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房地產(chǎn)泡沫巨大 但不同城市有不同前景

2017年1月8日     來源:華爾街見聞      編輯:zhoujiale      繁體
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在2017中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇上,國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜在演講中指出,中國房地產(chǎn)存在泡沫,這點沒有爭議。一線城市雖然泡沫不小,但是泡沫不見得說破就破。二線城市看運氣。三四線城市的泡沫已經(jīng)在一個一個破滅。

  在2017中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇上,國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜在演講中指出,中國房地產(chǎn)存在泡沫,這點沒有爭議。一線城市雖然泡沫不小,但是泡沫不見得說破就破。二線城市看運氣。三四線城市的泡沫已經(jīng)在一個一個破滅。

房地產(chǎn),房地產(chǎn)泡沫

  林采宜認(rèn)為影響房地產(chǎn)市場的因素主要有兩個變量:慢變量和快變量。
  
  所謂慢變量就是人口和城市的土地供給??熳兞烤褪峭顿Y屬性,即價格上漲預(yù)期,貨幣環(huán)境。前者影響地產(chǎn)價格趨勢,后者影響地產(chǎn)價格波動。
  
  人多地少房價整體上行
  
  過去15-20年中國地產(chǎn)的上行,主要是由慢變量決定的趨勢。90年代后大量人口涌入城市,帶來住房需求快速增長。因而近20年中國地產(chǎn)市場一漲再漲。而在中國,政府是唯一的土地供給方,決定土地供應(yīng)的是政策取向,而不是自由市場。
  
  過去十五年,所有地方政府存在招商競爭,使大量土地用于工業(yè),住宅用地始終偏少。中國城市土地供給,比起紐約東京這些發(fā)達國家城市來說,是偏緊的。
  
  而中國城市化率在過去20年以每年1.3%的速度增長。所以從23%上升到53%的城市化率,導(dǎo)致城市,尤其是大城市住宅供不應(yīng)求。
  
  最近十年,房地產(chǎn)市場在政府不同政策主導(dǎo)下起起落落,小周期起落更多是快變量的影響,而快變量就是政府的限購限貸。房價起來了,政府就限購;限購不過癮,政府就限貸。房價跌了再放松。
  
  本輪上漲是投資性需求的鍋
  
  林采宜表示這輪房地產(chǎn)上漲有一個非常重要的特點,就是不同城市價格漲跌的同步性減弱,房價趨勢出現(xiàn)了重要分化。所有的分化都是泡沫的開始。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),價格的漲幅跟這些城市人口變化幾乎沒有相關(guān)性,跟土地供給之間的變化也基本沒有相關(guān)性。那主要是什么因素推動上漲?
  
  現(xiàn)在一線城市,租金房價比基本低于2%,而目前中國無風(fēng)險收益水平約為2.4%,即,地產(chǎn)上漲是投資大城市房地產(chǎn)的唯一收益。
  
  而之所以還有人投資,一個因素就是資產(chǎn)荒,安全的高收益資產(chǎn)越來越少,實體經(jīng)濟資本回報率不斷下降。更多錢因機會成本較低,就進入房地產(chǎn)市場,去博取房價可能上漲的收益。
  
  另一個因素是資本流動不自由,在人民幣貶值預(yù)期的壓力下,缺乏海外資產(chǎn)配置的充分渠道。只能在國內(nèi)資產(chǎn)里選擇,而相對安全的就是一二線地產(chǎn)。
  
  第三個原因是2016年股票投資的吸引力也大幅下降。
  
  這所有因素表明,最近兩年房地產(chǎn)的暴漲主因不是人多地少,不是消費需求,而純粹是投資性需求。
  
  而這投資性需求,是寬松的流動性+資產(chǎn)荒+資本外流的不便利,這三個因素共同構(gòu)成大量閑置資產(chǎn),并最終不得不流向地產(chǎn)。
  
  所以作為投資性的房產(chǎn)本質(zhì)上和股票沒有什么區(qū)別,房市和股市是一回事,只是周期不一樣。
  
  泡沫沒有爭議
  
  林采宜表示,泡沫沒有爭議,泡沫是有指標(biāo)的。有爭議的是:泡沫會不會破,什么時候破。其實對經(jīng)濟的傷害不在于泡沫,而在于泡沫破滅以后造成的影響。
  
  目前中國城鎮(zhèn)化率還有很大空間,但需求存在不等于價格撐得住。目前中國房價收入比平均是21倍,全球是14倍。有效需求才能支撐地產(chǎn)市場。而買不起的需求,是無效需求,和沒有需求是一樣的。
  
  今年新增房貸占GDP6.4%,居民購房杠桿已達極限。去杠桿未使整體杠桿水平下降,而是房地產(chǎn)企業(yè)向居民轉(zhuǎn)移杠桿。居民購房概率激增,將抑制未來消費需求。所以居民收入水平未大幅提升,而負(fù)債率大幅增加,實際上是對未來消費力的透支。
  
  這種不是由人口收入推升的房地產(chǎn)價格,本身就是一種泡沫價格,但未必說破就破。
  
  三四線城市:泡沫已在一個個破滅
  
  林采宜認(rèn)為,不同城市有不同前景,對北上廣深這些一線城市,按擴展規(guī)律還是有擴張空間的。東京、紐約人口集中度就比京滬還高。一線城市因醫(yī)療、教育等各方面因素不斷吸引人口集中。
  
  所以一線城市雖然泡沫不小,但是泡沫不見得說破就破。
  
  二線城市就看運氣。目前二線城市的機會在于一線城市的溢出效應(yīng),這種溢出效應(yīng)來自于其交通效率和人口轉(zhuǎn)移。
  
  三四線城市林采宜認(rèn)為機會是很小的,三四線城市去庫存將非常艱難。
  
  中國有293個地級市,361個縣級市,還有一千多個縣,而統(tǒng)計數(shù)據(jù)遠沒有覆蓋這些。三四線實際庫存數(shù)量遠大于統(tǒng)計。
  
  另一方面,因為教育醫(yī)療等各方面福利設(shè)施的差異,人口都在往一二線流動。這在構(gòu)成對大城市需求支撐的同時,也意味著三四線沒戲了:房更多,人更少。
  
  所以對三四線城市來說,泡沫已經(jīng)在一個一個破滅。

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