力并有所針對性地增強(qiáng)服務(wù)。

  年輕潮流將成風(fēng)向標(biāo)。IP主題店、藝術(shù)文化類生態(tài)群、電競類等業(yè)態(tài)越來越深受年輕消費(fèi)群體的追捧,而在這些業(yè)態(tài)也正不斷成為各大購物中心吸引客流的營銷利器。

  跨界復(fù)合型業(yè)態(tài)。擺花街除了賣花,還有餐飲;方所書店,卻擁有咖啡和時裝店;Chanel開啟了咖啡店、無印良品開啟了餐廳,各大品牌紛紛將餐飲作為業(yè)態(tài)跨界的首選,吸納更多的人流。

  房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化:存量時代來臨 資產(chǎn)證券化爆發(fā)式增長

  戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部在第三季度媒體發(fā)布會現(xiàn)場針對中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化做了全面的解析,報告中總結(jié)了目前市場的三個觀點。

  應(yīng)存量時代輕資產(chǎn)化需要,房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模漲幅迅猛。2017年1月至9月,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品今年共計發(fā)行18單,發(fā)行金額達(dá)417億元,與去年同期相比,增長約300%,漲幅迅猛。今年前三季度迅猛發(fā)展主要得益于超過半數(shù)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目單筆發(fā)行規(guī)模大于25億。商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款(CMBS)和類REITs產(chǎn)品為盤活存量商業(yè)地產(chǎn)起到了積極有效的作用。

  今年資金面收緊,發(fā)行利率走高。受債券市場利率持續(xù)震蕩走高的影響,2017年前三季度資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行利率也隨之上行。

  租賃住宅REITs前景明朗蓄勢待發(fā)。在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進(jìn)租賃新政加大金融支持的大背景下,租賃運(yùn)營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策鼓勵的方向。

  中國REITs聯(lián)盟理事、戴德梁行董事及華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管顧悅?cè)缭诎l(fā)布會現(xiàn)場表示,通過資產(chǎn)證券化,可以有效幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn),提升資產(chǎn)和資源配置效率,從而為企業(yè)轉(zhuǎn)型供給提供資金支持。同時報告顯示,在一、二線城市,大型房地產(chǎn)企業(yè)遇到了新挑戰(zhàn),無論是在拿地階段的自有資金監(jiān)管收緊,還是在銷售端,各地政府對高端商品住宅的限價措施,以及對商辦類物業(yè)或是不準(zhǔn)予銷售轉(zhuǎn)讓,或是需開發(fā)商持有運(yùn)營10到20年的政策限制。上述挑戰(zhàn),對房地產(chǎn)開發(fā)商來說無疑加大了資金壓力,越來越多的開發(fā)商嘗試通過資產(chǎn)證券化等一系列手段,從存量資產(chǎn)里,尤其是從成熟運(yùn)營的商業(yè)房地產(chǎn)中尋找新機(jī)會。

  今年年初李克強(qiáng)總理在全國兩會的《政府工作報告》提到“促進(jìn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn),推進(jìn)資產(chǎn)證券化”,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化正迎來風(fēng)口。資產(chǎn)證券化的交易場所由原先單一的證券交易所,拓展至銀行間市場和機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報價與服務(wù)系統(tǒng)等。戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部的報告數(shù)據(jù)顯示,2017年截止到9月中旬,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化無論從單數(shù)上還是發(fā)行規(guī)模上,均已明顯超越2016年全年的發(fā)行總數(shù)。

  2015年以來,戴德梁行一直占據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場七成份額,是參與證券化發(fā)行所有中介機(jī)構(gòu)中占有率最高的。另外值得一提的是,在房地產(chǎn)信貸資金趨緊、資金成本趨高的背景下,戴德梁行參與的華泰證券資管助力央企房地產(chǎn)試點企業(yè)之一的上海保利廣場,8月9日成功發(fā)行“首單主題地產(chǎn)央企CMBS”,其優(yōu)先A檔產(chǎn)品發(fā)行利率僅為4.98%。

  最后,顧悅?cè)缯J(rèn)為,在可預(yù)計的將來,中國資本市場應(yīng)該也會迎來中國公募類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的實質(zhì)性落地,中國資產(chǎn)證券化發(fā)展的又一個重要里程碑值得期待。

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