新開工商品房減少會否導(dǎo)致供不應(yīng)求?

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，從國際經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)達(dá)國家的住房市場基本上都經(jīng)歷了從新房為主向存量房為主的轉(zhuǎn)變。

　　從北京人口、家庭和城市化發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源環(huán)境約束條件以及住房市場發(fā)展情況看，北京已經(jīng)進(jìn)入存量房為主的階段，2016年新房和二手房交易套數(shù)大體上是1：4，也就是說，有4/5的購房家庭是通過購買二手房來解決住房問題的，劉洪玉指出，“如果再考慮到租賃住房的房源幾乎全部來自存量住房，則未來住房市場需求主要靠存量房來解決而不是新房，應(yīng)該沒有什么懸念。”

　　至于新開工商品住房規(guī)?？s減會不會導(dǎo)致供不應(yīng)求，劉洪玉分析認(rèn)為，供不應(yīng)求不僅僅取決于供，還會受求的影響，另外還要看在什么范圍內(nèi)的供，“北京市范圍內(nèi)的新建供應(yīng)可能減少，但在京津冀協(xié)同發(fā)展背景下，如果能通過快速軌道交通連接的周邊城市的住房供應(yīng)增長，則滿足北京常住人口需求的總供給可能還會增加?！贝送猓陆ㄉ唐纷》繙p少可能會刺激存量住房資源釋放，還會提高存量住房的有效利用水平，以及自住商品住房等政策性住房建設(shè)增加，也會促進(jìn)供求均衡。

　　【釋疑2】

　　今年是否會延續(xù)

　　去年房地產(chǎn)政策?

　　中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年以前，北京新建商品住房(包括純商品住房和自住型商品住房)成交均價一直保持在3萬元以下，2015年12月為2.98萬元/平方米，2016年一路增長，至9月份，達(dá)到了3.88萬元/平方米的歷史高點(diǎn)。

　　2016年9月30日，北京出臺政策穩(wěn)定市場，加大中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，重申“90/70”政策，同時推出了“控地價、限房價”的土地交易方式，對地價和未來的房價實(shí)施“雙限”。在信貸方面，調(diào)整首套房貸的標(biāo)準(zhǔn)，從“認(rèn)貸不認(rèn)房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”，還差別化提高首付比例。

　　“2017年的市場環(huán)境已呈現(xiàn)出大環(huán)境趨緊、小環(huán)境更嚴(yán)的態(tài)勢，總體判斷只會比去年更嚴(yán)，去年政策效果還將持續(xù)釋放?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，“9·30新政”實(shí)施一季度，效果已顯現(xiàn)，房價上漲態(tài)勢得到遏制，據(jù)統(tǒng)計，2016年12月，北京市新建商品住房成交均價回調(diào)到每平方米3.82萬元的水平，成交量下降10%左右。

　　“但從近年來房地產(chǎn)調(diào)控的作用機(jī)制來看，效果目前只是初步顯現(xiàn)。”張大偉分析，對于需求側(cè)調(diào)控效果，一般都在政策出臺后的3-6個月以后才會比較充分顯現(xiàn)，對供應(yīng)調(diào)控的效果，更是需要半年至一年時間。

　　【釋疑3】

　　2017年北京房價是否會出現(xiàn)回落?

　　張大偉透露，接下來的房貸利率優(yōu)惠也將全面縮小，“從元旦開始，各大商業(yè)銀行都將對首套房貸利率折扣進(jìn)行收緊，去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，今后將難再出現(xiàn)，普遍都將提高到9折以上。”

　　昨日，多家銀行也向新京報記者證實(shí)，目前北京地區(qū)已上調(diào)首套房基準(zhǔn)利率至最低九折，二套房仍然執(zhí)行上調(diào)基準(zhǔn)利率10%的政策。

　　另外，記者也了解到，目前，監(jiān)管部門已經(jīng)對高價、漲價且不接受價格引導(dǎo)的預(yù)售項目，全部一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可。

　　綜合政策機(jī)制和市場運(yùn)行規(guī)律，張大偉預(yù)測，2017年北京房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)量縮價穩(wěn)的態(tài)勢，“從北京房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況看，已經(jīng)呈現(xiàn)出較為明顯的周期波動，短期的波動周期一般是3年左右?！?/p>

　　他指出，2016年9月份，房價達(dá)到了周期性的高點(diǎn)，四季度已經(jīng)出現(xiàn)了周期性回落，預(yù)計下一步市場將會沿著這個趨勢繼續(xù)運(yùn)行，“新建商品住房成交均價總體將保持穩(wěn)定，穩(wěn)中略降可能性較大?！?/p>