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2016年深圳租房市場(chǎng)更迭 資本瞄準(zhǔn)長(zhǎng)租公寓模式

2017年1月5日     來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道      編輯:wenshicai      繁體
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目前租房市場(chǎng)的租房者近七成是85后,近半為90后。90后進(jìn)入工作崗位,一方面希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴,另一方面具有強(qiáng)烈的社交需求,這些都使得長(zhǎng)租公寓成為受益者。

2016年深圳租房市場(chǎng)更迭 資本瞄準(zhǔn)長(zhǎng)租公寓模式

目前租房市場(chǎng)的租房者近七成是85后,近半為90后。90后進(jìn)入工作崗位,一方面希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴,另一方面具有強(qiáng)烈的社交需求,這些都使得長(zhǎng)租公寓成為受益者。

一邊是上漲的房?jī)r(jià),一邊是下調(diào)的房租。剛剛過(guò)去的2016年,深圳樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”。

深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2016年11月,深圳中原租賃指數(shù)為181.5,環(huán)比下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)。租金水平跌至69.8元/平方米,接近2015年7月的水平。

拉長(zhǎng)時(shí)間軸線來(lái)看,除了調(diào)控、周期性調(diào)整等因素之外,有地產(chǎn)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,深圳的長(zhǎng)租公寓也是影響因素之一。

長(zhǎng)租公寓租賃平臺(tái)合屋的創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴記者,截止到當(dāng)前,根據(jù)合屋的數(shù)據(jù),其合作商戶已有近200家,滿足承租功能的公寓類物業(yè)達(dá)到5萬(wàn)套,分布在除大鵬之外的各個(gè)區(qū)。

這一量級(jí),相當(dāng)于深圳一年的新房成交量。那么,長(zhǎng)租公寓是否真正攪動(dòng)了城市的租房格局?在消費(fèi)升級(jí)的大背景下,又是否開(kāi)始改變城市的居住形態(tài)?

深圳租房市場(chǎng)更迭

剛剛過(guò)去的2016年,深圳的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了從上漲,到“史上最嚴(yán)調(diào)控”之后的回落,市場(chǎng)已呈現(xiàn)降溫之勢(shì);但房租下跌,卻幾乎貫穿了整個(gè)年度。

數(shù)據(jù)顯示,自2016年2月起,深圳的房屋租金已連跌5個(gè)月,7月小幅回升后,8月再次回落,租賃成交量也在8月環(huán)比下降了13.9%。

這意味著,深圳房租下跌的趨勢(shì)一直在持續(xù),即使是傳統(tǒng)的畢業(yè)季也并未帶來(lái)真正的租賃旺季。

在這背后,攪動(dòng)深圳租房市場(chǎng)的,除了市場(chǎng)供需因素之外,還有一個(gè)新模式不能忽視——長(zhǎng)租公寓。

近幾日,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了深圳幾家長(zhǎng)租公寓,大體來(lái)看,共同的特點(diǎn)是:房間有頗為精致的統(tǒng)一裝修,設(shè)施較為完備,面積一般不大,20多平米為主流戶型,但大堂有供休閑、娛樂(lè)的公共活動(dòng)區(qū)域,并且提供標(biāo)準(zhǔn)化管理。

其中,位于南山區(qū)的金地金谷公寓,鄰近白領(lǐng)人群密集的科技園,加上不久前附近新開(kāi)通了地鐵,入住率逐步在提高。一位工作人員告訴記者,租住者大多從事IT、金融、設(shè)計(jì)等行業(yè),普遍30歲以下,大學(xué)以上學(xué)歷,當(dāng)中有不少海歸和外國(guó)人。

而這正是長(zhǎng)租公寓主要瞄準(zhǔn)的客戶群體——年輕,高學(xué)歷,熱愛(ài)社交,對(duì)生活品質(zhì)有一定要求。據(jù)深圳微家公寓創(chuàng)始人李樹(shù)德介紹,入住其公寓的租戶,90%以上擁有本科學(xué)歷,45%是海歸。

據(jù)投房研究院發(fā)布的《2015年長(zhǎng)租公寓投研報(bào)告》指出,目前租房市場(chǎng)的租房者近七成是85后,近半為90后。90后進(jìn)入工作崗位,一方面希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴,另一方面具有強(qiáng)烈的社交需求,這些都使得長(zhǎng)租公寓成為受益者。

正是租客的需求的變化,倒逼深圳租房供應(yīng)的升級(jí)。事實(shí)上,由于租金一直不低,深圳大量的城中村,曾被初到深圳的大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)者甚至白領(lǐng)當(dāng)做第一選擇。但現(xiàn)在,這一情況正在發(fā)生變化。

那么,長(zhǎng)租公寓的發(fā)展,是否真的已經(jīng)在影響傳統(tǒng)的住房租賃市場(chǎng)?

