政策調(diào)控下樓市降溫明顯 那么哪些法規(guī)政策最給力呢？

• 2017年9月20日 FanTianQing來源：今日頭條 1119 72
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9月18日,國家統(tǒng)計局公布《8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》。過去8個月,全國70個大中城市房價經(jīng)歷了“趨穩(wěn)——回落——繼續(xù)回落——下降或持平”的過程。值得注意的是,8月份“全國70個大中城市”的房價變動首次用到“下降或持平”,在很多人看來,這個“首次”意

　　政策調(diào)控下，樓市降溫明顯。那么哪些法規(guī)政策最給力呢？

　　因城施策調(diào)控作用明顯

　　記者:9月18日,國家統(tǒng)計局公布《8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》。過去8個月,全國70個大中城市房價經(jīng)歷了“趨穩(wěn)——回落——繼續(xù)回落——下降或持平”的過程。值得注意的是,8月份“全國70個大中城市”的房價變動首次用到“下降或持平”,在很多人看來,這個“首次”意義重大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn):從房價上漲城市數(shù)量來看,目前有46個城市上漲,相比此前的上漲城市數(shù)量已經(jīng)明顯減少。同樣,房價下跌的城市數(shù)量明顯擴(kuò)大,這也充分說明了8月在積極落實穩(wěn)定房價等方面有較好的體現(xiàn)。從具體的房價上漲和下跌城市數(shù)據(jù)看,一些三線城市漲幅相對大,而一些熱點城市已經(jīng)出現(xiàn)了比較明顯的環(huán)比下跌。

　　從一線城市當(dāng)前房價指數(shù)的增幅來看,這是29個月以來即2015年3月以來首次出現(xiàn)的房價環(huán)比下跌,具有極為重要的信號意義,充分說明了當(dāng)前此類城市房價的泡沫不斷被擠壓。

　　記者:的確,從短期來看,二線城市漲幅有降低,這說明分類調(diào)控的政策起作用了,畢竟從今年3月開始,全國各地都出臺了密集的調(diào)控政策。近期國家統(tǒng)計局也公開表示說,是因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策在持續(xù)發(fā)揮作用。

　　嚴(yán)躍進(jìn):從下降和持平的市場數(shù)據(jù)來看,總體上呈現(xiàn)了逐漸降溫的態(tài)勢,充分說明了當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整的現(xiàn)象,這和此前的政策調(diào)控效應(yīng)積極釋放是有關(guān)的。另外,部分三四線城市的房價漲幅也開始收窄,這說明此類城市也開始受到信貸政策等調(diào)整的影響,市場逐漸回歸平穩(wěn)。

　　從下降的角度看,淡季效應(yīng)是一個很明顯的因素,8月本身不是傳統(tǒng)銷售的旺季,所以銷售業(yè)績下滑也是符合預(yù)期的。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波:政策在起作用。最近出了一系列政策,比如租售同權(quán)、北京的共有產(chǎn)權(quán)住房等,這些實際上都是在給一線城市的需求降溫,我覺得這是不能否定的。還有存量房,操作的空間幾乎沒有。如果是一手的房子,開發(fā)商去跟有關(guān)部門做預(yù)售許可時,會有相關(guān)調(diào)控。

　　我想特別說一下因城施策的問題。我覺得市場就是這樣的,如果市場上所有的交易都是往一個方向走,這就不是市場。所以,從因城施策再推一點,對一個房地產(chǎn)企業(yè)來講,在不同的城市有不同的政策；從國家層面來講,面對全國的房地產(chǎn)企業(yè),與其說要步驟一致,還不如給他們更多的自主權(quán)利。我覺得因城施策肯定是對的,但是再往下推一點,應(yīng)該有不同方向的交易和不同的判斷,這才是一個有活力的市場。所以,我們將來要深化認(rèn)識,調(diào)控的措施和手段要更精細(xì)、更科學(xué)。

　　捂盤惜售問題怎樣解決

　　記者:不僅如此,從我們了解的情況來看,房產(chǎn)中介似乎對房價下降也做了有力推動。比如,有的房產(chǎn)中介會有效評估所在地區(qū)的房產(chǎn)價值,讓賣家合理出價,對于虛高的房屋不再掛牌出售。

　　嚴(yán)躍進(jìn):從中介本身來說,中規(guī)中矩而不是違規(guī)操作是很關(guān)鍵的一個內(nèi)容。尤其是類似北京等市場的二手房往往受到了較好地管制,所以價格方面也不會上漲。從消費層面看,實際上也是市場逐漸趨于理性的一個表現(xiàn),尤其是在買漲不買跌的情緒下,類似物業(yè)的交易價格自然會受到?jīng)_擊。

　　記者:不過,目前仍有一些不和諧的聲音。比如,有人認(rèn)為目前處于樓市調(diào)控期,但在調(diào)控結(jié)束后,房價有可能反彈。據(jù)我們了解,目前有一些開發(fā)商仍在捂盤不銷售,耗著直至調(diào)控政策結(jié)束后再開盤。您怎么看這一問題?

　　樓建波:對此,政府的態(tài)度是很明確的,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一直把捂盤惜售的情況作為嚴(yán)厲打擊的對象,但是現(xiàn)在執(zhí)法上的一個難題是怎么界定捂盤惜售,目前還沒有一個明確的定義?，F(xiàn)在無非就是說,開發(fā)商拿到預(yù)售許可證后一次將所有的房屋投向市場,不能擠牙膏地投向市場。而且,我們現(xiàn)在對捂盤惜售的處罰還是行政處罰。

　　什么樣的行為屬于捂盤惜售、到什么程度要受什么程度的處罰?對于這些問題,我覺得現(xiàn)在基本上還停留在地方規(guī)定或者一個政策、一個規(guī)范性文件。從長遠(yuǎn)來看,預(yù)售制度的規(guī)定可能還要更細(xì)一點。

　　記者:還有幾個大家比較關(guān)注的問題,那就是房價環(huán)比下降會持續(xù)嗎?如果持續(xù),可能持續(xù)到什么時候?

　　嚴(yán)躍進(jìn):從房價下降趨勢來看,后續(xù)預(yù)計增幅方面會繼續(xù)收窄,這充分體現(xiàn)了當(dāng)前此類城市較好的發(fā)展前景和穩(wěn)定導(dǎo)向。但有一點是明確的,即商業(yè)銀行貸款的政策收緊會對具體的房屋銷售和價格產(chǎn)生較為明顯的影響,這會對部分房企形成壓力。對于資金方面壓力不大的房企,可能還是會有捂盤和違規(guī)收取費用的做法,這方面需要管制。

　　樓建波:從長遠(yuǎn)來看,是不是代表一個長期的趨勢,我覺得還要再看幾個月。還有一個問題是,一年的房屋市場也是有季節(jié)性的。

　　另外,我認(rèn)為,如果統(tǒng)計數(shù)據(jù)里加入存量房的情況,那么說服力可能會比整體的房價情況好一點。除了我們剛剛提到的這個情況之外,還有就是自助商品房、限價商品房等上市多的話,商品房的均價就下來了。

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