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房企回A的蜜糖與砒霜 重資產(chǎn)如何“失寵”于海外市場?

2017年2月6日     來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道      編輯:HeDaoHui      繁體
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房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),對資本的追逐永無止境。但外部環(huán)境變化,往往令房企的資本化之路充滿荊棘。此前幾年IPO審核暫停,曾一度在房企間掀起赴港上市潮,而當(dāng)下IPO審核加速,內(nèi)房股在港股市場屢遭低估,加之近期美國宣布進(jìn)入加息通道,正在削減內(nèi)房股的融資優(yōu)勢。
  轉(zhuǎn)型期的考量

  海外上市企業(yè)的回A大潮,并不限于房地產(chǎn)業(yè)。從2015年開始,奇虎360、陌陌、如家、人人公司、博納影業(yè)、巨人網(wǎng)絡(luò)等在美上市的中概股紛紛宣布私有化,并回歸A股。其理由,一方面是因?yàn)橹懈殴?尤其是互聯(lián)網(wǎng)股票)被海外投資者看低,另一方面則是出于融資和市值管理的考量。

  更早之前的暴風(fēng)科技,就通過回歸A股,一度實(shí)現(xiàn)股價和市值的大幅提升。

  房地產(chǎn)企業(yè)回歸A股,被認(rèn)為基于類似的邏輯。“海外投資者意識到內(nèi)地樓市正在發(fā)生變化,傳統(tǒng)的 融資-拿地-開發(fā)-銷售 模式很難再得到追捧,所以內(nèi)房企的估值和評級出現(xiàn)下滑在所難免?!眹?yán)躍進(jìn)說。

  與此同時,隨著美聯(lián)儲于去年12月加息,并宣布美國將在今年進(jìn)入加息通道,海外資本市場的融資成本料將繼續(xù)提高。加之特朗普就任美國總統(tǒng)之后,美國經(jīng)濟(jì)政策面臨較大不確定性,因此海外市場的潛在風(fēng)險也在上升。

  相比之下,近兩年來內(nèi)地資金充裕,利率偏低,有利于企業(yè)補(bǔ)充資金,并攤薄融資成本。在房地產(chǎn)業(yè)利潤率下滑、企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型的當(dāng)下,這一點(diǎn)顯得尤其重要。

  早在2011年就成功回A的金隅股份,于去年3月發(fā)行兩筆50億元公司債券。其中,“3+2年期”品種的票面利率為3.12%;“5+2年期”品種的票面利率為3.5%,創(chuàng)下公司債權(quán)類融資成本的最低水平。4月,金隅股份還發(fā)行一筆20億元短期公司債,利率低至3.37%。

  值得注意的是,政策層面的變化,正使得A股和港股的差異在縮小。

  其中,近年來A股悄然啟動注冊制,并醞釀退市制度,使其接近港股的進(jìn)退機(jī)制。滬港通、深港通的開啟,將使更多內(nèi)地投資者接觸香港資本市場,并逐漸彌合兩個市場之間的價差。前者被業(yè)內(nèi)人士稱為“A股港股化”,后者被稱為“港股A股化”。

  與此同時,隨著央行于2月3日上調(diào)常備借貸便利(SLF)利率,加息通道有開啟之勢,內(nèi)地的融資成本優(yōu)勢將被蠶食。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,港股的低估值局面未來會得到改觀,內(nèi)地資本市場也將趨于理性,使得兩地均向同股同權(quán)同價的方向回歸。但兩個市場的結(jié)構(gòu)、偏好、邏輯仍會有本質(zhì)的不同,尤其對于重資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)來說,估值邏輯并不會很快發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

  因此他認(rèn)為,這幾家大型房企的回A舉動將可能得到效仿。在房地產(chǎn)以外的行業(yè),回A也可能是未來一段時間的主旋律。但即便回到估值更為“合理”的A股,企業(yè)仍然要思考轉(zhuǎn)型期的發(fā)展模式問題。

  然而,從現(xiàn)有的案例來看,成功回歸的房企寥寥無幾。

  資料顯示,首創(chuàng)置業(yè)于2004年就啟動回A計劃,至今已四度擱淺;富力地產(chǎn)于2007年開始嘗試回A,同樣四度折戟。資本市場政策變化、房地產(chǎn)調(diào)控、國際金融危機(jī)爆發(fā)等因素,成為影響回A的主因。龍光地產(chǎn)借殼回A的嘗試,也在去年8月宣告失敗。

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