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專家:集體土地建租賃房將縮小城鄉(xiāng)貧富差距

  • 2017年8月30日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1095 70
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1998年住房制度改革方案(“房改”)主要執(zhí)筆人之一顧云昌認(rèn)為開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)以及近期熱議的租購(gòu)?fù)瑱?quán)都是1998年房改的延續(xù),其最大的意義是一定程度上打破了城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)這一“鴻溝”,先從租賃市場(chǎng)入手,向著城鄉(xiāng)發(fā)展一體化邁進(jìn)了一大步。

租賃房,集體土地建租賃房,縮小城鄉(xiāng)貧富差距

  8月29日,全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、1998年住房制度改革方案(“房改”)主要執(zhí)筆人之一顧云昌在接受媒體采訪時(shí)表示,開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)以及近期熱議的租購(gòu)?fù)瑱?quán)都是1998年房改的延續(xù),其最大的意義是一定程度上打破了城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)這一“鴻溝”,先從租賃市場(chǎng)入手,向著城鄉(xiāng)發(fā)展一體化邁進(jìn)了一大步。而其后的深遠(yuǎn)影響還包括推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及縮小城鄉(xiāng)貧富差距等。

  但顧云昌強(qiáng)調(diào),無論是集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房還是租購(gòu)?fù)瑱?quán)都將是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程,指望短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需造成波動(dòng),甚至引發(fā)房?jī)r(jià)下跌的想法并不現(xiàn)實(shí)。

  顧云昌還指出,與1998年房改后帶來中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況不同,靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過去,未來在進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí),健康、文化、旅游等領(lǐng)域才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

  短期難以對(duì)房?jī)r(jià)造成波動(dòng)

  在方案公布之后,便有分析認(rèn)為農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過征地環(huán)節(jié)直接進(jìn)入市場(chǎng)將降低土地成本,加之房屋租賃市場(chǎng)完善供給增加將削減買房需求,最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)有明顯降低。

  對(duì)此觀點(diǎn),顧云昌并不認(rèn)同。他指出,利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房并不是房地產(chǎn)調(diào)控政策,而是供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革,是一種長(zhǎng)效機(jī)制。這也意味著該方案的出臺(tái),并不會(huì)如短期調(diào)控一般對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需和房?jī)r(jià)造成速效的影響。

  在顧云昌看來,在下許多人口進(jìn)流入城市的建設(shè)用地是不足的,農(nóng)民的集體建設(shè)用地若能用于建租賃住房,將大大緩解住房供應(yīng)上的難題,同時(shí)也與租購(gòu)并舉的改革相輔相成。

  “除了盤活存量土地,解決存量土地利用效率低的問題外,還能增加農(nóng)民的集體收入?!鳖櫾撇M(jìn)一步指出,方案的推出從某種程度上打破了城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)這一“鴻溝”,至少先從租賃市場(chǎng)入手,向著城鄉(xiāng)發(fā)展一體化邁進(jìn)了一大步。其后的深遠(yuǎn)影響還包括推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及減少貧富差距等。

  國(guó)土資源部也表示,此次試點(diǎn)拓展了集體土地用途,將為集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民拓寬增收渠道。

  但顧云昌認(rèn)為,利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是有限的?!白赓U市場(chǎng)于銷售市場(chǎng)不一樣,不可能馬上就影響到銷售市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)分配的平衡和供需關(guān)系的改變是個(gè)循序漸進(jìn)的過程,不可能一蹴而就,直接作用到房?jī)r(jià)。”

  同時(shí),顧云昌還指出,當(dāng)前強(qiáng)調(diào)的租購(gòu)?fù)瑱?quán)確實(shí)是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)大方向,但許多問題也并不是僅僅依靠租購(gòu)?fù)瑱?quán)就能解決,“比如學(xué)區(qū)房問題,這還牽扯到教育資源不足、分配不平等的問題,這不是僅依靠租購(gòu)?fù)瑱?quán)就能夠改變的?!?/p>

  值得注意的是,方案公布之后,立即有人將此方案與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起,認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的租賃合法了。

  對(duì)此,國(guó)土資源部曾強(qiáng)調(diào),集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談。

  國(guó)土資源部稱,這次試點(diǎn)的租賃住房建設(shè),符合規(guī)劃、依法審批,由不動(dòng)產(chǎn)登記做保護(hù),同時(shí)只租不售;而過去所說的“小產(chǎn)權(quán)房”,無論在用地上、規(guī)劃上、還是建設(shè)銷售上,都不受法律保護(hù)。

  不同城市在具體政策上不能“一刀切”

  根據(jù)方案,租賃住房建成后,土地性質(zhì)保持不變,仍為集體所有,耕地等農(nóng)用地不在試點(diǎn)范圍內(nèi)。對(duì)于租賃房的建設(shè),村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng),也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

  顧云昌認(rèn)為,未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展策略上將會(huì)受此政策影響,相信有不少開發(fā)商將愿意與村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織合作,這對(duì)開發(fā)商來說是一種新的選擇,但未來能不能成功還需要經(jīng)過許多探索。

  由于開展試點(diǎn)的城市共有13個(gè),顧云昌分析,預(yù)計(jì)13個(gè)城市在具體政策的制定上將有差距,“不可一刀切?!?/p>

  顧云昌分析,目前對(duì)此項(xiàng)改革需求最為迫切的當(dāng)屬那些人口流入量大,住房需求大的一線城市,而這些城市在具體政策執(zhí)行上也將面臨更大的難點(diǎn)。

  “首先就是租金價(jià)格的問題,是否需要管控等等。另外,城市的交通配套是否完備也會(huì)導(dǎo)致試點(diǎn)執(zhí)行效果上的巨大不同。”顧云昌稱,由于集體建設(shè)用地多位于城郊,用于建設(shè)租賃住房后能否對(duì)改善住房市場(chǎng)的供求平衡起到有效作用,都將很大程度依賴于城市的交通和相關(guān)配套建設(shè)。

  并非二次房改,而是1998年房改的延續(xù)

  在《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》出臺(tái)后,有人指出這是堪比1998年房改的第二次房改。對(duì)此,顧云昌認(rèn)為,利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房與租購(gòu)?fù)瑱?quán)的提出并不是第二次房改,而是1998年房改的延續(xù)和進(jìn)一步深化。

  在顧云昌看來,1998年房改之后,很大程度上解決了“居者有其屋”的問題,而當(dāng)下亟需解決的則是“居者優(yōu)其屋”,老百姓已經(jīng)對(duì)住房問題有了更高的需求。

  而從宏觀角度來分析,顧云昌認(rèn)為,1998年房改之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮很大程度上帶動(dòng)了此后中國(guó)經(jīng)濟(jì)十?dāng)?shù)年的高速增長(zhǎng),“但未來,中國(guó)經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)繼續(xù)高速增長(zhǎng)顯然是不行的?!?/p>

  顧云昌稱,無論是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房還是租購(gòu)?fù)瑱?quán),都將很大程度提高人們生活品質(zhì),而在提高生活品質(zhì)方面,未來中國(guó)百姓將更看中文化、旅游等領(lǐng)域,而這些領(lǐng)域?qū)⑿纬芍袊?guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn),成為新的動(dòng)能和支柱。

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