據(jù)了解,深圳長(zhǎng)租公寓的房源主要來(lái)自于城中村的農(nóng)民房、產(chǎn)業(yè)升級(jí)淘汰下來(lái)的廠房、員工宿舍等。某種程度上,對(duì)廢棄、閑置資源的盤(pán)活,為住房租賃市場(chǎng)提供了新的增量。羅鳳鳴認(rèn)為,深圳擁有大量可進(jìn)行公寓改造的資源,這也正是長(zhǎng)租公寓在深圳得以迅速發(fā)展的一大原因。

而供應(yīng)量的增加,確實(shí)也會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的回調(diào)。羅鳳鳴預(yù)期,長(zhǎng)租公寓預(yù)計(jì)數(shù)量在2017年會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng),這直接分流了傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)的客群,將進(jìn)一步導(dǎo)致租房市場(chǎng)空置現(xiàn)象以及房租下降。

不過(guò),從價(jià)格方面來(lái)看,這一定位相對(duì)高端的租房產(chǎn)品,一般被認(rèn)為并無(wú)優(yōu)勢(shì)。記者在走訪中了解到,單房戶型的套均租金約在2000元到5000元之間,以單價(jià)來(lái)計(jì),大多在100元/平方米以上,遠(yuǎn)高于住宅小區(qū)69.8元/平方米的水平。但由于面積較小,長(zhǎng)租公寓的總價(jià)門(mén)檻并不算太高。

資本瞄準(zhǔn)長(zhǎng)租公寓

值得注意的是,這一輪長(zhǎng)租公寓的爆發(fā),背后不乏資本的助推。

上述金地金谷的工作人員告訴記者,公寓里每天都不乏看房者,除了意向租客,更有各類想進(jìn)入這一行業(yè)的人。

而深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的參與者中,既有知名的魔方、自如、YOU+等全國(guó)性的品牌,也有萬(wàn)科、金地等開(kāi)發(fā)商,亦不乏世聯(lián)行等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),此外還有微家公寓等本土創(chuàng)業(yè)品牌,甚至有僅擁有一兩棟房源的城中村房東們。

上述提及的金地金谷,其位于南山區(qū)的單體項(xiàng)目共有210套房源,已經(jīng)算是比較大的單體體量。羅鳳鳴告訴記者,在深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上,中小規(guī)模的參與者占了很大的市場(chǎng)份額。

另外,美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心研究部經(jīng)理張?zhí)眸Q告訴記者,由于市場(chǎng)仍然處于培育期,為了提高出租率,長(zhǎng)租公寓一般會(huì)提供租金或物業(yè)管理費(fèi)等方面的優(yōu)惠。相比于私人物業(yè),機(jī)構(gòu)性質(zhì)的房源更能承受在一段時(shí)間內(nèi)壓低價(jià)格。

從這個(gè)角度來(lái)看,目前深圳的長(zhǎng)租公寓某種程度上類似于網(wǎng)約車、外賣等新興行業(yè)的市場(chǎng)培育期,正以價(jià)格優(yōu)惠來(lái)培養(yǎng)用戶習(xí)慣。

但記者在走訪中發(fā)現(xiàn),也有并不理想的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品,室內(nèi)裝修較簡(jiǎn)陋,管理缺失,也未提供從業(yè)者所聲稱的“社交平臺(tái)”。這折射出一個(gè)普遍的困境,在行業(yè)發(fā)展初期,如何制定產(chǎn)品及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?

另外,洗牌的預(yù)期也已出現(xiàn)。羅鳳鳴坦言,如同很多行業(yè)一樣,有不少貿(mào)然跟風(fēng)進(jìn)入的參與主體,不排除未來(lái)一年會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

“但從大趨勢(shì)來(lái)看,這是一股大潮,長(zhǎng)租公寓撕開(kāi)了一個(gè)口,傳統(tǒng)出租房房東也會(huì)更多地思考怎樣把房子租出去,這將帶來(lái)整個(gè)居住空間的消費(fèi)升級(jí)。至于房租的價(jià)格走向,最終會(huì)遵循市場(chǎng)的邏輯?!绷_鳳鳴表示。

無(wú)疑,對(duì)常住人口的住房自有率僅為34%的深圳,長(zhǎng)租公寓是一個(gè)新的居住模式。


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